Copropriétaires en impayé de charges de condominio : que peut faire l'assemblée

Que peut faire l'assemblée face aux copropriétaires qui ne paient pas leurs charges de condominio ? Bien plus que la plupart des gens ne le croient, mais toujours par la voie légale. Elle peut fixer des intérêts moratoires (à Mexico, 9 % par an au maximum), publier la liste des arriérés dans le relevé de compte mensuel, conclure des accords de paiement, porter l'affaire en conciliation devant la Procuraduría Social et, lorsque le copropriétaire doit trois charges ordinaires ou une charge extraordinaire, l'assigner par la voie exécutive civile, qui peut aboutir à une saisie. Ce qu'elle ne peut pas faire, c'est couper l'eau, lui interdire l'accès à son logement ou l'afficher publiquement avec des banderoles dans le hall. Ce guide prend pour référence la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (en vigueur à Mexico, la CDMX) et vous indique ce qu'il faut vérifier si votre condominio se trouve dans un autre État.

Pourquoi un impayé concerne tout le monde

La cuota de mantenimiento du condominio n'est pas un tarif de service : c'est la part qui vous revient, selon votre quote-part indivise, d'un budget que l'assemblée a approuvé pour tout l'immeuble. Quand un copropriétaire cesse de payer, la dépense ne baisse pas. Gardiennage, nettoyage, ascenseurs, éclairage des parties communes et salaires du personnel continuent d'être réglés, et le trou se comble de trois façons, toutes mauvaises :

• On rogne sur l'entretien : on reporte l'étanchéité de la toiture, on supprime un tour de gardiennage.
• On puise dans le fonds de réserve, qui existe pour les grosses réparations et non pour combler des manques de trésorerie. Nous expliquons comment le surveiller dans fonds de réserve du condominio.
• On augmente la charge de ceux qui paient, ou on vote une charge extraordinaire. Le copropriétaire à jour finit par financer le mauvais payeur.

Il y a un effet moins visible : un taux d'impayés élevé fait baisser la valeur de tous les lots. Un acheteur averti demande le relevé de compte du condominio avant de signer, et un immeuble où 20 % des lots sont en retard de paiement et dont les parties communes sont négligées se négocie à prix décoté. Le recouvrement n'est donc pas une querelle de voisins : c'est la préservation du patrimoine de tous.

Ce que l'assemblée n'a pas le droit de faire

C'est là que le plus d'assemblées se trompent, et l'erreur coûte cher : une mesure illégale donne au débiteur un argument pour poursuivre le condominio et le transforme en victime. Même si le règlement intérieur dit autre chose, ces mesures ne sont pas recevables :

• Couper l'eau du lot. L'accès à l'eau pour l'usage personnel et domestique est un droit reconnu par l'article 4 de la Constitution, et un arriéré de charges ne le suspend pas.
• Empêcher l'entrée du copropriétaire, de sa famille ou de son locataire, lui retirer la télécommande du portail ou bloquer sa place de stationnement. Son lot et son usage des parties communes de passage relèvent du droit de propriété, pas d'un service.
• L'afficher publiquement avec des banderoles, des affiches dans l'ascenseur ou des messages indiquant nom et montant dans la messagerie de l'immeuble. La liste des débiteurs figure dans le relevé de compte remis aux copropriétaires, pas sur un panneau ; l'exposition publique ouvre la porte à une action pour préjudice moral.
• Réclamer des intérêts ou des pénalités que l'assemblée n'a pas approuvés, ou des intérêts supérieurs au plafond légal. À Mexico, les intérêts moratoires ne peuvent pas dépasser 9 % par an (art. 33, fraction V).
• Retenir son courrier ou ses colis comme moyen de pression.

Ce qui peut légitimement être restreint

Les restrictions légitimes sont celles que la loi ou un règlement intérieur approuvé prévoient et qui ne touchent ni les services de base ni l'accès au logement. À Mexico, le copropriétaire qui n'est pas à jour ne peut pas convoquer d'assemblées (art. 32) ni consulter les livres et documents du condominio (art. 43, fraction IV), et il est d'usage que le règlement l'empêche d'être élu administrateur ou membre du Comité de Vigilancia. De nombreux règlements conditionnent aussi la réservation des équipements (salle polyvalente, barbecue, salle de sport) au fait d'être à jour. Si votre règlement ne le prévoit pas, l'assemblée peut le modifier à la majorité exigée par la loi et le faire enregistrer ; tant que ce n'est pas écrit et approuvé, ne l'appliquez pas.

