ISR sur la vente d'une résidence principale : exonération

Vendre votre maison peut donner lieu à un impôt sur le revenu (ISR) sur la plus-value réalisée, mais l'ISR sur la vente d'une résidence principale bénéficie d'une exonération importante pour ceux qui vendent leur logement principal et remplissent certaines conditions. Toutes les ventes immobilières ne sont pas exonérées, et se tromper sur les conditions peut vous réserver une mauvaise surprise au moment de la signature des escrituras, lorsque le notaire (notario público) calcule et retient l'impôt correspondant. Nous expliquons ici quand l'exonération s'applique, de quels documents vous avez besoin pour la justifier auprès du notaire et dans quels cas courants l'avantage ne s'applique pas ou seulement en partie.

Conditions pour bénéficier de l'exonération

L'exonération d'ISR s'applique principalement lorsque le bien que vous vendez est votre résidence principale (casa habitación), c'est-à-dire le lieu où vous vivez réellement, et non une seconde propriété ni un bien destiné à l'investissement. Le notaire qui formalise la vente vous demande généralement des justificatifs de domicile à votre nom à cette adresse, comme des factures d'électricité ou d'eau des dernières années, afin de prouver que vous y résidiez effectivement de façon habituelle. Il existe aussi un plafond sur le montant de la vente au-delà duquel l'exonération cesse de s'appliquer en totalité : les ventes de grande valeur peuvent donc générer de l'ISR sur la part qui dépasse ce plafond, même si la condition de résidence est remplie. Par ailleurs, la loi prévoit un délai minimum entre deux exonérations accordées à une même personne ; si vous avez vendu un autre logement récemment et déjà utilisé cet avantage, il est probable que cette nouvelle vente ne remplisse pas les conditions de la même manière.

Quand l'ISR est dû sur la vente

Il existe des situations courantes dans lesquelles l'exonération ne s'applique pas ou ne s'applique que partiellement, et il vaut mieux les anticiper avant de signer le contrat de vente :

• Lorsque le bien vendu n'est pas votre résidence principale, mais un bien d'investissement ou une résidence secondaire
• Lorsque vous avez déjà utilisé l'exonération lors d'une vente antérieure, dans le délai exigé par la loi
• Lorsque le montant de la vente dépasse le plafond d'exonération en vigueur
• Lorsque vous ne pouvez pas justifier votre résidence par des justificatifs de domicile à votre nom
• Lorsque le bien est vendu dans le cadre d'une activité professionnelle d'achat-revente de biens immobiliers

Le rôle du notaire dans le calcul

Le notaire public (notario público) qui formalise l'acte est celui qui calcule l'ISR, détermine si l'exonération est totale, partielle ou inexistante, retient l'impôt correspondant et le reverse au SAT dans le cadre du processus d'escrituración. C'est pourquoi il est essentiel d'apporter le plus de documents possible dès le premier rendez-vous : pièce d'identité officielle, justificatifs de domicile de plusieurs années, l'acte d'acquisition d'origine (escritura) et, le cas échéant, les justificatifs des travaux d'amélioration réalisés sur le bien, qui peuvent dans certains cas aider à réduire la base imposable si l'exonération complète n'est pas obtenue.

Questions fréquentes

Qui calcule l'ISR lorsque je vends ma maison ?

Le notaire public (notario público) qui formalise l'acte effectue le calcul, retient l'impôt correspondant le cas échéant et le reverse au SAT dans le cadre du processus d'escrituración.

Puis-je bénéficier de l'exonération plus d'une fois dans ma vie ?

Oui, mais il existe un délai minimum entre une vente exonérée et la suivante. Renseignez-vous auprès du notaire sur les délais en vigueur avant de supposer que l'exonération s'applique automatiquement.

Les travaux que j'ai réalisés réduisent-ils l'ISR si l'exonération ne s'applique pas ?

Oui, en général vous pouvez inclure le coût justifié des constructions ou des améliorations pour augmenter le coût d'acquisition et réduire la plus-value imposable, à condition de disposer des justificatifs correspondants.