Terrenos en México

A grandes rasgos hay tres: urbano (dentro de la mancha urbana, con servicios y escriturable ante notario), rústico o rural (fuera de la ciudad, para uso agrícola o campestre, propiedad privada) y ejidal (propiedad social bajo régimen agrario). El terreno ejidal NO es propiedad privada plena: pertenece al núcleo agrario y no puede escriturarse directamente ante notario mientras no esté regularizado, por lo que representa el mayor riesgo para un comprador.

El uso de suelo es la clasificación que el municipio asigna a cada predio: habitacional, comercial, industrial, mixto, agrícola o de conservación. Define qué puedes construir y con qué densidad. Antes de comprar un terreno debes solicitar la constancia o certificado de uso de suelo en el municipio, porque un predio con uso agrícola o de conservación puede no permitir vivienda, lo que echaría abajo tu proyecto.

Un terreno de propiedad privada se escritura ante notario público: se verifica el título de propiedad, se solicita el certificado de libertad de gravamen en el Registro Público de la Propiedad, se pagan impuestos y derechos, y el notario inscribe la nueva escritura a tu nombre. Un terreno ejidal primero debe pasar por un proceso de regularización (dominio pleno) ante el Registro Agrario Nacional antes de poder escriturarse como propiedad privada.

Confirma el régimen de propiedad (privada vs. ejidal), solicita el certificado de libertad de gravamen, verifica el uso de suelo, revisa los linderos y medidas contra un plano topográfico, confirma disponibilidad de agua, luz y drenaje, checa que el predial esté al corriente y descarta invasiones o litigios. Idealmente contrata a un notario o abogado inmobiliario para la due diligence.

Es la compra de mayor riesgo. Mientras el terreno siga siendo ejidal no puedes escriturarlo ni obtener título de propiedad privada, y los "contratos" de cesión de derechos ejidales no te dan seguridad jurídica plena. Solo conviene si el ejido ya obtuvo el dominio pleno y el terreno está en proceso o listo para escriturarse como propiedad privada. Ante la duda, consulta al Registro Agrario Nacional y a un abogado antes de pagar cualquier anticipo.