Terrains au Mexique

On en distingue trois grands types : le terrain urbain (dans l’agglomération, viabilisé, pouvant faire l’objet d’un acte notarié), le terrain rustique ou rural (hors de la ville, à usage agricole ou de campagne, en propriété privée) et le terrain ejidal (propriété collective sous régime agraire). Le terrain ejidal n’est PAS une pleine propriété privée : il appartient à la communauté agraire et ne peut pas faire l’objet d’un acte notarié tant qu’il n’a pas été régularisé, ce qui en fait l’achat le plus risqué.

L’usage du sol (uso de suelo) est la classification attribuée par la municipalité à chaque parcelle : habitation, commerce, industrie, mixte, agricole ou zone protégée. Il définit ce que vous pouvez construire et avec quelle densité. Avant d’acheter un terrain, demandez le certificat d’usage du sol à la municipalité : une parcelle à usage agricole ou protégée peut interdire le logement, ce qui ruinerait votre projet.

Un terrain en propriété privée se vend par acte notarié : le notaire vérifie le titre, demande le certificat d’absence de charges au Registre public de la propriété, fait payer impôts et droits, puis inscrit le nouvel acte à votre nom. Un terrain ejidal doit d’abord passer par une procédure de régularisation (dominio pleno) auprès du Registre agraire national avant de pouvoir être vendu comme propriété privée.

Confirmez le régime de propriété (privée ou ejidal), demandez le certificat d’absence de charges, vérifiez l’usage du sol, comparez les limites et les mesures avec un plan topographique, assurez-vous de la disponibilité de l’eau, de l’électricité et de l’assainissement, vérifiez que la taxe foncière (predial) est à jour et écartez tout risque d’occupation illégale ou de litige. L’idéal est de confier les vérifications à un notaire ou à un avocat spécialisé.

C’est l’achat le plus risqué. Tant que le terrain reste ejidal, vous ne pouvez ni obtenir d’acte notarié ni de titre de propriété privée, et les « contrats » de cession de droits ejidaux ne vous donnent pas de véritable sécurité juridique. Cela ne vaut la peine que si l’ejido a déjà obtenu la pleine propriété (dominio pleno) et que le terrain est en cours de régularisation ou prêt à être vendu comme propriété privée. En cas de doute, consultez le Registre agraire national et un avocat avant de verser le moindre acompte.