Promoteur en retard de livraison : que faire en préventa ?

Si le promoteur est en retard dans la livraison de votre maison ou de votre appartement acheté en préventa (vente sur plan), commencez par relire votre contrat : la date convenue, le délai de grâce, la pénalité contractuelle et la clause de résiliation déterminent ce que vous pouvez exiger. Réclamez ensuite par écrit et conservez toutes les preuves ; sans réponse, déposez une plainte auprès de la Profeco, qui propose une conciliation gratuite, et évaluez avec un avocat s'il vaut mieux attendre en percevant la pénalité ou résilier le contrat pour obtenir le remboursement des sommes versées. Ce qu'il ne faut surtout pas faire : cesser de payer de votre propre initiative ou accepter une nouvelle date « de vive voix ». Dans ce guide, nous vous expliquons pas à pas quoi faire quand le promoteur retarde la livraison, ce que dit la loi et comment protéger votre crédit en attendant.

Avant de réclamer : ce que dit votre contrat sur la date de livraison

Dans une préventa, vous ne signez presque jamais une vente définitive dès le départ. Le cas habituel est un contrat de promesse de vente (promesa de compraventa) (ou un contrat d'adhésion du promoteur) qui fixe le prix, les modalités de paiement et une date de remise du bien et de signature de l'acte (escritura). C'est ce document, et non la brochure ni ce que vous a dit le conseiller commercial, que vous pouvez faire valoir. Cherchez ces cinq clauses :

• Date de livraison : s'agit-il d'une date précise (« 30 juin 2026 ») ou d'une formule floue (« environ au second semestre », « à l'achèvement des travaux ») ? Une date floue est bien plus difficile à invoquer.
• Délai de grâce ou prorogation : de nombreux contrats accordent au promoteur une marge supplémentaire, en pratique de 90 à 180 jours, avant qu'il soit considéré en défaut.
• Cas fortuit et force majeure : vérifiez ce que cela inclut. « Pluies », « retards de permis » ou « pénurie de matériaux » rédigés de façon très large peuvent servir d'excuse à presque tout.
• Pénalité contractuelle (pena convencional) : combien le promoteur vous verse par mois de retard. Comparez-la avec celle qu'il vous facture si vous êtes en retard sur un paiement.
• Résiliation : dans quels cas vous pouvez mettre fin au contrat, combien vous est restitué, dans quel délai et si l'on vous retient quelque chose.

La Ley Federal de Protección al Consumidor (chapitre sur les opérations immobilières) et la NOM-247-SE-2021 obligent les promoteurs qui vendent des logements à des consommateurs à utiliser des contrats comportant des éléments minimaux, notamment les conditions de livraison et des pénalités contractuelles réciproques et équivalentes pour les deux parties. Si votre contrat sanctionne vos retards mais pas ceux du promoteur, cette clause est contestable devant la Profeco. Si vous souhaitez revoir ce que doit contenir un contrat complet, consultez notre guide du contrat de vente d'une maison.

Quel retard est normal et quand s'inquiéter

Un retard de quelques semaines sur un grand chantier est fréquent : démarches d'achèvement des travaux, raccordement à l'eau et à l'électricité, ou individualisation des actes chez le notaire (notario). Le problème n'est pas seulement la durée du retard, mais la transparence du promoteur sur ses causes et le fait que le chantier avance encore. Ce tableau vous aide à situer votre cas :

Certains signaux valent plus que toutes les promesses : le promoteur continue de vendre de nouvelles unités avec une date de livraison antérieure à la vôtre, il change de raison sociale, ou il vous propose de vous « transférer » vers une autre tour ou un autre projet. Cette dernière manœuvre est souvent un moyen de gagner du temps sans rembourser.

Si le chantier est à l'arrêt, vérifiez aussi le terrain. Avec un certificat de libertad de gravamen (absence de charges), vous saurez si le terrain fait l'objet de saisies ou de nouvelles hypothèques, et avec le contrat du fideicomiso de garantía (fiducie de garantie), vous saurez qui est prioritaire sur l'argent et sur les unités.

Pas à pas : comment réclamer quand le promoteur retarde la livraison

1. Constituez votre dossier

Avant de réclamer, rassemblez tout dans un dossier physique et un dossier numérique : contrat et annexes, reçus et virements (avec référence bancaire), brochure et publicité indiquant la date promise, e-mails et messages WhatsApp avec le conseiller, et photos datées de l'avancement du chantier. La publicité compte : selon la LFPC, les informations diffusées par le fournisseur l'obligent à les respecter.

