Acheter un bien au Mexique en tant qu'Argentin : dollars, ARCA et visas

Oui, un Argentin peut acheter un bien immobilier au Mexique sans visa, sans résidence et sans associé mexicain : il suffit d'un passeport en cours de validité, d'un notaire (notario público) et, si le bien se situe sur la côte ou près d'une frontière, d'un fideicomiso bancaire (fiducie bancaire). Ce qui change par rapport aux autres étrangers se joue du côté argentin : comment transférer les dollars depuis un compte en Argentine, comment déclarer le bien auprès de l'ARCA (l'ex-AFIP) au titre des Bienes Personales et de l'impôt sur les Ganancias, et comment fonctionne la convention Argentine–Mexique pour éviter la double imposition, en vigueur depuis 2017. Ce guide se concentre sur ces points. Pour la marche à suivre générale valable pour tout étranger, consultez notre guide pour les acheteurs sud-américains. Ces informations sont d'ordre général : faites valider votre situation par un notaire au Mexique et par un comptable en Argentine.

Ce qu'un Argentin peut acheter au Mexique

La Constitution mexicaine (article 27) et la Ley de Inversión Extranjera traitent un Argentin comme n'importe quel autre étranger. Il n'existe aucune règle spéciale selon la nationalité. Ce qui compte, c'est l'emplacement du bien :

• Hors de la zone restreinte (Ciudad de México, Guadalajara, Querétaro, Mérida, Puebla et presque tout l'intérieur du pays) : vous achetez en votre nom, par acte public (escritura pública), exactement comme un Mexicain. Vous signez simplement devant le notaire la convention par laquelle vous renoncez à invoquer la protection de votre gouvernement (la fameuse clause Calvo), et la Secretaría de Relaciones Exteriores en est informée.
• Dans la zone restreinte (50 km depuis la plage et 100 km depuis les frontières, ce qui inclut Playa del Carmen, Tulum, Cancún, Puerto Vallarta ou Los Cabos) : vous achetez par le biais d'un fideicomiso bancaire d'une durée maximale de 50 ans, renouvelable. Nous vous expliquons son fonctionnement dans fideicomiso pour étrangers en zone restreinte et son coût d'entretien dans coût annuel du fideicomiso bancaire.

Dans la pratique, la communauté argentine se concentre sur deux types de marché. Le premier est la Riviera Maya : Playa del Carmen et Tulum comptent une présence argentine très visible, et la plupart y achètent des appartements en copropriété pour y vivre ou les louer à la nuitée ; découvrez l'offre au Quintana Roo. Le second, ce sont les grandes villes, surtout Ciudad de México et le Jalisco, où l'on achète pour s'installer avec un titre de résidence ou pour du télétravail. La différence juridique entre les deux cas, c'est le fideicomiso ; la différence fiscale en Argentine est quasi nulle.

Si vous voulez la procédure complète d'un achat en tant qu'étranger (offre, acompte, évaluation, signature et enregistrement), nous la détaillons pas à pas dans les guides pour Américains et Canadiens ; le processus au Mexique est le même. Ici, nous nous en tenons à ce qui est différent pour vous.

Ce qui change par rapport à un achat en Argentine

L'Argentine et le Mexique partagent le système du notariat latin, la logique vous sera donc familière : un juriste investi de la fe pública rédige l'acte et le fait inscrire. Mais plusieurs usages du marché argentin ne fonctionnent pas de la même façon au Mexique, et certains y sont purement et simplement interdits.

L'autre changement important concerne les frais de clôture. Au Mexique, les frais d'escrituración sont presque entièrement à la charge de l'acheteur : impôt d'acquisition, honoraires du notaire, droits d'enregistrement, évaluation (avalúo) et, le cas échéant, la constitution du fideicomiso. Au total, ils représentent généralement entre 5 % et 8 % du prix. Calculez votre cas avec la calculatrice des frais d'escrituración ou consultez les taux de chaque État dans combien coûte une escrituración par État.

