Fideicomiso de garantía en preventa : ce qui vous protège vraiment

Un fideicomiso de garantía (fiducie de garantie) en preventa (vente sur plan) ne vous protège que si votre argent est versé directement sur le compte du fideicomiso, si le terrain a été apporté à ce fideicomiso et si le contrat vous reconnaît comme bénéficiaire, avec le droit d'obtenir vos escrituras (acte de vente) ou le remboursement des sommes versées. Si l'un de ces trois éléments manque, le fideicomiso peut très bien exister, avoir une banque comme fiduciaire et figurer dans la brochure, tout en protégeant quelqu'un d'autre : généralement la banque qui finance le chantier. « Nous avons un fideicomiso » est un argument de vente, pas une garantie. Dans ce guide, nous vous expliquons comment fonctionne un fideicomiso dans une preventa au Mexique, quels risques il couvre réellement, lesquels il ne couvre jamais et quels documents demander avant de verser l'apartado (acompte de réservation).

Qu'est-ce qu'un fideicomiso dans une preventa

Un fideicomiso est un contrat par lequel une personne (le fideicomitente) remet des biens ou de l'argent à une institution agréée (la fiduciaria) afin qu'elle les administre dans un but précis, au profit de quelqu'un (le fideicomisario). Il est régi par la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (articles 381 et suivants), et seules peuvent être fiduciaires les entités que cette loi autorise : banques, maisons de courtage, compagnies d'assurance, sociétés de cautionnement et certaines sociétés financières.

Dans une preventa, le schéma type est le suivant :

• Fideicomitente : le propriétaire du terrain et/ou le promoteur, qui apportent le terrain au fideicomiso.
• Fiduciaria : une banque ou une institution qui devient titulaire légal du terrain pendant la durée du chantier et qui reçoit les paiements des acheteurs.
• Fideicomisarios : c'est là que tout se joue. Ce peut être le promoteur, la banque qui accorde le crédit relais, les acheteurs, ou plusieurs d'entre eux selon un ordre de préférence.
• Comité technique : le groupe qui donne des instructions à la fiduciaria, par exemple pour débloquer des fonds au promoteur ou pour signer l'acte de vente de chaque lot.

L'idée est bonne : si le terrain et l'argent des acheteurs sont à l'intérieur du fideicomiso, le promoteur ne peut ni les vendre deux fois, ni les hypothéquer de son côté, ni utiliser vos paiements pour un autre projet. Mais cette protection dépend entièrement de ce que dit le contrat, pas du nom de la banque.

Garantie, administration ou « de projet » : ce n'est pas la même chose

Dans les brochures de preventa, l'expression « fideicomiso de garantía » sert à presque tout. En pratique, il existe trois formules distinctes, et chacune protège quelqu'un de différent :

La question qui résume tout est : quelle est ma position si le projet n'est pas achevé ? Si le contrat prévoit que la banque créancière est payée d'abord grâce à la vente du terrain et de ce qui a été construit, puis, « s'il reste un solde », les acheteurs, votre protection est bien moindre qu'il n'y paraît.

Ce qui vous protège et ce qui ne vous protège pas

Bien construit, un fideicomiso dans une preventa règle les fraudes les plus courantes, mais il ne transforme pas l'achat en investissement sans risque.

Ce qu'il couvre (si le contrat est bien fait)

• La double vente : la fiduciaria, en tant que titulaire du terrain, contrôle l'attribution de chaque lot ; il est plus difficile que votre appartement soit vendu à deux personnes.
• Le détournement de vos paiements : si vous versez sur le compte du fideicomiso, l'argent ne sort que sur instruction du comité technique, normalement sur justification de l'avancement des travaux.
• Les saisies visant le promoteur : le terrain apporté n'appartient plus au patrimoine du promoteur, de sorte que ses créanciers ordinaires ne peuvent pas le saisir comme s'il était à lui (avec des exceptions si l'apport a été fait en fraude des droits des créanciers).
• Une signature des actes en bonne et due forme : à la fin du chantier, la fiduciaria comparaît devant le notaire et transmet votre lot.

