Comprar propiedad en México siendo argentino: dólares, ARCA y visas

Sí, un argentino puede comprar propiedad en México sin visa, sin residencia y sin socio mexicano: basta el pasaporte vigente, un notario público y, si el inmueble está en la costa o cerca de una frontera, un fideicomiso bancario. Lo que cambia frente a otros extranjeros está del lado argentino: cómo girar los dólares desde una cuenta en Argentina, cómo declarar el inmueble ante ARCA (la ex AFIP) en Bienes Personales y Ganancias, y cómo funciona el convenio Argentina–México para evitar la doble imposición, vigente desde 2017. Esta guía se concentra en esos puntos. Para el paso a paso general de cualquier extranjero, revisa nuestra guía para compradores sudamericanos. Es información general: confirma tu caso con un notario en México y un contador en Argentina.

Qué puede comprar un argentino en México

La Constitución mexicana (artículo 27) y la Ley de Inversión Extranjera tratan igual a un argentino que a cualquier otro extranjero. No hay reglas especiales por nacionalidad. Lo que importa es dónde está el inmueble:

• Fuera de la zona restringida (Ciudad de México, Guadalajara, Querétaro, Mérida, Puebla y casi todo el interior): compras a tu nombre, en escritura pública, igual que un mexicano. Solo firmas ante el notario el convenio de renuncia a invocar la protección de tu gobierno (la llamada cláusula Calvo) y se da aviso a la Secretaría de Relaciones Exteriores.
• Dentro de la zona restringida (50 km desde la playa y 100 km desde las fronteras, lo que incluye Playa del Carmen, Tulum, Cancún, Puerto Vallarta o Los Cabos): compras a través de un fideicomiso bancario de hasta 50 años, renovable. Te explicamos cómo funciona en fideicomiso para extranjeros en zona restringida y cuánto cuesta mantenerlo en costo anual del fideicomiso bancario.

En la práctica, la comunidad argentina se concentra en dos tipos de mercado. El primero es la Riviera Maya: Playa del Carmen y Tulum tienen una presencia argentina muy visible, y ahí la mayoría compra departamentos en condominio para vivir o rentar por noches; mira la oferta en Quintana Roo. El segundo son las grandes ciudades, sobre todo la Ciudad de México y Jalisco, donde se compra para vivir con residencia o por trabajo remoto. La diferencia legal entre ambos casos es el fideicomiso; la diferencia fiscal en Argentina es casi nula.

Si quieres el procedimiento completo de una compra como extranjero (oferta, apartado, avalúo, firma y registro), lo desarrollamos paso a paso en las guías para estadounidenses y canadienses; el proceso en México es el mismo. Aquí nos quedamos con lo que es distinto para ti.

Lo que cambia frente a comprar en Argentina

Argentina y México comparten el sistema de notariado latino, así que la lógica te va a resultar familiar: un profesional del derecho con fe pública redacta la escritura y la inscribe. Pero varias costumbres del mercado argentino no funcionan igual en México, y algunas directamente están prohibidas.

El otro cambio importante es el costo de cierre. En México los gastos de escrituración corren casi por completo a cargo del comprador: impuesto de adquisición, honorarios del notario, derechos de registro, avalúo y, si aplica, la constitución del fideicomiso. En conjunto suelen sumar entre 5% y 8% del precio. Calcula tu caso con la calculadora de gastos de escrituración o revisa las tasas de cada entidad en cuánto cuesta escriturar por estado.

Cómo mover el dinero de Argentina a México

Durante años el cepo cambiario fue el mayor obstáculo para un argentino que quería invertir afuera. Eso cambió en 2025. Con la Comunicación "A" 8226 del BCRA (abril de 2025), las personas humanas residentes pueden comprar dólares en el mercado oficial para atesoramiento sin tope mensual, siempre que lo hagan con fondos de su cuenta bancaria, y pueden transferirlos a una cuenta propia en el exterior.

Hay matices que tu banco te va a pedir cumplir. Desde septiembre de 2025, quien compra dólares para ahorro en el mercado oficial no puede operar títulos con liquidación en moneda extranjera durante los 90 días siguientes, y desde abril de 2026 (Comunicación "A" 8417) las transferencias al exterior requieren una declaración jurada con ese mismo compromiso. Las reglas cambiarias argentinas se modifican con frecuencia: confirma con tu banco la normativa vigente el mes en que vayas a girar.

