Loi sur les copropriétés au Mexique : quelle loi selon l'État ?

Existe-t-il une seule loi sur les condominios (copropriétés) au Mexique ? Non. La loi sur les condominios varie selon l'État, car la propriété immobilière relève du droit local : il n'existe pas de loi fédérale sur les condominios, et chacune des 32 entités fédérées réglemente à sa manière le régime de propriété en condominio. Certaines disposent d'une loi spéciale (la CDMX, l'État de Mexico, Nuevo León ou Quintana Roo, entre autres) ; d'autres l'encadrent dans un chapitre de leur Código Civil, comme Jalisco. Les différences ne sont pas anodines : qui concilie les litiges, avec quel préavis on convoque une assemblée, quel quorum est requis, quel intérêt on peut réclamer à un copropriétaire en retard de paiement, et si le syndic doit s'enregistrer auprès d'une autorité. Ce guide vous explique ce qui reste identique dans tout le pays, ce qui varie, et comment trouver la version en vigueur de la loi applicable à votre immeuble.

Pourquoi il n'y a pas de loi nationale sur les condominios

La Constitution répartit les matières entre la Fédération et les États, et ce qui n'est pas expressément réservé à la Fédération revient aux entités fédérées (article 124). La propriété, les contrats et la manière d'organiser un immeuble divisé en lots relèvent du droit civil local. C'est pourquoi un appartement à Polanco, un autre à Zapopan et un troisième à Playa del Carmen obéissent à des règles différentes, même si les trois s'achètent de la même façon devant notaire.

Dans la pratique, les États ont suivi deux voies :

• Loi spéciale sur la propriété en condominio. Un texte complet consacré au sujet, avec des chapitres sur l'assemblée, l'administration, les charges, les sanctions et la résolution des conflits. C'est le modèle de la Ciudad de México et de la plupart des États où l'habitat vertical est très présent.
• Chapitre du Código Civil. Les règles de base du régime figurent dans le code, et le détail opérationnel est laissé à l'acte constitutif (escritura constitutiva) et au règlement intérieur de chaque condominio. Jalisco suit ce modèle.

Aucun des deux n'est meilleur en soi. Une loi spéciale apporte généralement des protections plus concrètes (délais, plafonds, une autorité de conciliation), mais aussi davantage de démarches. Dans un État qui traite le sujet dans son Código Civil, le règlement intérieur pèse davantage, car il comble les vides que la loi laisse ouverts. Si vous ne voyez pas encore clairement comment s'articulent l'acte constitutif, le règlement et la loi, commencez par qu'est-ce que le régime de propriété en condominio.

Ce qui est identique dans tout le pays

Avant d'entrer dans les différences, mieux vaut savoir ce que vous pouvez considérer comme acquis dans n'importe quel État. Ces éléments figurent, sous des noms proches, dans toutes les législations :

• Le régime se constitue devant notaire public (notario público) et s'inscrit au Registro Público de la Propiedad de l'État. Sans cet acte, il n'y a pas de condominio, même si l'immeuble compte plusieurs propriétaires.
• Il existe deux types de propriété : la propriété exclusive (votre appartement, maison ou local) et la propriété commune (couloirs, structure, jardins, ascenseurs), dont vous détenez une part proportionnelle appelée indiviso.
• L'assemblée des copropriétaires (condóminos) est l'autorité suprême. Elle approuve le budget, les charges, le règlement et nomme le syndic. La manière dont elle est convoquée et dont on y vote est expliquée dans comment fonctionne une assemblée de copropriétaires.
• Les charges approuvées sont obligatoires et suivent le lot : si vous achetez avec un arriéré, vous pouvez en hériter.
• Le règlement intérieur ne peut pas contredire la loi de l'État. S'il le fait, c'est la loi qui prévaut.

Ce qui change d'un État à l'autre

Les différences se concentrent sur sept points. Ce sont ceux qu'il convient de vérifier dans la loi de votre État avant de convoquer une assemblée, de réclamer un paiement ou d'acheter.

Un exemple de l'importance de ces différences : le plafond d'intérêts de 9 % par an et la voie exécutive après trois charges ordinaires impayées, que nous expliquons dans voisins mauvais payeurs et charges de copropriété, sont des règles de la CDMX. Les appliquer telles quelles dans un autre État peut conduire à une réclamation que le juge ne reconnaîtra pas.

Les cinq États comptant le plus de condominios, comparés

Voici les cadres juridiques en vigueur sur les marchés qui comptent le plus de logements en condominio dans le pays. Utilisez-les comme point de départ, non comme substitut à la loi : vérifiez toujours la version en vigueur, car les législatures les réforment fréquemment.

Ciudad de México

C'est le cadre le plus développé et le plus cité, c'est pourquoi la plupart des guides (y compris les nôtres) le prennent pour référence. Sa particularité est la Procuraduría Social : une autorité administrative qui reçoit les plaintes entre copropriétaires et contre les syndics, concilie, arbitre et peut sanctionner. Si vous achetez dans la Ciudad de México, cette voie préalable au procès est un véritable avantage.

Estado de México

Une bonne partie de l'habitat de l'État de Mexico se trouve dans des conjuntos urbanos (grands ensembles) de centaines ou de milliers de maisons, organisés en plusieurs condominios. L'autorisation de l'ensemble et les obligations du promoteur envers la municipalité relèvent des règles d'urbanisme de l'État, et la vie interne de chaque condominio de sa loi sur les condominios. Avant d'acheter dans l'Estado de México, demandez si les voiries et l'éclairage ont déjà été remis à la municipalité ou si le condominio continue de les payer.

