Révoquer le syndic d'une copropriété au Mexique : guide pas à pas

Peut-on révoquer l'administrateur d'un condominio (copropriété) ? Oui. Celui qui le nomme est l'Assemblée générale des copropriétaires (condóminos), et c'est cette même assemblée qui peut le démettre, qu'il s'agisse d'un voisin ou d'une société professionnelle. Pour révoquer l'administrateur sans que la décision soit annulée, il faut cinq choses : documenter le problème (relevés de compte, reçus, demandes restées sans réponse), convoquer une assemblée avec la révocation à l'ordre du jour, voter avec le quorum requis, nommer son remplaçant lors de la même séance et exiger la remise des registres, des comptes et des fonds. Si l'administrateur refuse de convoquer ou de remettre les documents, à Ciudad de México la Procuraduría Social (PROSOC) peut intervenir et, en cas de détournement d'argent, la voie pénale est ouverte. Ce guide prend pour référence la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de la CDMX et vous indique quoi vérifier si votre copropriété se trouve dans un autre État.

Quand il est opportun de révoquer l'administrateur

Dans un immeuble soumis au régimen de propiedad en condominio, l'administrateur est un exécutant : il encaisse les charges, paie les prestataires, entretient les parties communes et rend des comptes. Il n'est ni le propriétaire de l'immeuble ni le chef des voisins. Parmi les pouvoirs que la loi de la CDMX confère à l'Assemblée générale (art. 33) figure précisément celui de nommer et de révoquer l'administrateur, copropriétaire ou professionnel, et de fixer la caution (fianza) qu'il doit fournir.

Cela signifie que l'assemblée n'a besoin ni d'un jugement ni de prouver une infraction pour le remplacer : une décision valide suffit. Il reste préférable d'avoir des motifs clairs et documentés, car ce sont eux qui convainquent les voisins hésitants et qui vous protègent si l'administrateur conteste la décision. Les causes les plus courantes sont :

• Absence de reddition des comptes : il ne remet pas de relevés de compte, ne montre pas les factures, ou les chiffres ne correspondent pas à ce qui a été encaissé.
• Il ne convoque pas d'assemblées, ou les convoque sans ordre du jour pour que personne ne puisse préparer de questions.
• Dépenses non approuvées : travaux, contrats ou hausses de la cuota de mantenimiento (charges de copropriété) que l'assemblée n'a jamais votés.
• Entretien négligé : ascenseur à l'arrêt depuis des mois, citerne jamais nettoyée, assurance expirée.
• Traitement inégal : il poursuit certains mauvais payeurs et en épargne d'autres, ou utilise les parties communes à son profit.
• Confusion des fonds : il encaisse sur son compte personnel au lieu d'un compte au nom de la copropriété.

Avant l'assemblée : constituez le dossier

La révocation se gagne avant la réunion. Un petit groupe de copropriétaires, idéalement avec le Comité de Vigilancia (conseil de surveillance), doit rassembler les informations et les distribuer suffisamment tôt.

1. Demandez les informations par écrit

Demandez à l'administrateur, avec copie au comité, les états de comptes de la période, les relevés bancaires du compte de la copropriété, la liste des impayés par lot, les contrats avec les prestataires et le registre des procès-verbaux. Remettez la lettre en double exemplaire et faites-la signer pour réception, ou envoyez-la par courriel à l'adresse officielle de l'administration. S'il ne répond pas, ce silence est déjà une preuve.

2. Recoupez les chiffres

Multipliez la cotisation par le nombre de lots à jour de leurs paiements et comparez avec ce que l'administrateur dit avoir reçu. Demandez à plusieurs voisins leurs justificatifs de paiement. Vérifiez si le fonds de réserve existe sur un compte séparé ou seulement sur le papier. Si vous constatez des écarts importants, proposez lors de la même assemblée un audit externe, ce qui relève également des pouvoirs de l'assemblée.

3. Ayez un remplaçant prêt

L'erreur la plus fréquente est de révoquer l'administrateur sans avoir personne à nommer. La copropriété se retrouve sans personne pour encaisser les charges ni payer l'électricité des parties communes, et les voisins indécis votent selon le principe « mieux vaut un mauvais que l'on connaît ». Apportez à l'assemblée deux ou trois devis d'administrateurs professionnels, ou un copropriétaire volontaire, avec sa proposition d'honoraires et de caution.

4. Faites le compte des voix

Les votes pèsent selon l'indiviso (quote-part indivise) de chaque lot, et non une voix par personne. Dressez une liste de chaque lot, avec son pourcentage, son statut de paiement (dans la CDMX, le copropriétaire en retard conserve la parole mais ne vote pas) et sa position probable. Vous saurez ainsi si vous avez la majorité et qui il reste à convaincre.