A qué cuenta enviar los fondos

Aquí está la trampa. La transferencia desde Argentina sale en dólares por SWIFT, pero un no residente casi no puede abrir una cuenta en dólares en México: la regulación mexicana reserva esas cuentas a personas físicas que viven en la franja fronteriza y a empresas. Las opciones habituales son tres:

1. Al banco fiduciario o a la cuenta de depósito en garantía que indique el notario. Es lo más común en zona restringida: el banco que constituye tu fideicomiso recibe los dólares, los convierte y paga al vendedor al firmar.
2. A una cuenta propia en un tercer país (por ejemplo, Estados Unidos o Uruguay) y de ahí a México. Suma un paso y comisiones, pero te da control sobre el momento de cambiar a pesos.
3. A una cuenta en pesos a tu nombre en México, si ya tienes residencia temporal o permanente. Revisa qué bancos abren cuentas a extranjeros en bancos que facilitan cuentas a extranjeros.

Nunca transfieras el precio a una cuenta personal del vendedor o del agente antes de firmar, y menos a una cuenta que te pasen por WhatsApp. Si hay apartado, que el contrato diga a qué cuenta va y en qué casos se devuelve. Sobre las comisiones y la documentación del giro, consulta impuestos y costos de una transferencia internacional para comprar casa.

Pesos argentinos, dólares y pesos mexicanos

Tu dinero pasa por dos conversiones: de pesos argentinos a dólares en Argentina y de dólares a pesos mexicanos en México. La primera la controla la normativa del BCRA; la segunda depende del banco receptor, que suele aplicar un tipo de cambio peor que el de referencia. Compara siempre la cotización que te ofrecen contra el tipo de cambio FIX que publica el Banco de México. En un departamento de 250,000 dólares, un punto porcentual de diferencia son 2,500 dólares.

Qué declarar ante ARCA: Bienes Personales y Ganancias

Desde octubre de 2024 la AFIP se llama ARCA (Agencia de Recaudación y Control Aduanero), pero las reglas de fondo siguen siendo las mismas. Mientras seas residente fiscal en Argentina, tributas por tu patrimonio y tus ganancias de todo el mundo, y el inmueble en México entra en las dos declaraciones.

Impuesto sobre los Bienes Personales

El inmueble mexicano se suma a tu patrimonio al 31 de diciembre de cada año, valuado según las reglas de la ley (en general, a partir de su costo de adquisición). Dos datos de la Ley 27.743 (2024) que te afectan directamente:

• Se eliminó la alícuota diferencial más alta para los bienes en el exterior: hoy un departamento en Playa del Carmen tributa con la misma escala que uno en Palermo.
• Las alícuotas bajan año a año hasta llegar a una tasa única de 0.25% en 2027, y el mínimo no imponible se actualiza por inflación (para el período fiscal 2025 rondaba los 385 millones de pesos argentinos).

México no tiene impuesto al patrimonio, así que no hay nada que acreditar: Bienes Personales se paga entero en Argentina. Lo que sí pagas en México, el predial, es un impuesto local que no se descuenta de Bienes Personales.

Impuesto a las Ganancias

• Si rentas el inmueble, el alquiler es ganancia de fuente extranjera y se declara en Argentina. El ISR que pagaste en México se computa como crédito por impuesto análogo, con el límite del impuesto argentino que genera esa renta.
• Si lo vendes, la ganancia también se declara en Argentina, normalmente con la alícuota cedular de 15% para inmuebles comprados desde 2018, y con crédito por el impuesto pagado en México. Pide a tu contador que confirme el tratamiento según la fecha y forma de compra.

El convenio Argentina–México de doble imposición

Argentina y México firmaron el 4 de noviembre de 2015 un acuerdo para evitar la doble imposición en impuestos sobre la renta y el patrimonio. México lo publicó en el Diario Oficial de la Federación el 18 de agosto de 2017 y está vigente desde el 23 de agosto de ese año; en Argentina se aprobó por la Ley 27.334. Sustituyó a un acuerdo de 1997 que solo cubría el transporte aéreo y marítimo.

Para un inmueble, el convenio sigue la regla internacional: el país donde está la propiedad tiene derecho a cobrar primero, y el país de residencia del dueño también cobra, pero descuenta lo ya pagado. No te exime de pagar en México; evita que pagues dos veces por la misma renta.

El ISR mexicano de un no residente suele ser más alto que lo que generaría la misma renta en Argentina, así que en muchos casos el crédito absorbe todo el impuesto argentino y no pagas más allá de lo retenido en México. Los detalles de cada retención están en ISR para arrendadores extranjeros y en retención de ISR a extranjeros en la venta de un inmueble. Para hacer valer el convenio necesitarás un certificado de residencia fiscal emitido por ARCA, y el SAT puede pedirlo para aplicar beneficios del tratado.

Visa, residencia y residencia fiscal

Los argentinos no necesitan visa para entrar a México como turistas: entran con pasaporte vigente y el Instituto Nacional de Migración autoriza una estancia de hasta 180 días. Con eso puedes viajar, ver propiedades y firmar la escritura. Comprar no te da ningún estatus migratorio por sí solo.