Ce qu'il ne couvre jamais

• Les retards de livraison : le fideicomiso n'oblige personne à terminer à temps ; c'est votre contrat de vente, avec ses pénalités, qui le fixe.
• La qualité de la construction et les vices cachés : la fiduciaria n'est ni constructeur ni contrôleur de finitions.
• Les paiements effectués hors du compte : l'apartado remis en espèces au vendeur ou le virement sur le compte personnel d'un conseiller ne sont pas protégés.
• La suffisance des fonds : si le projet manque de ressources, le fideicomiso répartit ce qu'il y a ; il ne le multiplie pas.
• La plus-value : rien ne garantit que le lot vaudra plus à la livraison.

Les clauses à lire

Vous n'avez pas besoin de lire les 60 pages du contrat de fideicomiso, mais ces parties-là, oui. Demandez au promoteur une copie ou, à défaut, un extrait certifié par la fiduciaria.

1. Parties et objet : qui est fideicomitente, qui est fiduciaria et dans quel but le fideicomiso a été constitué. Si l'objet ne mentionne pas la vente de lots à des acheteurs, le fideicomiso n'a pas été pensé pour vous.
2. Patrimoine : il doit inclure le terrain (avec ses références registrales) et les ressources apportées par les acheteurs.
3. Fideicomisarios et ordre de préférence : s'il existe un « fideicomisario en premier rang » qui est une banque, comprenez qu'elle est payée avant vous.
4. Adhésion des acheteurs : comment vous y êtes intégré (convention d'adhésion, lettre d'instruction, inscription comme bénéficiaire). Sans ce document, vous n'êtes qu'un créancier de plus du promoteur.
5. Déblocage des fonds : ce qu'il faut pour que la fiduciaria remette de l'argent au promoteur. Le plus sain est de le conditionner à des rapports d'avancement des travaux signés par un contrôleur indépendant.
6. Comité technique : qui le compose. S'il n'est formé que de personnes liées au promoteur, le contrôle est plus faible.
7. Cas de résiliation : ce qui se passe si le chantier est annulé ou si les permis ne sont pas obtenus ; l'idéal est que le contrat prévoie le remboursement des apports aux acheteurs.
8. Signature des actes : délai et modalités selon lesquels la fiduciaria transmet chaque lot, et qui paie les honoraires fiduciaires à ce moment-là.

Votre contrat de vente (ou promesse de vente) doit renvoyer à ce fideicomiso par son numéro et sa fiduciaria, et doit lui être conforme. Si le contrat de vente dit une chose et le fideicomiso une autre, c'est ce qu'a signé la fiduciaria qui prévaut.

Les honoraires du fideicomiso sont normalement payés par le promoteur pendant le chantier, mais vérifiez si l'on vous en répercute une partie lors de la signature des actes. Pour comparer, nous expliquons ici combien coûte un fideicomiso bancaire par an, et vous pouvez estimer le reste des frais de clôture avec le calculateur de frais d'escrituración.

Comment vérifier le fideicomiso avant de réserver

Ces démarches se font en une à deux semaines et coûtent très peu comparé à l'acompte que vous allez risquer :

1. Demandez le numéro de contrat du fideicomiso et le nom de la fiduciaria. Un promoteur sérieux vous les donne par écrit, sans détour.
2. Confirmez auprès de la fiduciaria (via son service client ou sa division fiduciaire) que le fideicomiso existe, qu'il est en vigueur et qu'il correspond à ce projet. Appelez un numéro que vous aurez trouvé sur le site officiel de la banque, pas celui figurant dans la brochure.
3. Consultez le folio real du terrain au Registro Público de la Propiedad (registre foncier) de votre État : le titulaire doit être la fiduciaria. Demandez aussi le certificado de libertad de gravamen (certificat de non-charge) pour voir s'il existe une hypothèque au titre du crédit relais et en faveur de qui.
4. Exigez la CLABE du compte du fideicomiso et versez-y vos paiements dès l'apartado. Conservez chaque justificatif avec la référence de votre lot.
5. Demandez votre document d'adhésion ou l'attestation prouvant que vous avez été enregistré comme bénéficiaire du lot que vous avez acheté.
6. Recoupez avec les permis : permis de construire en vigueur, uso de suelo (affectation des sols) et régime de copropriété. Nous l'expliquons dans comment vérifier les permis d'un promoteur en preventa.
7. Si vous allez payer avec un crédit Infonavit ou Fovissste, confirmez en plus que le projet figure au RUV (Registro Único de Vivienda) ; le fideicomiso ne remplace pas cet enregistrement.