Comment transférer l'argent de l'Argentine vers le Mexique

Pendant des années, le cepo cambiario (le contrôle des changes) a été le principal obstacle pour un Argentin souhaitant investir à l'étranger. Cela a changé en 2025. Avec la Communication « A » 8226 de la BCRA (avril 2025), les personnes physiques résidentes peuvent acheter des dollars sur le marché officiel à des fins d'épargne sans plafond mensuel, à condition de le faire avec des fonds de leur compte bancaire, et peuvent les transférer vers un compte à leur nom à l'étranger.

Votre banque vous demandera de respecter certaines nuances. Depuis septembre 2025, celui qui achète des dollars d'épargne sur le marché officiel ne peut pas opérer sur des titres réglés en devises pendant les 90 jours suivants, et depuis avril 2026 (Communication « A » 8417), les transferts vers l'étranger exigent une déclaration sur l'honneur comportant ce même engagement. Les règles de change argentines changent fréquemment : vérifiez auprès de votre banque la réglementation en vigueur le mois où vous prévoyez d'effectuer le transfert.

Vers quel compte envoyer les fonds

C'est ici que se cache le piège. Le virement part d'Argentine en dollars par SWIFT, mais un non-résident ne peut presque pas ouvrir de compte en dollars au Mexique : la réglementation mexicaine réserve ces comptes aux personnes physiques vivant dans la zone frontalière et aux entreprises. Les options habituelles sont au nombre de trois :

1. Vers la banque fiduciaire ou le compte séquestre indiqué par le notaire. C'est le cas le plus courant en zone restreinte : la banque qui constitue votre fideicomiso reçoit les dollars, les convertit et paie le vendeur à la signature.
2. Vers un compte à votre nom dans un pays tiers (par exemple les États-Unis ou l'Uruguay), puis de là vers le Mexique. Cela ajoute une étape et des commissions, mais vous laisse maîtriser le moment du change en pesos.
3. Vers un compte en pesos à votre nom au Mexique, si vous disposez déjà d'une résidence temporaire ou permanente. Découvrez quelles banques ouvrent des comptes aux étrangers dans banques qui facilitent l'ouverture de comptes aux étrangers.

Ne virez jamais le prix sur un compte personnel du vendeur ou de l'agent avant la signature, et encore moins sur un compte qu'on vous communique par WhatsApp. S'il y a un apartado, faites préciser dans le contrat sur quel compte il est versé et dans quels cas il est remboursé. Pour les commissions et les justificatifs du transfert, consultez impôts et coûts d'un virement international pour acheter une maison.

Pesos argentins, dollars et pesos mexicains

Votre argent subit deux conversions : des pesos argentins en dollars en Argentine, puis des dollars en pesos mexicains au Mexique. La première est encadrée par la réglementation de la BCRA ; la seconde dépend de la banque réceptrice, qui applique en général un taux de change moins favorable que le taux de référence. Comparez toujours le cours qu'on vous propose au taux de change FIX publié par la Banco de México. Sur un appartement à 250,000 dollars, un point de pourcentage d'écart représente 2,500 dollars.

Que déclarer à l'ARCA : Bienes Personales et Ganancias

Depuis octobre 2024, l'AFIP s'appelle ARCA (Agencia de Recaudación y Control Aduanero), mais les règles de fond restent les mêmes. Tant que vous êtes résident fiscal en Argentine, vous êtes imposé sur votre patrimoine et vos revenus mondiaux, et le bien au Mexique figure dans les deux déclarations.

Impôt sur les Bienes Personales

Le bien mexicain s'ajoute à votre patrimoine au 31 décembre de chaque année, évalué selon les règles de la loi (en général, à partir de son coût d'acquisition). Deux points de la Ley 27.743 (2024) vous concernent directement :

• Le taux différentiel plus élevé applicable aux biens à l'étranger a été supprimé : aujourd'hui, un appartement à Playa del Carmen est soumis au même barème qu'un appartement à Palermo.
• Les taux baissent d'année en année jusqu'à atteindre un taux unique de 0.25 % en 2027, et le minimum non imposable est actualisé selon l'inflation (pour l'exercice fiscal 2025, il avoisinait les 385 millions de pesos argentins).