Les étapes pour révoquer l'administrateur

Une fois le dossier prêt, la procédure suit les règles de toute assemblée, que nous détaillons dans comment fonctionne une assemblée de copropriétaires. La différence ici est que l'administrateur a intérêt à ce que la réunion échoue : chaque formalité compte.

Étape 1 : qui convoque

N'attendez pas que l'administrateur convoque sa propre révocation. Dans la CDMX, peuvent aussi convoquer le Comité de Vigilancia ou un groupe de copropriétaires qui fait enregistrer la convocation auprès de la PROSOC : au moins 20 % dans les copropriétés de 2 à 120 lots, 15 % de 121 à 500 et 10 % pour celles de plus de 501. Les copropriétaires en retard de paiement ne peuvent pas convoquer.

Étape 2 : un ordre du jour explicite

La révocation doit figurer telle quelle à l'ordre du jour, par exemple : « 3. Rapport et reddition de comptes de l'administration. 4. Révocation de l'administrateur. 5. Nomination du nouvel administrateur, honoraires et caution. 6. Audit et passation. » Une décision portant sur un point qui ne figurait pas à l'ordre du jour est le moyen le plus simple de la contester.

Étape 3 : prévenez tout le monde à l'avance

Dans la CDMX, sept jours calendaires avant la première convocation pour une assemblée ordinaire. Remettez la convocation à chaque lot, affichez-la aux endroits visibles et conservez des photos datées. Indiquez dans le même document les trois heures de convocation, espacées de trente minutes.

Étape 4 : demandez un témoin extérieur

Pour les sujets sensibles, la loi de la CDMX permet de demander la présence d'un notario (notaire public) ou d'un représentant de la PROSOC. Pour une révocation, cela vaut la peine : on réduit les discussions sur qui a voté quoi et le procès-verbal acquiert un poids difficile à contester.

Étape 5 : votez et nommez lors de la même séance

Une fois l'assemblée constituée avec le quorum de la convocation applicable (75 % en première convocation, majorité simple en deuxième, les présents en troisième), on présente le dossier, on entend l'administrateur et on vote la révocation. Immédiatement après, on vote pour le remplaçant, ses honoraires, sa caution et la date de la passation. Veillez à ce que le président de l'assemblée ne soit pas l'administrateur sortant.

Étape 6 : procès-verbal, notification et enregistrement

Le procès-verbal doit être signé par le président, le secrétaire et les scrutateurs, avec la feuille de présence en annexe. Notifiez la révocation par écrit à l'administrateur sortant et remettez une copie à tous les copropriétaires. Dans la CDMX, le nouvel administrateur doit enregistrer sa nomination auprès de la PROSOC ; sans cet enregistrement, il aura du mal à ouvrir des comptes, à recouvrer les impayés ou à représenter la copropriété.

La passation : registres, comptes bancaires et fonds

Voter la révocation n'est que la moitié du travail. L'autre moitié consiste à ce que l'administrateur sortant remette tout ce qui appartient à la copropriété. La loi l'y oblige, et l'assemblée doit fixer dans le procès-verbal une date et un lieu précis pour la passation (entrega-recepción).

Établissez un procès-verbal de passation signé par le sortant, l'entrant et un membre du Comité de Vigilancia, avec cet inventaire :

• Registre des procès-verbaux et, s'il existe, registre des copropriétaires.
• États de comptes et relevés bancaires de toute la période, avec factures et justificatifs.
• Solde du compte bancaire et du fonds de réserve, ainsi que la liste des impayés par lot.
• Contrats en cours : gardiennage, nettoyage, ascenseurs, jardinage, assurance de l'immeuble.
• Clés, télécommandes, codes des locaux techniques, pompes, accès, caméras et portails de paiement.
• Acte constitutif (escritura constitutiva), règlement intérieur, plans et garanties des équipements.

L'étape la plus souvent oubliée : changer les signatures bancaires le jour même. Apportez le procès-verbal à la banque avec le nouvel administrateur et un membre du comité pour révoquer la signature du sortant. Tant que ce n'est pas fait, il peut continuer à disposer de l'argent. Vérifiez aussi que la police d'assurance de l'immeuble est toujours en vigueur ; si vous ne savez pas ce qu'elle couvre, notre guide sur l'assurance des copropriétés vous aide à la contrôler.