Jalisco

En réglementant le condominio dans le Código Civil, Jalisco laisse plus de place au règlement intérieur et à l'acte constitutif. Cela signifie que deux tours à Zapopan peuvent avoir des règles très différentes sur les animaux de compagnie, la location de courte durée ou les amendes. Si vous cherchez à Jalisco, demandez le règlement complet avant de signer, et non un résumé du vendeur.

Nuevo León

Monterrey et son aire métropolitaine concentrent des tours à usage mixte, où cohabitent appartements, bureaux et locaux commerciaux. Là, ce qui génère le plus de conflits, c'est la répartition des dépenses entre les usages et qui vote sur quoi. Vérifiez dans l'acte s'il existe des sous-condominios ou des charges différenciées selon l'usage avant d'acheter à Nuevo León.

Quintana Roo

À Cancún, Playa del Carmen et Tulum, de nombreux condominios ont une majorité de propriétaires qui n'y résident pas et des lots en location de vacances. Atteindre le quorum en assemblée est difficile, l'administration est généralement professionnelle et le règlement sur la location de courte durée est la première chose à lire. Nous le détaillons dans location de courte durée en condominios : règlements et amendes, et vous pouvez consulter l'offre à Quintana Roo.

Condominio ou fraccionamiento : ce n'est pas la même chose

Beaucoup de gens croient vivre en condominio parce qu'il y a un poste de garde, une barrière et une cotisation mensuelle. Ce n'est pas toujours le cas. Dans un fraccionamiento (lotissement), les rues et espaces verts sont généralement publics une fois remis à la municipalité, chaque maison est un lot indépendant et la cotisation est perçue par une association de colonos (association de résidents), non par une assemblée de copropriétaires. Les différences pratiques sont importantes :

• La loi sur les condominios ne s'applique pas au fraccionamiento en tant que tel ; ce sont les règles d'urbanisme de l'État et les statuts de l'association qui prévalent.
• La cotisation d'une association de colonos se recouvre selon ce que prévoit votre acte ou votre adhésion à l'association ; elle ne bénéficie pas automatiquement des voies de recouvrement d'une charge de copropriété.
• Les rues publiques ne peuvent pas être fermées sans autorisation municipale, même si la plupart des voisins le souhaitent.

Pour savoir quel est votre cas, cherchez dans votre acte si votre bien est une « unidad privativa » avec un indiviso (condominio) ou un « lote » avec une surface propre (fraccionamiento). Les implications en matière de cotisations et de surveillance dans les fraccionamientos sont expliquées dans sécurité privée dans les fraccionamientos et leurs cotisations.

Comment trouver la loi en vigueur dans votre État

Les lois sur les condominios sont souvent réformées, et des versions périmées circulent sur internet. Pour travailler avec la bonne, suivez cet ordre :

1. Lisez votre acte constitutif et notez le nom exact de la loi ou du code qu'il cite.
2. Téléchargez la loi depuis le site du Congreso de votre État, dans la section des lois en vigueur. Vérifiez en première ou dernière page la date de la dernière réforme publiée au journal officiel.
3. Consultez le recueil de la Secretaría de Gobernación (Orden Jurídico Nacional), qui rassemble la législation des 32 États, si le site du Congreso local n'est pas à jour.
4. Lisez ensuite le règlement intérieur enregistré de votre condominio : ce que la loi laisse ouvert, c'est normalement lui qui le définit.
5. Si vous achetez, interrogez le notaire. Il connaît la loi locale et peut vous dire quelles clauses du règlement sont inhabituelles.

Ajoutez aussi les frais de clôture : le notaire facture la vérification du régime dans ses honoraires, et les droits d'enregistrement varient selon l'État. Vous pouvez les estimer avec le calculateur de frais d'escrituración. Et si vous possédez déjà un appartement et envisagez de le vendre, publiez-le gratuitement avec votre règlement et la cotisation en vigueur à portée de main : c'est la première chose que demandent les acheteurs sérieux.

Questions fréquentes

Existe-t-il une loi fédérale sur les condominios au Mexique ?

Non. La propriété en condominio relève du droit civil local, de sorte que chaque État la réglemente par une loi spéciale ou dans son Código Civil. C'est pourquoi les règles sur les assemblées, les charges et les conflits changent d'une entité à l'autre.

Comment savoir quelle loi régit mon condominio ?

Consultez l'acte constitutif du régime : il indique sous quelle loi ou quel code il a été constitué. En général, s'applique la loi de l'État où se situe le bien, dans sa version en vigueur, puis le règlement intérieur enregistré.

Le règlement intérieur peut-il contredire la loi de l'État ?

Non. Le règlement peut détailler et compléter la loi, mais si une clause la contredit, c'est la loi qui prévaut. Une amende ou un intérêt supérieur à ce que permet la loi de l'État ne peut pas être réclamé, même s'il figure dans le règlement.

La Procuraduría Social traite-t-elle les condominios en dehors de la CDMX ?

Non. La Procuraduría Social est une autorité de la Ciudad de México. Dans les autres États, les conflits sont portés devant des centres de médiation, des autorités municipales ou des tribunaux civils, selon ce que prévoit la loi locale.

Un fraccionamiento fermé est-il régi par la loi sur les condominios ?

Pas nécessairement. Si chaque maison est un lot propre et que les rues sont municipales, il s'agit d'un fraccionamiento et la cotisation est perçue par une association de colonos. La loi sur les condominios ne s'applique que si le programme a été constitué en régime de propriété en condominio devant notaire.