Terrenos no México

Em linhas gerais, há três: urbano (dentro da área urbana, com infraestrutura e escriturável perante notário), rústico ou rural (fora da cidade, para uso agrícola ou rural, propriedade privada) e ejidal (propriedade social sob regime agrário). O terreno ejidal NÃO é propriedade privada plena: pertence ao núcleo agrário e não pode ser escriturado diretamente perante notário enquanto não for regularizado, por isso representa o maior risco para o comprador.

O uso do solo (uso de suelo) é a classificação que o município atribui a cada lote: residencial, comercial, industrial, misto, agrícola ou de conservação. Ele define o que você pode construir e com que densidade. Antes de comprar um terreno, solicite a certidão de uso do solo (constancia ou certificado de uso de suelo) no município, porque um lote de uso agrícola ou de conservação pode não permitir moradia, o que inviabilizaria o seu projeto.

Um terreno de propriedade privada é escriturado perante notário público: verifica-se o título de propriedade, solicita-se a certidão de ônus (certificado de libertad de gravamen) no Registro Público de la Propiedad, pagam-se impostos e taxas, e o notário registra a nova escritura em seu nome. Um terreno ejidal precisa primeiro passar por um processo de regularização (dominio pleno) no Registro Agrario Nacional antes de poder ser escriturado como propriedade privada.

Confirme o regime de propriedade (privada ou ejidal), solicite a certidão de ônus, verifique o uso do solo, confira as divisas e medidas com um levantamento topográfico, confirme a disponibilidade de água, luz e esgoto, verifique se o imposto predial (predial) está em dia e descarte invasões ou litígios. O ideal é contratar um notário ou advogado imobiliário para a due diligence.

É a compra de maior risco. Enquanto o terreno continuar ejidal, você não pode escriturá-lo nem obter título de propriedade privada, e os "contratos" de cessão de direitos ejidais não dão segurança jurídica plena. Só vale a pena se o ejido já obteve o domínio pleno e o terreno está em processo ou pronto para ser escriturado como propriedade privada. Na dúvida, consulte o Registro Agrario Nacional e um advogado antes de pagar qualquer sinal.