Le Mexique n'a pas d'impôt sur le patrimoine, il n'y a donc rien à porter en crédit : les Bienes Personales se paient intégralement en Argentine. Ce que vous payez au Mexique, le predial, est un impôt local qui ne se déduit pas des Bienes Personales.

Impôt sur les Ganancias

• Si vous louez le bien, le loyer constitue un revenu de source étrangère et se déclare en Argentine. L'ISR payé au Mexique est imputé comme crédit pour impôt analogue, dans la limite de l'impôt argentin que génère ce revenu.
• Si vous le vendez, la plus-value se déclare elle aussi en Argentine, normalement au taux cédulaire de 15 % pour les biens achetés depuis 2018, avec un crédit pour l'impôt payé au Mexique. Demandez à votre comptable de confirmer le traitement selon la date et la forme de l'achat.

La convention de double imposition Argentine–Mexique

L'Argentine et le Mexique ont signé le 4 novembre 2015 une convention pour éviter la double imposition en matière d'impôts sur le revenu et sur le patrimoine. Le Mexique l'a publiée au Diario Oficial de la Federación le 18 août 2017 et elle est en vigueur depuis le 23 août de cette même année ; en Argentine, elle a été approuvée par la Ley 27.334. Elle a remplacé un accord de 1997 qui ne couvrait que le transport aérien et maritime.

Pour un bien immobilier, la convention suit la règle internationale : le pays où se trouve le bien a le droit de prélever en premier, et le pays de résidence du propriétaire prélève aussi, mais déduit ce qui a déjà été payé. Elle ne vous dispense pas de payer au Mexique ; elle évite que vous payiez deux fois pour le même revenu.

L'ISR mexicain d'un non-résident est généralement plus élevé que celui que générerait le même revenu en Argentine ; dans de nombreux cas, le crédit absorbe donc la totalité de l'impôt argentin et vous ne payez rien de plus que ce qui a été retenu au Mexique. Le détail de chaque retenue figure dans ISR pour bailleurs étrangers et dans retenue d'ISR sur les étrangers lors de la vente d'un bien. Pour faire valoir la convention, vous aurez besoin d'un certificat de résidence fiscale délivré par l'ARCA, que le SAT peut exiger pour appliquer les avantages du traité.

Visa, résidence et résidence fiscale

Les Argentins n'ont pas besoin de visa pour entrer au Mexique en tant que touristes : ils entrent avec un passeport en cours de validité et l'Instituto Nacional de Migración autorise un séjour pouvant aller jusqu'à 180 jours. Cela suffit pour voyager, visiter des biens et signer l'acte. Acheter ne confère à lui seul aucun statut migratoire.

Résidence temporaire en tant que propriétaire

Si vous souhaitez vivre au Mexique, l'une des voies vers la résidence temporaire consiste à justifier de la propriété d'un bien immobilier d'une valeur supérieure à 40,000 jours de salaire minimum ; avec le salaire minimum général de 2026 (315.04 pesos), cela représente environ 12.6 millions de pesos. L'alternative la plus utilisée est la solvabilité économique, justifiée par des revenus ou de l'épargne. La démarche s'engage au consulat du Mexique à Buenos Aires, et la carte s'échange à l'arrivée. Les montants et conditions sont fixés par chaque consulat ; confirmez-les donc avant de prendre rendez-vous. Nous les passons en revue dans visa de résidence par investissement immobilier.

Si vous déménagez : la résidence fiscale

Déménager ne fait pas automatiquement de vous un non-résident pour l'ARCA. Pour cesser d'être imposé en Argentine sur vos biens et revenus mondiaux, vous devez justifier de la perte de la résidence auprès de l'ARCA, et dans l'intervalle vous pourriez être résident fiscal des deux pays. La convention comporte des règles de départage (foyer d'habitation permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel), mais il est préférable de planifier le changement avec un comptable de chaque côté. Une fois résident au Mexique, vous aurez besoin d'un RFC : consultez RFC et CURP pour les étrangers qui achètent un bien.