Signaux d'alerte

Chacun de ces signaux justifie de vous arrêter, de demander des explications par écrit ou de chercher un autre projet :

• On vous dit qu'il y a un fideicomiso mais on ne vous donne ni numéro ni fiduciaria, ou on vous demande d'« attendre la signature » pour le voir.
• Le compte de dépôt est au nom de la société de promotion, d'une autre entreprise ou d'une personne.
• Au Registro Público, le terrain est toujours au nom du propriétaire d'origine ou de la société de promotion, pas de la fiduciaria.
• La « fiduciaria » n'est pas une institution financière agréée mais un cabinet ou une entreprise non réglementée.
• Le contrat de vente ne mentionne pas le fideicomiso, ou le mentionne sans numéro.
• Des remises agressives si vous payez 100 % comptant dès le départ, en dehors du schéma du fideicomiso.
• Le comité technique n'est composé que d'associés du promoteur et il n'y a pas de contrôleur de chantier indépendant.
• Il n'existe aucune clause de remboursement si les permis ne sont pas obtenus ou si le chantier est annulé.

N'oubliez pas que l'apartado est le paiement le plus exposé de tout l'achat. Avant de le verser, lisez comment ne pas perdre d'argent avec les apartados et les arrhes et ce qui se passe si vous regrettez votre apartado. Si vous hésitez encore à acheter sur plan, commencez par les avantages et les risques d'acheter en preventa, et comparez les projets dans la rubrique programmes neufs ou parmi les appartements à vendre.

Vous êtes promoteur ou propriétaire et le fideicomiso de votre projet est en règle ? Mettez-le en avant dans l'annonce, avec le numéro et la fiduciaria : cela inspire confiance. Vous pouvez publier votre programme sur Inmobiliaria32.

Questions fréquentes

Un fideicomiso de garantía en preventa m'assure-t-il d'être remboursé ?

Pas automatiquement. Seulement si vos paiements sont entrés sur le compte du fideicomiso, si vous êtes enregistré comme bénéficiaire et si le contrat prévoit le remboursement des apports en cas d'annulation du projet. S'il y a une banque créancière en premier rang, elle est payée avant les acheteurs.

Comment savoir si le fideicomiso d'un programme est réel ?

Demandez le numéro de contrat et le nom de la fiduciaria, confirmez-les auprès de la banque par un canal officiel et vérifiez au Registro Público de la Propiedad que le terrain est bien au nom de la fiduciaria. Le certificado de libertad de gravamen vous dira s'il existe des hypothèques sur le terrain.

Qui paie le fideicomiso dans une preventa ?

Pendant le chantier, c'est normalement le promoteur qui paie les honoraires de la fiduciaria. Lors de la signature des actes, vérifiez votre contrat : certains projets répercutent sur l'acheteur une partie du coût de la transmission du lot, en plus des frais de notaire et des impôts.

Le fideicomiso me protège-t-il en cas de retard de livraison ?

Non. Le fideicomiso protège le terrain et l'argent, mais la date de livraison et les pénalités de retard sont fixées dans le contrat de vente. Vérifiez que ce contrat comporte une date certaine, une pénalité et une option de résolution avec remboursement.

Est-ce un mauvais signe que le programme ait un crédit relais ?

Pas nécessairement : la plupart des programmes sérieux se construisent avec un crédit relais et la banque supervise le chantier. L'important est que le contrat explique comment votre lot est libéré de cette hypothèque lors de la signature des actes et que vos paiements soient versés dans le fideicomiso.