L'échelle de recouvrement, étape par étape

Le recouvrement qui fonctionne est progressif et documenté. Chaque étape laisse une trace écrite qui sert à la suivante, et le débiteur sait dès le départ ce qui se passera s'il ne répond pas. L'idéal est que l'assemblée approuve cette échelle une seule fois, comme politique, afin que l'administration l'applique à tous de la même façon et que personne ne puisse invoquer un traitement personnel.

La mise en demeure écrite

C'est l'étape la plus souvent omise et celle qui pèse le plus ensuite. Elle doit indiquer combien de charges sont dues, pour quels mois, le montant de chacune, les intérêts calculés au taux approuvé par l'assemblée (citez le procès-verbal), le compte de paiement et une date limite raisonnable, de 10 à 15 jours. Remettez-la avec un accusé de réception signé ou par un moyen qui laisse une preuve de remise. Si le copropriétaire n'habite pas sur place, envoyez-la aussi à l'adresse postale ou électronique enregistrée auprès de l'administration.

La conciliation devant la Procuraduría Social

À Mexico, la Procuraduría Social est compétente pour les litiges entre copropriétaires et entre ceux-ci et leur administrateur (art. 63), et l'arriéré de charges figure parmi les cas les plus fréquents. L'administration dépose la plainte, la Procuraduría convoque le copropriétaire et, si un accord est trouvé, il en résulte un accord conclu devant l'autorité, bien plus difficile à ignorer qu'un document signé dans la loge du gardien. Si le débiteur ne se présente pas, la voie judiciaire reste ouverte. Les recours dans le cas inverse, face à l'administration, sont présentés dans comment poursuivre l'administration de votre condominio.

La voie exécutive civile : conditions et documents

C'est l'outil le plus puissant de l'assemblée et la raison pour laquelle le recouvrement des charges n'est pas aussi lent qu'un procès ordinaire. À Mexico, l'article 59 de la loi sur les condominios dispose que l'état de liquidation des arriérés vaut titre exécutoire : le juge peut ordonner dès le départ que le paiement soit exigé du débiteur et, s'il ne paie pas sur-le-champ, que des biens suffisants soient saisis pour couvrir la dette. Pour que cela fonctionne, il faut :

• Un arriéré minimum : trois charges ordinaires ou une charge extraordinaire échues et impayées.
• L'état de liquidation détaillant les charges, les intérêts moratoires et, le cas échéant, la clause pénale approuvée, signé par l'administrateur et par le président du Comité de Vigilancia.
• Les reçus impayés qui étayent chaque charge réclamée.
• Une copie certifiée (par un notaire ou par la Procuraduría) du procès-verbal de l'assemblée ayant fixé les charges et, le cas échéant, du règlement intérieur.

La saisie et la vente forcée

La saisie peut porter sur des comptes, des biens meubles ou le lot lui-même. En pratique, la plupart des dossiers se règlent à ce stade : une fois le lot saisi et inscrit au Registro Público de la Propiedad, le débiteur ne peut ni le vendre ni l'hypothéquer librement, et préfère généralement payer ou transiger. La vente forcée aux enchères du lot existe, mais c'est le dernier recours et elle prend du temps ; considérez-la comme un moyen de pression, non comme un plan.

Combien cela coûte et qui paie

Les honoraires de l'avocat sont avancés par le condominio, d'où l'intérêt que l'assemblée approuve une ligne budgétaire pour le recouvrement juridique. Beaucoup de cabinets prélèvent un pourcentage des sommes recouvrées. Si le procès est gagné, on peut demander la condamnation du débiteur aux dépens. Faites le calcul avant d'assigner : pour une petite dette, un accord rapide permet souvent de récupérer davantage qu'un long procès.

Accords de paiement, intérêts et remises

Un bon accord permet de récupérer l'argent sans procès, mais un accord mal conçu récompense le mauvais payeur et irrite ceux qui sont à jour. Des règles qui fonctionnent :

• L'assemblée fixe le cadre, l'administration l'applique. Durée maximale (par exemple 6 à 12 mois), acompte minimum et possibilité ou non de renoncer aux intérêts. Ainsi, personne ne négocie de remises par amitié.
• Les charges courantes se paient à part. L'accord couvre l'arriéré ancien ; les charges qui échoient pendant l'accord se règlent à l'heure, faute de quoi la dette grossit pendant qu'on « est en train de payer ».
• Renoncer aux intérêts, pas au capital. Pardonner les intérêts en échange d'un paiement rapide est raisonnable. Pardonner des charges revient à en reporter le coût sur les autres copropriétaires.
• Reconnaissance de dette écrite, avec le montant, l'échéancier et une clause prévoyant qu'en cas de défaut sur un paiement, la totalité du solde devient exigible et que l'on procède par la voie judiciaire.