Acheter depuis l'Argentine : procuration, apostille et documents

Beaucoup d'Argentins choisissent le bien lors d'un voyage et signent l'acte des mois plus tard sans revenir. C'est possible parce que les deux pays sont parties à la Convention de La Haye sur l'apostille. Vous avez deux façons de donner une procuration (poder) à une personne de confiance au Mexique :

• Devant le consulat du Mexique à Buenos Aires. Le consul agit comme notaire et la procuration est valable au Mexique sans apostille.
• Devant un escribano argentin, avec l'apostille délivrée par le Colegio de Escribanos. Le document étant déjà en espagnol, il ne nécessite pas de traduction ; au Mexique, il est protocolisé devant notaire.

Demandez au notaire mexicain le texte exact de la procuration avant de la signer en Argentine : une procuration générale mal rédigée peut ne pas convenir pour des actes de disposition ou pour le fideicomiso. Nous l'expliquons dans procuration notariée pour acheter un bien à distance et dans apostille des documents : quand en avez-vous besoin. Les acheteurs d'autres continents font en outre face à des barrières de langue et de décalage horaire ; si vous souhaitez comparer, nous abordons le sujet dans le guide pour les acheteurs asiatiques.

Documents à préparer

• Passeport argentin en cours de validité (le DNI ne suffit pas pour signer l'acte).
• Votre CUIT ou CUIL et un justificatif de domicile, que le notaire utilise pour identifier l'acheteur étranger et l'origine des fonds.
• Acte de mariage apostillé si vous êtes marié, avec attestation du régime matrimonial : en Argentine, la communauté d'acquêts s'applique par défaut, sauf si vous avez opté pour la séparation de biens, et le notaire doit le savoir pour déterminer à quel nom le bien sera inscrit.
• Justificatifs du transfert et de l'achat de devises, et votre dernière déclaration sur l'honneur de Bienes Personales.

Avant de virer le premier dollar, demandez au notaire le certificat de libertad de gravamen (certificat d'absence de charges) du bien et vérifiez sa valeur avec une évaluation ou avec l'outil combien vaut mon bien ?. Et pensez dès le départ à ce qu'il adviendra du bien en cas de décès : un testament mexicain pour étrangers évite une succession dans deux pays.

Questions fréquentes

Un Argentin a-t-il besoin d'un visa ou d'une résidence pour acheter un bien au Mexique ?

Non. Les Argentins entrent au Mexique en tant que touristes sans visa et peuvent acheter avec leur passeport en cours de validité. Sur la côte et près des frontières, l'achat se fait par un fideicomiso bancaire ; dans le reste du pays, directement en son nom.

Puis-je payer le bien avec des dollars en espèces, comme en Argentine ?

Non. La loi mexicaine anti-blanchiment interdit de payer en espèces l'achat d'un bien immobilier au-delà de 8,025 UMA, soit environ 941,000 pesos en 2026. Le prix doit être réglé par virement bancaire et le notaire vérifie l'origine des fonds.

Dois-je déclarer le bien mexicain à l'ARCA ?

Oui, si vous êtes résident fiscal en Argentine. Le bien entre dans votre patrimoine au titre des Bienes Personales et, si vous le louez ou le vendez, le revenu se déclare dans les Ganancias, avec un crédit pour l'impôt payé au Mexique.

Existe-t-il une convention de double imposition entre l'Argentine et le Mexique ?

Oui. Elle a été signée en 2015 et est en vigueur depuis août 2017. Le Mexique peut imposer les loyers et la vente du bien, et l'Argentine les impose également mais déduit l'impôt payé au Mexique, de sorte que vous ne payez pas deux fois pour le même gain.

Acheter un bien me donne-t-il la résidence au Mexique ?

Pas de manière automatique. Être propriétaire d'un bien d'une valeur supérieure à 40,000 jours de salaire minimum, soit environ 12.6 millions de pesos en 2026, est l'une des voies pour demander la résidence temporaire au consulat du Mexique à Buenos Aires. Pour les biens de moindre valeur, la voie habituelle est la solvabilité économique.