Residencia temporal por ser propietario

Si quieres vivir en México, una de las vías de residencia temporal es acreditar la propiedad de un inmueble con valor superior a 40,000 días de salario mínimo; con el salario mínimo general de 2026 (315.04 pesos) son unos 12.6 millones de pesos. La alternativa más usada es la solvencia económica por ingresos o ahorros. El trámite se inicia en el consulado de México en Buenos Aires y se canjea por la tarjeta al llegar. Los montos y requisitos los fija cada consulado, así que confírmalos antes de pedir turno; los repasamos en visa de residencia por inversión inmobiliaria.

Si te mudas: la residencia fiscal

Mudarte no te convierte automáticamente en no residente para ARCA. Para dejar de tributar en Argentina por tus bienes y ganancias mundiales tienes que acreditar la pérdida de la residencia ante ARCA, y mientras tanto podrías ser residente fiscal de los dos países. El convenio incluye reglas de desempate (vivienda permanente, centro de intereses vitales, residencia habitual), pero conviene planear el cambio con un contador de cada lado. Una vez residente en México, necesitarás RFC: mira RFC y CURP para extranjeros que compran inmueble.

Comprar desde Argentina: poder, apostilla y documentos

Muchos argentinos eligen la propiedad en un viaje y firman la escritura meses después sin volver. Es posible porque los dos países son parte del Convenio de La Haya sobre la apostilla. Tienes dos caminos para dar un poder a alguien de confianza en México:

• Ante el consulado de México en Buenos Aires. El cónsul actúa como notario y el poder sirve en México sin apostilla.
• Ante un escribano argentino, con la apostilla que tramita el Colegio de Escribanos. Como el documento ya está en español, no requiere traducción; en México se protocoliza ante notario.

Pide al notario mexicano el texto exacto del poder antes de firmarlo en Argentina: un poder general mal redactado puede no servir para actos de dominio o para el fideicomiso. Lo explicamos en poder notarial para comprar propiedad a distancia y en apostilla de documentos: cuándo la necesitas. Los compradores de otros continentes enfrentan además barreras de idioma y huso horario; si te interesa comparar, lo tratamos en la guía para compradores asiáticos.

Documentos que conviene llevar listos

• Pasaporte argentino vigente (el DNI no basta para escriturar).
• Tu CUIT o CUIL y constancia de domicilio, que el notario usa para identificar al comprador extranjero y el origen de los fondos.
• Acta de matrimonio apostillada si estás casado, con constancia del régimen patrimonial: en Argentina rige por defecto la comunidad de ganancias, salvo que hayan optado por separación de bienes, y el notario necesita saberlo para definir a nombre de quién queda el inmueble.
• Comprobantes del giro y de la compra de divisas, y tu última declaración jurada de Bienes Personales.

Antes de girar el primer dólar, pide al notario el certificado de libertad de gravamen del inmueble y verifica su valor con un avalúo o con la herramienta ¿cuánto vale mi propiedad?. Y piensa desde el principio qué pasará con el inmueble si falleces: un testamento mexicano para extranjeros evita una sucesión en dos países.

Preguntas frecuentes

¿Un argentino necesita visa o residencia para comprar propiedad en México?

No. Los argentinos entran a México como turistas sin visa y pueden comprar con su pasaporte vigente. En la costa y cerca de las fronteras la compra se hace mediante un fideicomiso bancario; en el resto del país, directamente a su nombre.

¿Puedo pagar la propiedad con dólares en efectivo, como en Argentina?

No. La ley antilavado mexicana prohíbe pagar en efectivo la compra de un inmueble por encima de 8,025 UMA, unos 941,000 pesos en 2026. El precio debe pagarse por transferencia bancaria y el notario verifica el origen de los fondos.

¿Tengo que declarar el inmueble de México ante ARCA?

Sí, si eres residente fiscal en Argentina. El inmueble integra tu patrimonio en Bienes Personales y, si lo rentas o lo vendes, el ingreso se declara en Ganancias, con crédito por el impuesto pagado en México.

¿Existe un convenio de doble imposición entre Argentina y México?

Sí. Se firmó en 2015 y está vigente desde agosto de 2017. México puede gravar las rentas y la venta del inmueble, y Argentina también las grava pero descuenta el impuesto pagado en México, de modo que no pagas dos veces por la misma ganancia.

¿Comprar una propiedad me da residencia en México?

No de forma automática. Ser dueño de un inmueble con valor superior a 40,000 días de salario mínimo, unos 12.6 millones de pesos en 2026, es una de las vías para pedir residencia temporal en el consulado de México en Buenos Aires. Para propiedades de menor valor, la vía habitual es la solvencia económica.