Retenue d'ISR pour les étrangers vendant un bien au Mexique

La retenue d'ISR (impôt sur le revenu) applicable aux étrangers lors d'une vente est un sujet fréquent chez les acheteurs et vendeurs étrangers de biens immobiliers au Mexique, en particulier dans les zones touristiques où les investisseurs internationaux sont très présents, comme la Riviera Maya ou Los Cabos. Contrairement aux résidents fiscaux mexicains, les personnes qui ne résident pas fiscalement dans le pays sont soumises à des règles de retenue spécifiques sur la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien situé sur le territoire mexicain. Le notaire (notario público) qui formalise l'opération est chargé de calculer cette retenue et de la reverser au SAT (l'administration fiscale mexicaine) ; comprendre le processus avant de signer évite les mauvaises surprises au moment de recevoir le montant net de la vente.

Qui est soumis à cette retenue

La retenue s'applique aux personnes physiques ou morales qui ne sont pas résidentes fiscales au Mexique mais qui perçoivent des revenus de l'aliénation d'un bien situé sur le territoire national. Cela inclut les étrangers qui ont acquis un bien par le biais d'un fideicomiso (fiducie bancaire) en zone restreinte, ainsi que les Mexicains ayant transféré leur résidence fiscale dans un autre pays et conservant des biens ici. Le notaire doit vérifier la situation fiscale du vendeur avant la signature, car le traitement et les obligations de retenue peuvent varier selon son statut de résidence, et, dans certains cas, des documents supplémentaires sont exigés pour justifier ce statut.

Comment le montant à retenir est déterminé

La loi prévoit plusieurs options pour calculer la retenue dans ces cas : en règle générale, elle peut reposer sur le montant total de l'opération ou sur la plus-value réalisée, selon que le vendeur peut justifier le coût d'acquisition et satisfaire à d'autres exigences formelles devant le notaire. Lorsqu'il n'est pas possible de prouver le coût d'origine, la retenue tend à être calculée sur le montant brut de l'opération, ce qui aboutit généralement à un impôt plus élevé que si la plus-value réelle est justifiée. Points clés à considérer avant de vendre :

• Disposer d'un représentant légal au Mexique facilite certaines démarches fiscales et administratives.
• Les documents de l'achat initial aident à déterminer la plus-value réelle et à réduire la retenue.
• Le notaire reverse la retenue directement au SAT dans le cadre de la clôture de l'opération.
• Il est conseillé de consulter un spécialiste en fiscalité internationale avant de signer toute promesse de vente.
• Certains pays ont conclu des conventions avec le Mexique qui peuvent permettre d'imputer une partie de cet impôt dans le pays de résidence du vendeur.

Le cas du fideicomiso en zone restreinte

De nombreux étrangers acquièrent des biens sur les côtes et près des frontières par le biais d'un fideicomiso bancaire, car la Constitution limite la propriété directe des étrangers dans ces zones. Lors de la vente d'un bien détenu selon ce schéma, la banque fiduciaire et le notaire interviennent conjointement pour calculer la retenue correspondante, et des documents supplémentaires liés au contrat de fideicomiso en vigueur sont généralement requis. Il est important de vérifier à l'avance l'état du fideicomiso, ses paiements annuels et sa durée de validité, car toute irrégularité dans ce contrat peut retarder considérablement la clôture de la vente.

Questions fréquentes

Un étranger paie-t-il plus d'impôts qu'un Mexicain lorsqu'il vend ?

Le traitement fiscal est différent, pas nécessairement plus lourd. Il dépend de la possibilité pour le vendeur de justifier le coût d'acquisition et de satisfaire à d'autres exigences ; il convient donc d'examiner chaque cas avec un conseiller fiscal.

Qui retient l'ISR lors de la vente par un étranger ?

Le notaire (notario público) qui formalise l'acte (escritura) est celui qui calcule, retient et reverse l'impôt correspondant au SAT, dans le cadre du processus de vente.

Ai-je besoin d'un représentant légal au Mexique pour vendre ?

Ce n'est pas toujours obligatoire, mais en avoir un facilite les démarches fiscales et administratives, surtout si le vendeur ne peut pas être présent physiquement pendant tout le processus de vente.