2. Demandez des explications par écrit

Les appels ne laissent aucune trace. Envoyez un e-mail ou une lettre à l'adresse indiquée dans le contrat en demandant trois choses : le motif du retard, la nouvelle date de livraison et la façon dont la pénalité contractuelle sera appliquée. Si vous remettez une lettre en main propre, faites tamponner une copie accusant réception. Une réponse écrite du promoteur reconnaissant le retard est une preuve très utile par la suite.

3. Mise en demeure formelle devant notaire

S'il ne répond pas ou si la réponse est vague, l'étape suivante est une notification notariale (ou une interpellation judiciaire en juridiction gracieuse). Le notaire constate que le promoteur a été formellement sommé d'exécuter ses obligations. Cela établit clairement à partir de quelle date il est en demeure et change souvent le ton de la discussion. Le coût varie selon l'État et l'étude notariale ; demandez un devis au préalable.

4. Plainte auprès de la Profeco

Si le promoteur vous vend le bien en tant que consommateur final, vous pouvez déposer une plainte auprès de la Profeco, en ligne, dans un bureau de défense du consommateur ou via le Teléfono del Consumidor (55 5568 8722 à Ciudad de México et 800 468 8722 pour le reste du pays). La Profeco convoque les deux parties à une audience de conciliation gratuite, où l'on aboutit souvent à une nouvelle date assortie d'une pénalité, d'un geste commercial ou du remboursement. Si le contrat n'est pas enregistré auprès de la Profeco ou comporte des clauses non conformes à la norme, signalez-le dans votre plainte.

5. Organisez-vous avec les autres acheteurs

Lorsque le retard touche tout un programme, agir en groupe pèse davantage : vous partagez l'avocat et les frais, vous documentez mieux le schéma et la Profeco peut engager une action collective lorsque de nombreux consommateurs sont lésés par le même fournisseur.

Vos options légales : attendre avec pénalité, résilier ou assigner en justice

Le Código Civil Federal (article 1949, avec des équivalents dans les codes de chaque État) permet à la partie qui subit l'inexécution d'un contrat à obligations réciproques de choisir entre exiger l'exécution ou la résolution (résiliation) du contrat, dans les deux cas avec réparation des dommages et intérêts. La pénalité contractuelle convenue se substitue à ces dommages : selon l'article 1846, vous ne pouvez pas percevoir la pénalité et exiger l'exécution en même temps, sauf si la pénalité a été stipulée pour le simple retard, ce qui est précisément le cas habituel en préventa.

Comment calculer ce qui vous est dû

Prenons l'exemple d'un appartement à $2,400,000 avec une pénalité contractuelle de 0,5 % par mois sur les sommes versées, et supposons que vous ayez déjà payé $720,000 d'apport. Chaque mois de retard hors délai de grâce équivaut à $3,600. Si, pendant ce temps, vous payez un loyer de $12,000, la pénalité en couvre moins d'un tiers : c'est une donnée clé pour décider d'attendre ou de résilier. Vérifiez toujours sur quelle base elle est calculée (prix total ou montant payé) et si elle est plafonnée ; selon la loi, la pénalité ne peut pas dépasser la valeur de l'obligation principale (article 1843 du Código Civil Federal).

Pour des décisions de cette ampleur, surtout une résiliation ou une action en justice, l'avis d'un avocat indépendant est recommandé. Nous expliquons quand cela en vaut la peine dans un avocat est-il utile en plus du notaire ?

Si vous achetez avec l'Infonavit, le Fovissste ou un crédit bancaire

Lorsque le solde de votre préventa est financé par un crédit, le retard a un coût supplémentaire : les documents du crédit expirent. Gardez à l'esprit les points suivants :

• Expertise (avalúo) : les expertises pour crédit ont une validité limitée, normalement de six mois. Si la signature de l'acte est repoussée, vous devrez peut-être en payer une nouvelle. Demandez que le contrat ou la convention prévoie que ce coût est à la charge du promoteur.
• Offre contraignante de la banque : la banque s'engage à respecter ses conditions uniquement pendant la durée de validité de l'offre (la loi exige un minimum de 20 jours ouvrables). Si le taux monte pendant votre attente, une nouvelle offre peut être plus chère.
• Précalification Infonavit ou Fovissste : votre montant peut évoluer avec votre salaire et votre âge. Consultez de nouveau votre précalification avant la date de signature.
• Frais d'acte (escrituración) : recalculez impôts et honoraires avec le calculateur de frais d'escrituración, car les valeurs cadastrales et les barèmes sont actualisés chaque année.

