Frais de notaire pour acheter une maison au Mexique : tableau 2026

Quand vous calculez le budget nécessaire pour acheter une maison, le prix du bien n'est qu'une partie de l'équation. Les frais de notaire et de formalisation de l'acte (escrituración) peuvent représenter entre 4 % et 8 % de la valeur du bien, et surprennent beaucoup de primo-accédants. Dans ce guide, nous détaillons chaque poste et nous vous présentons un tableau comparatif du principal impôt — l'ISAI — par État, avec des chiffres en vigueur à l'horizon 2026.

Que comprennent les frais de notaire ?

Ce que l'on appelle couramment « frais de notaire » est en réalité un ensemble de postes que le notaire (notario público) facture et, en grande partie, reverse aux autorités au nom de l'acheteur. Tout n'est pas honoraire du notaire : l'essentiel correspond généralement à des impôts et à des droits d'enregistrement.

L'ISAI : l'impôt qui varie le plus selon l'État

L'ISAI est un impôt local : chaque État et chaque municipalité fixe donc son propre taux. En règle générale, il oscille entre 2 % et 5 % de la valeur la plus élevée entre le prix de la transaction, la valeur cadastrale et l'expertise. Certaines entités appliquent un taux fixe ; d'autres, comme la Ciudad de México, utilisent un barème progressif avec une cotisation fixe plus un pourcentage sur l'excédent, de sorte que les biens de plus grande valeur paient proportionnellement davantage.

Tableau de l'ISAI approximatif par État

Les chiffres suivants sont approximatifs et donnés à titre indicatif. Les taux changent chaque exercice fiscal par le biais des lois de finances des États et des municipalités, et varient au sein d'un même État selon la municipalité. Confirmez-les toujours auprès du notaire ou de la trésorerie locale avant de signer.

Fourchettes indicatives à titre illustratif. Ne les utilisez pas comme base d'un budget définitif ; demandez le calcul officiel au notaire.

Honoraires du notaire

Les honoraires du notaire se situent généralement dans une fourchette de 1 % à 2 % de la valeur de la transaction, même si, dans de nombreuses entités, ils suivent un tarif officiel et peuvent être légèrement négociés, surtout pour les opérations importantes. L'IVA correspondante s'ajoute aux honoraires. Le notaire ne se contente pas de rédiger l'acte : il examine la situation juridique du bien, vérifie l'identité et la capacité des parties, calcule et reverse les impôts, et se charge de l'inscription au registre.

Inscription au Registro Público de la Propiedad

Pour que votre propriété soit opposable aux tiers, l'acte doit être inscrit au Registro Público de la Propiedad (RPP) de votre État. Les droits d'inscription varient : certaines entités prélèvent un pourcentage de la valeur (souvent inférieur à 1 %), d'autres une cotisation fixe. Sans cette inscription, même si vous avez signé l'acte, votre titre de propriété n'est pas pleinement protégé. Si vous souhaitez bien comprendre ce document, consultez notre guide sur ce qu'est une escritura pública (acte authentique).

Expertise et certificats

L'expertise (avalúo) est indispensable pour calculer les impôts et, si vous recourez à un crédit, pour que la banque ou l'INFONAVIT autorise le montant. Son coût dépend de la valeur et de l'emplacement du bien. Les certificats — de libertad de gravamen et de non-endettement du predial (taxe foncière) et de l'eau — confirment que le bien est libre d'hypothèques, de saisies et de dettes en cours. Pour en savoir plus sur les types et les coûts, lisez notre article sur l'expertise immobilière.

Exemple de calcul complet

Prenons un logement dont la valeur de transaction est de 2 000 000 de pesos. Les chiffres suivants sont illustratifs ; les pourcentages réels dépendent de votre État.

Comme vous le voyez, pour une maison de deux millions, les frais supplémentaires avoisinent cent mille pesos. Il est donc judicieux de prévoir ce pourcentage dès le départ et de ne pas engager toute votre épargne dans l'apport. Pour estimer la valeur d'un bien avant de négocier, appuyez-vous sur notre calculateur de valeur.

Qui paie et comment les réduire ?

En règle générale, les frais d'escrituración sont à la charge de l'acheteur, tandis que le vendeur assume l'ISR (impôt sur le revenu) sur la plus-value (consultez notre guide sur l'ISR sur la vente d'une maison). Il existe néanmoins une marge d'optimisation.

Questions fréquentes

Les frais de notaire peuvent-ils être financés par le crédit immobilier ?

Dans certains cas, oui. Certains produits hypothécaires et dispositifs de l'INFONAVIT permettent d'inclure une partie des frais d'escrituración dans le montant financé. Renseignez-vous sur les conditions précises auprès de votre établissement, car ce n'est pas toujours disponible et cela peut augmenter votre mensualité.

Puis-je choisir mon notaire ?

En général oui, l'acheteur a le droit de choisir son notaire. Lorsqu'un crédit bancaire ou de l'INFONAVIT est utilisé, l'établissement peut proposer une liste de notariats agréés, mais il existe habituellement une marge de choix au sein de cette liste.

Que se passe-t-il si je n'inscris pas l'acte au Registro Público ?

La vente reste valable entre les parties, mais votre propriété n'est pas protégée vis-à-vis des tiers. Sans inscription, un tiers de bonne foi pourrait inscrire en premier un droit sur le même bien. L'inscription est essentielle pour la sécurité juridique.

L'ISAI est-il la même chose que l'ISR ?

Non. L'ISAI est payé par l'acheteur pour l'acquisition du bien et constitue un impôt local. L'ISR est payé par le vendeur sur la plus-value réalisée et constitue un impôt fédéral. Ce sont deux notions distinctes, réglées lors de la même opération mais par des parties différentes.