Assurance loyers impayés : protégez vos revenus locatifs

Une assurance loyers impayés, aussi appelée « loyer protégé » (renta protegida), est une police conçue pour les propriétaires qui mettent leur logement en location et souhaitent se prémunir contre le risque que le locataire cesse de payer. Contrairement au dépôt de garantie, qui ne couvre généralement qu'un ou deux mois, cette assurance indemnise le bailleur pendant plusieurs mois de loyers impayés et, dans de nombreuses formules, comprend des conseils et des frais juridiques pour la procédure d'expulsion si le locataire ne quitte pas volontairement le bien une fois la dette accumulée.

Comment fonctionne cette garantie

À la souscription, l'assureur évalue généralement le locataire pressenti au moyen d'une consultation de son historique de crédit (buró de crédito), de justificatifs de revenus et de références, à la manière d'une sélection de dossier locatif classique. Une fois le locataire accepté, s'il cesse de payer, le propriétaire déclare le retard à l'issue d'un certain nombre de jours défini dans la police, et l'assureur commence à prendre en charge les mensualités en souffrance pendant que se déroule, si nécessaire, la procédure judiciaire de récupération du bien. Le coût de cette police est généralement supporté par le propriétaire ou partagé avec le locataire, selon le contrat d'intermédiation négocié avec l'agence immobilière.

Conditions habituelles

Pour souscrire ce type d'assurance, les assureurs demandent en général :

• Un contrat de location en bonne et due forme, avec les signatures et les données complètes des deux parties.
• Une évaluation de la solvabilité et des revenus du locataire candidat.
• Une pièce d'identité officielle et un justificatif de domicile des deux parties.
• Dans certains cas, un avaliste ou garant supplémentaire en plus du locataire évalué.
• Une attestation prouvant que le bien est à jour du paiement des charges et de l'impôt foncier (predial).

Avantages par rapport au dépôt de garantie traditionnel

Le principal avantage de cette assurance par rapport à un dépôt de garantie est la durée de la protection : alors qu'un dépôt est vite épuisé face à plusieurs mois d'impayés, la police peut continuer à couvrir les mensualités pendant toute la durée de la procédure légale de récupération du bien, qui peut parfois se prolonger. De plus, l'assistance juridique incluse évite au propriétaire d'avoir à engager lui-même un avocat pour lancer la procédure d'expulsion, ce qui représente une économie notable de temps et d'argent. Le coût de la police se calcule généralement comme un pourcentage du loyer mensuel ; il convient donc de comparer plusieurs devis avant de choisir son assureur.

Questions fréquentes

Qui paie l'assurance loyers impayés ?

Elle est généralement payée par le propriétaire, au titre des frais de gestion de la location, même si, dans certains schémas d'intermédiation, le coût est partagé avec le locataire ou inclus dans la commission de l'agence immobilière.

L'assurance couvre-t-elle la procédure d'expulsion ?

De nombreuses polices incluent des conseils juridiques et les frais de la procédure d'expulsion si le locataire ne quitte pas les lieux volontairement, mais il est préférable de vérifier l'étendue exacte de cette garantie avant de souscrire.

Que se passe-t-il si le locataire est refusé lors de l'évaluation ?

Si l'assureur refuse le locataire proposé en raison de son historique de crédit ou de revenus insuffisants, il n'est généralement pas possible de souscrire la police pour cette location précise, ce qui constitue aussi un filtre supplémentaire pour le propriétaire.