Si votre dossier de crédit n'a pas encore démarré et que le chantier est en retard, attendez que le bien soit terminé et la date confirmée avant de lancer l'expertise et la signature, pour ne pas payer deux fois.

Comment éviter de rester piégé lors de votre prochaine préventa

La meilleure défense contre un promoteur qui retarde la livraison se construit avant de verser l'acompte de réservation :

• Vérifiez permis et licences : permis de construire en cours de validité, usage du sol et, pour le logement social, inscription au RUV. Nous l'expliquons dans comment vérifier les permis d'un promoteur et dans qu'est-ce que le RUV.
• Renseignez-vous sur les livraisons précédentes : visitez des programmes terminés du même promoteur et demandez aux voisins combien de temps cela a pris.
• Exigez une date précise et une pénalité réciproque par écrit, avec un délai de grâce raisonnable et une clause de résiliation prévoyant un remboursement dans un délai défini.
• Ne payez que sur les comptes de la fiducie ou de la société, jamais sur les comptes personnels des conseillers.
• Échelonnez vos paiements selon l'avancement du chantier, et non selon un calendrier fixe, pour ne pas avoir presque tout payé alors que seules les fondations sont posées.
• Soignez la réservation : avant de signer, lisez comment ne pas perdre d'argent avec l'apartado (réservation).

Si vous cherchez à savoir si l'achat sur plan vous convient, commencez par les avantages et les risques d'acheter en préventa. Et lorsque la livraison aura enfin lieu, utilisez notre checklist du jour de la livraison pour ne pas recevoir un bien avec des réserves. Si votre cas n'est pas une préventa mais une maison ancienne, le guide applicable est que faire si le vendeur ne livre pas à temps.

Vous préférez ne pas attendre un chantier ? Comparez des biens déjà terminés dans les appartements à vendre ou les maisons à vendre, et si vous êtes un promoteur qui livre dans les délais, faites-le savoir : vous pouvez publier votre programme sur Inmobiliaria32.

Questions fréquentes

Combien de temps un promoteur peut-il légalement être en retard sur la livraison ?

Il n'existe pas de délai unique dans la loi : c'est votre contrat qui le définit. On compte la date convenue plus le délai de grâce, s'il y en a un. Passé ce délai, le promoteur est en défaut et vous pouvez exiger la pénalité contractuelle, l'exécution ou la résiliation.

Puis-je demander le remboursement de mon argent si la livraison n'a pas lieu à temps ?

Oui, si le retard dépasse ce qui a été convenu, vous pouvez demander la résiliation du contrat avec remboursement des sommes versées et la pénalité ou les dommages correspondants. Faites-le par écrit, idéalement par notification notariale, et s'ils ne répondent pas, saisissez la Profeco ou engagez une procédure civile.

La Profeco peut-elle contraindre le promoteur à livrer ?

La Profeco concilie gratuitement entre vous et le promoteur, peut infliger des amendes en cas de violation de la loi et promouvoir des actions collectives, mais elle n'exécute pas la livraison elle-même. Si la conciliation échoue, l'exécution forcée ou le remboursement se réclament devant un juge civil.

Que se passe-t-il si le contrat ne prévoit pas de pénalité pour le retard du promoteur ?

Même sans pénalité convenue, vous pouvez exiger des dommages et intérêts pour l'inexécution, mais vous devrez les prouver, par exemple avec vos quittances de loyer. De plus, la NOM-247-SE-2021 impose des pénalités réciproques dans les contrats de logement avec les consommateurs ; signalez-le donc dans votre plainte auprès de la Profeco.

Dois-je signer la convention avec la nouvelle date proposée par le promoteur ?

Seulement si elle vous convient et après l'avoir lue calmement. Vérifiez qu'elle comporte une date précise, une pénalité pour le nouveau délai et qu'elle ne vous oblige pas à renoncer à la pénalité du retard déjà survenu. En cas de doute, consultez un avocat avant de signer.