Si l'administrateur refuse de partir ou de remettre les documents

Cela arrive plus souvent qu'on ne le croit : l'administrateur affirme que l'assemblée était illégale, continue d'encaisser les charges ou ne remet tout simplement rien. Voici comment monter en puissance, du plus rapide au plus lourd :

1. Mise en demeure écrite signée par le nouvel administrateur et le comité, avec copie du procès-verbal et une date limite.
2. Avis aux copropriétaires qu'ils ne doivent plus payer le sortant et indiquant le nouveau compte. Cela lui coupe l'arrivée d'argent.
3. PROSOC (dans la CDMX) : elle propose conciliation et arbitrage dans les conflits de copropriété, et peut convoquer une assemblée lorsque l'administrateur ou le comité refusent, à la demande d'au moins 10 % des copropriétaires.
4. Action civile pour exiger la remise des documents et la reddition des comptes, et réclamer des dommages et intérêts. S'il a fourni une caution, la copropriété peut la faire jouer.
5. Plainte pénale auprès du Parquet (Fiscalía) si de l'argent est introuvable. Retenir ou disposer de charges appartenant à autrui peut constituer un abus de confiance ou une fraude, selon le cas.

Pour l'action civile comme pour la plainte, le dossier que vous avez constitué avant l'assemblée est la base. Un avocat expérimenté en droit de la copropriété vous dira quelle voie privilégier ; souvent, la seule menace sérieuse d'une plainte accélère la remise des documents.

Si votre copropriété n'est pas dans la CDMX

Chaque État réglemente le régime avec sa propre loi sur la propriété en condominio ou par des chapitres de son Código Civil. Les pourcentages pour convoquer, les délais de préavis, l'existence d'une procuraduría pouvant intervenir et le lieu d'enregistrement de l'administrateur changent. Ce qui se retrouve dans presque tout le pays, c'est la règle de fond : l'assemblée nomme et l'assemblée révoque.

Pour savoir ce qui s'applique à votre cas, vérifiez dans cet ordre : l'acte constitutif (escritura constitutiva) de la copropriété (inscrit au Registro Público de la Propiedad), le règlement intérieur et la loi sur les condominios de votre État. S'il n'existe pas de procuraduría locale, la voie de la conciliation passe généralement par un centre de médiation du pouvoir judiciaire de l'État avant l'action civile.

Et si vous êtes sur le point d'acheter, demandez avant de signer qui administre, depuis quand et s'il existe des conflits en cours avec l'administration. Un changement d'administrateur contentieux peut signifier des appels de fonds exceptionnels pour combler des manques. Notre guide pour acheter une maison en copropriété vous donne la liste des documents à demander, et dans condominios à vendre et à louer ou appartements vous pouvez comparer les options. Si votre décision de déménager est prise, calculez le coût de l'opération avec la calculatrice des frais d'escrituración, ou demandez une estimation de votre bien et publiez votre propriété.

Questions fréquentes

Qui peut révoquer l'administrateur d'une copropriété ?

Uniquement l'Assemblée générale des copropriétaires, qui est celle qui le nomme. Ni le Comité de Vigilancia ni un groupe de voisins ne peuvent le révoquer de leur propre chef, mais ils peuvent convoquer l'assemblée qui votera la révocation. Dans la CDMX, un groupe de copropriétaires peut convoquer en faisant enregistrer la convocation auprès de la PROSOC.

Faut-il un motif grave pour écarter l'administrateur ?

Pas nécessairement. L'assemblée peut le révoquer par une décision valide même en l'absence d'infraction. Il reste préférable de documenter des motifs concrets, comme l'absence de reddition des comptes ou des dépenses non approuvées, car ils convainquent les voisins et protègent la décision si l'administrateur la conteste. S'il s'agit d'une société liée par un contrat, vérifiez la clause de résiliation.

Quelles voix faut-il pour révoquer l'administrateur ?

Cela dépend de la convocation au cours de laquelle l'assemblée se tient. Dans la CDMX, il faut 75 % de présence en première convocation, la majorité simple en deuxième et les présents en troisième, et la décision se prend à la majorité des voix selon l'indiviso. Les copropriétaires en retard de paiement ne votent pas sur ces sujets.

Que faire si l'administrateur révoqué ne remet pas les comptes ?

Mettez-le en demeure par écrit avec copie du procès-verbal, prévenez les copropriétaires qu'ils ne doivent plus le payer et changez les signatures bancaires. S'il ne remet toujours rien, dans la CDMX adressez-vous à la PROSOC pour une conciliation ou un arbitrage ; ensuite, action civile pour la reddition des comptes et, s'il manque de l'argent, plainte pénale pour abus de confiance.

L'administrateur peut-il voter à l'assemblée qui le révoque ?

S'il est copropriétaire à jour de ses paiements, il vote avec l'indiviso de son propre lot, mais il ne peut pas représenter d'autres copropriétaires par procuration à l'Assemblée générale. S'il s'agit d'un administrateur professionnel externe, il n'a pas le droit de vote. Dans les deux cas, mieux vaut qu'il ne préside pas l'assemblée.