La prescription : ne laissez pas passer les années

Les charges sont des prestations périodiques, et pour celles-ci le Código Civil de la CDMX prévoit un délai de prescription de cinq ans (art. 1162). Une charge vieille de six ans qui n'a jamais été réclamée peut devenir impossible à recouvrer si le débiteur l'invoque. Une mise en demeure formelle, une reconnaissance de dette signée ou une assignation interrompent ce délai ; c'est pourquoi l'écrit de l'étape 2 est si important. Si vous avez hérité d'une administration avec d'anciens arriérés, traitez en priorité les plus anciens.

Si le débiteur vend ou loue son lot

Vente

La vente est le moment où le plus de dettes sont recouvrées. Le notaire (notario público) demande l'attestation d'absence d'arriérés (constancia de no adeudo) du condominio, que l'administrateur doit délivrer dans un délai maximal de cinq jours ouvrables lorsque le copropriétaire la demande (art. 43). S'il y a un arriéré, l'attestation le mentionne, et il est normal que la dette soit soldée à la signature, déduite du prix. Les charges suivent le lot : si quelqu'un passe l'acte sans le clarifier, le condominio peut réclamer au nouveau propriétaire ce que devait l'ancien.

Location

Si le débiteur loue son lot, le débiteur envers le condominio reste le propriétaire, même si le contrat de bail prévoit que le locataire paie l'entretien. Le condominio ne réclame rien au locataire et ne restreint pas son accès en raison de la dette du propriétaire. Ce que l'administration peut faire, c'est aviser le propriétaire par écrit et, si le locataire remet les charges, émettre le reçu au nom du lot pour éviter toute confusion.

Si votre condominio n'est pas à Mexico

Chaque État régit le régime de propriété en condominio par sa propre loi ou dans son Código Civil, et les détails varient : le plafond des intérêts, le nombre de charges impayées pour pouvoir assigner, l'existence ou non d'une procuraduría ou d'une défensoría qui concilie, et les mesures que l'assemblée peut imposer. L'Estado de México a sa Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio ; Nuevo León, sa Ley del Régimen de Propiedad en Condominio ; à Jalisco, les règles figurent dans le Código Civil de l'État. Avant d'appliquer la moindre mesure, vérifiez trois documents dans cet ordre :

1. L'acte constitutif du régime (escritura constitutiva), qui fixe les quotes-parts indivises et parfois les règles de charges.
2. Le règlement intérieur enregistré, qui détaille généralement les intérêts, les sanctions et l'usage des équipements.
3. La loi sur les condominios ou le Código Civil de votre État, qui prime sur les deux précédents en cas de contradiction.

Le principe est le même dans tout le pays : la charge approuvée par une assemblée valide est exigible, le recouvrement se fait devant une autorité et aucune mesure de pression ne peut toucher les services de base ni l'accès au logement. Si vous cherchez un immeuble dont l'administration est en ordre, comparez les options dans la rubrique condominios à vendre et à louer, et si c'est vous qui souhaitez quitter un immeuble problématique, vous pouvez publier votre bien gratuitement.

Questions fréquentes

Peut-on couper l'eau à un copropriétaire en impayé ?

Non. L'accès à l'eau pour l'usage domestique est un droit reconnu par l'article 4 de la Constitution et un arriéré de charges ne le suspend pas, même si le règlement intérieur dit le contraire. La voie à suivre est le recouvrement par accord de paiement, conciliation ou procédure exécutive.

Combien de charges un voisin doit-il pour être assigné ?

À Mexico, la voie exécutive civile est recevable lorsque trois charges ordinaires ou une charge extraordinaire sont échues et impayées. Avant cela, on peut exiger le paiement par écrit et recourir à la conciliation devant la Procuraduría Social. Dans d'autres États, le minimum peut varier.

Peut-on saisir mon appartement parce que je dois des charges d'entretien ?

Oui. Dans la procédure exécutive, le juge peut ordonner la saisie de biens suffisants pour couvrir la dette, y compris le lot lui-même, et, en dernier recours, sa vente forcée. En pratique, presque tous les dossiers se règlent par un paiement ou un accord une fois la saisie inscrite.

Est-il légal d'afficher la liste des débiteurs dans l'immeuble ?

La liste des débiteurs doit figurer dans le relevé de compte que l'administration remet aux copropriétaires. Exposer des noms et des montants sur des affiches, des banderoles ou des groupes de discussion publics n'est pas prévu par la loi et peut donner lieu à une action pour préjudice moral contre le condominio.

Les charges de condominio se prescrivent-elles ?

À Mexico, le Código Civil prévoit un délai de cinq ans pour les prestations périodiques. Une mise en demeure formelle, une reconnaissance de dette signée ou une assignation interrompent ce délai ; il convient donc de réclamer par écrit dès le premier retard.