Qu'est-ce que l'ISAI et combien coûte-t-il ?

Lorsque vous achetez une maison ou un appartement au Mexique, en plus du prix du bien, vous devez prendre en compte une série de frais qui surprennent souvent les primo-accédants. L'un des plus importants est l'ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, impôt sur l'acquisition de biens immobiliers), un impôt local que paie toujours l'acheteur, jamais le vendeur. Dans ce guide, nous vous expliquons ce que c'est, comment il se calcule, combien vous pourriez payer selon votre État et pourquoi il ne faut pas le confondre avec l'ISR qui incombe au vendeur.

Qu'est-ce que l'ISAI ?

L'Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, connu sous le sigle ISAI, est une contribution de nature locale qui est générée chaque fois que la propriété d'un bien immobilier est transmise. Dans certaines entités, on l'appelle aussi Impuesto de Traslado de Dominio (impôt sur le transfert de propriété) ou simplement « traslado de dominio », mais il s'agit du même concept : le paiement qui grève l'acte d'acquérir une maison, un appartement, un terrain ou un local.

Étant un impôt local, sa réglementation ne dépend pas de la fédération mais de chaque État et, dans de nombreux cas, de chaque municipalité. Cela signifie que le taux, la base de calcul et les réductions disponibles peuvent varier de façon importante selon l'endroit où se situe le bien. C'est pourquoi il est essentiel de vérifier le taux local en vigueur avant de conclure toute opération.

Qui paie l'ISAI et qui le retient ?

L'ISAI est toujours payé par l'acheteur. C'est l'une des dépenses les plus importantes du processus d'escrituración et, avec les honoraires du notaire et les droits d'enregistrement, il constitue une bonne partie du coût supplémentaire de l'achat d'un logement.

Dans la pratique, c'est le notaire public (notario público) qui se charge de calculer, retenir et reverser cet impôt à l'autorité locale. Lorsque vous formalisez l'acte, le notaire intègre l'ISAI dans le détail des frais, l'encaisse dans le cadre de l'opération et le verse à la trésorerie de l'État ou de la municipalité concernée. C'est pourquoi vous verrez ce poste dans le budget que l'étude notariale vous remet avant la signature.

Comment l'ISAI se calcule-t-il ?

L'ISAI se calcule en appliquant un taux (ou un barème) sur une base imposable. La règle générale suivie par la plupart des entités consiste à retenir comme base la valeur la plus élevée parmi trois références :

• La valeur de l'opération : le prix convenu dans la vente.
• La valeur d'expertise : celle que détermine un expert évaluateur agréé.
• La valeur cadastrale : celle que l'autorité locale attribue au bien.

L'autorité retient la plus élevée de ces trois valeurs afin d'éviter qu'un prix sous-déclaré ne réduise artificiellement l'impôt. C'est sur cette base que s'applique le taux ou le barème en vigueur dans l'État ou la municipalité. Dans certaines entités, le taux est fixe ; dans d'autres, on utilise un tableau progressif ou un barème avec une cotisation fixe plus un pourcentage sur l'excédent, de sorte que le calcul exact peut varier.

Combien paie-t-on d'ISAI selon l'État ?

Il n'existe pas de taux unique à l'échelle nationale. Chaque entité fixe son propre pourcentage et, au sein de celle-ci, certaines municipalités ajustent leurs barèmes. À titre de référence très générale, les taux se situent habituellement dans une fourchette indicative de 2 % à 5 % de la valeur imposable, même si certains cas se situent en dessous ou au-dessus. Le tableau suivant présente des fourchettes approximatives et purement indicatives ; vérifiez toujours le taux local en vigueur auprès de la trésorerie ou de votre notaire.

Nous insistons : les pourcentages ci-dessus ne sont qu'une référence générale pour vous donner un ordre de grandeur. Les barèmes sont actualisés chaque année par la loi de finances (ley de ingresos) de chaque État ou municipalité, et beaucoup utilisent des tableaux progressifs plutôt qu'un pourcentage uniforme. Pour connaître le montant exact que vous paierez, vérifiez le taux local en vigueur et demandez à votre notaire le calcul précis de votre opération.

Quand l'ISAI se paie-t-il ?

L'ISAI se paie au moment de l'escrituración, c'est-à-dire lorsque la vente est formalisée devant le notaire et que la propriété est légalement transmise. Le notaire exige généralement ce paiement comme condition pour pouvoir inscrire l'acte au Registro Público de la Propiedad (registre foncier).

Chaque entité fixe un délai pour verser l'impôt une fois l'opération signée. Si le paiement est effectué hors de ce délai, des pénalités de retard et des actualisations peuvent s'appliquer ; il convient donc d'avoir les fonds prêts avant la signature. Dans la plupart des cas, lorsque le paiement passe par l'étude notariale, la démarche est couverte dans le cadre du même processus d'escrituración.

• Il est généré à la signature de l'acte de vente.
• Le notaire le retient et le reverse à l'autorité locale.
• Il doit être payé dans le délai fixé par chaque entité pour éviter les pénalités.
• Son justificatif fait partie du dossier de votre acte.

Différence entre l'ISAI et l'ISR du vendeur

Il est très fréquent de confondre ces deux impôts, mais ils reposent sur des personnes différentes et sont de nature différente. Bien les distinguer évite les malentendus lorsqu'on négocie qui paie quoi dans une opération.

En résumé : l'acheteur assume l'ISAI et le vendeur l'ISR sur le gain qu'il réalise en vendant. Si vous êtes du côté du vendeur, il vous sera utile de consulter en détail le fonctionnement de cet impôt dans notre guide sur l'ISR sur la vente d'une maison. Et si vous achetez, n'oubliez pas d'intégrer l'ISAI dans votre budget total d'escrituración.

Questions fréquentes sur l'ISAI

L'ISAI se paie-t-il même si j'achète avec un crédit INFONAVIT ou bancaire ?

Oui. L'ISAI s'applique à tout transfert de propriété, quel que soit le mode de paiement. Lorsque l'on achète à crédit, cet impôt est généralement intégré aux frais d'escrituración réglés au moment de la signature.

Puis-je négocier que le vendeur paie l'ISAI ?

En règle générale, l'ISAI incombe à l'acheteur. Même si les parties peuvent conclure des accords privés, l'obligation légale pèse sur celui qui acquiert ; il convient donc de le budgéter de votre côté.

Existe-t-il des réductions ou allègements de l'ISAI ?

Certaines entités proposent des incitations ou des réductions pour les logements sociaux, les personnes âgées ou les premières acquisitions. Ces avantages varient selon la localité ; vérifiez donc auprès de la trésorerie ou de votre notaire s'ils s'appliquent à votre cas.

Comment connaître le taux exact qui me sera appliqué ?

Le moyen le plus sûr est de consulter la loi de finances en vigueur de votre État ou municipalité et de demander à votre notaire le calcul précis. Les pourcentages que l'on trouve sur internet sont souvent indicatifs et ne reflètent ni les tableaux progressifs ni les actualisations annuelles.