Qué es el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) y Cuánto se Paga

Cuando compras una casa o departamento en México, además del precio de la propiedad debes considerar una serie de gastos que suelen tomar por sorpresa a los compradores primerizos. Uno de los más importantes es el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles), un impuesto local que paga siempre quien compra, no quien vende. En esta guía te explicamos qué es, cómo se calcula, cuánto podrías pagar según tu estado y por qué no debes confundirlo con el ISR que corresponde al vendedor.

¿Qué es el ISAI?

El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, conocido por sus siglas ISAI, es una contribución de carácter local que se genera cada vez que se transmite la propiedad de un bien inmueble. En algunas entidades también se le llama Impuesto de Traslado de Dominio o simplemente "traslado de dominio", pero se refiere al mismo concepto: el pago que grava el acto de adquirir una casa, departamento, terreno o local.

Al ser un impuesto local, su regulación no depende de la federación sino de cada estado y, en muchos casos, de cada municipio. Esto significa que la tasa, la base de cálculo y los descuentos disponibles pueden variar de forma importante dependiendo de dónde se ubique la propiedad. Por eso es fundamental verificar la tasa local vigente antes de cerrar cualquier operación.

¿Quién paga el ISAI y quién lo retiene?

El ISAI lo paga siempre el comprador. Es uno de los gastos más significativos dentro del proceso de escrituración y, junto con los honorarios notariales y los derechos de registro, constituye buena parte del costo adicional de comprar una vivienda.

En la práctica, quien se encarga de calcular, retener y enterar este impuesto ante la autoridad local es el notario público. Cuando formalizas la escritura, el notario integra el ISAI dentro del desglose de gastos, lo cobra como parte de la operación y lo paga a la tesorería estatal o municipal correspondiente. Por eso verás este concepto reflejado en el presupuesto que te entrega la notaría antes de firmar.

¿Cómo se calcula el ISAI?

El ISAI se calcula aplicando una tasa (o una tarifa) sobre una base gravable. La regla general que siguen la mayoría de las entidades es tomar como base el valor más alto entre tres referencias:

• El valor de la operación: el precio pactado en la compraventa.
• El valor de avalúo: el que determina un perito valuador autorizado.
• El valor catastral: el que la autoridad local asigna a la propiedad.

La autoridad toma el mayor de esos tres valores para evitar que se subdeclare el precio y, con ello, se reduzca artificialmente el impuesto. Sobre esa base se aplica la tasa o tarifa vigente en el estado o municipio. En algunas entidades la tasa es fija; en otras se maneja una tabla progresiva o una tarifa con cuota fija más un porcentaje sobre el excedente, por lo que el cálculo exacto puede variar.

¿Cuánto se paga de ISAI por estado?

No existe una tasa única a nivel nacional. Cada entidad fija su propio porcentaje y, dentro de ella, algunos municipios ajustan sus tarifas. Como referencia muy general, las tasas suelen ubicarse en un rango orientativo de entre 2% y 5% del valor gravable, aunque hay casos por debajo o por encima de ese rango. La siguiente tabla muestra rangos aproximados y meramente orientativos; siempre verifica la tasa local vigente con la tesorería o con tu notario.

Insistimos: los porcentajes anteriores son solo una referencia general para que te des una idea del orden de magnitud. Las tarifas se actualizan cada año a través de la ley de ingresos de cada estado o municipio, y muchas manejan tablas progresivas en lugar de un porcentaje plano. Para conocer la cifra exacta que pagarás, verifica la tasa local vigente y pide a tu notario el cálculo específico de tu operación.

¿Cuándo se paga el ISAI?

El ISAI se paga en el momento de la escrituración, es decir, cuando se formaliza la compraventa ante el notario y se transmite legalmente la propiedad. El notario suele solicitar el pago como condición para poder inscribir la escritura en el Registro Público de la Propiedad.

Cada entidad establece un plazo para enterar el impuesto una vez firmada la operación. Si el pago se realiza fuera de ese plazo, pueden generarse recargos y actualizaciones, por lo que conviene tener los recursos listos antes de la firma. En la mayoría de los casos, al hacerlo a través de la notaría, el trámite queda cubierto dentro del mismo proceso de escrituración.

• Se genera al firmar la escritura de compraventa.
• El notario lo retiene y lo entera a la autoridad local.
• Debe pagarse dentro del plazo que fija cada entidad para evitar recargos.
• Su comprobante forma parte del expediente de tu escritura.

Diferencia entre el ISAI y el ISR del vendedor

Es muy común confundir estos dos impuestos, pero recaen en personas distintas y tienen naturaleza diferente. Tenerlo claro evita malos entendidos al negociar quién paga qué en una operación.

En resumen: el comprador asume el ISAI y el vendedor el ISR por la utilidad que obtiene al vender. Si estás del lado de quien vende, te conviene revisar a fondo cómo funciona ese gravamen en nuestra guía sobre el ISR por venta de casa. Y si vas a comprar, recuerda considerar el ISAI dentro de tu presupuesto total de escrituración.

Preguntas frecuentes sobre el ISAI

¿El ISAI se paga aunque compre con crédito INFONAVIT o bancario?

Sí. El ISAI aplica en toda transmisión de propiedad, sin importar la forma de pago. Al comprar con crédito, este impuesto suele integrarse dentro de los gastos de escrituración que se cubren al momento de firmar.

¿Puedo negociar que el vendedor pague el ISAI?

Por regla general el ISAI corresponde al comprador. Aunque las partes pueden pactar acuerdos privados, la obligación legal recae en quien adquiere, así que conviene presupuestarlo por tu cuenta.

¿Existen descuentos o reducciones en el ISAI?

Algunas entidades ofrecen estímulos o reducciones para vivienda de interés social, adultos mayores o primeras adquisiciones. Estos beneficios varían por localidad, así que verifica con la tesorería o con tu notario si aplican en tu caso.

¿Cómo sé la tasa exacta que me van a cobrar?

La forma más segura es consultar la ley de ingresos vigente de tu estado o municipio y pedir a tu notario el cálculo específico. Los porcentajes que circulan en internet suelen ser orientativos y no reflejan las tablas progresivas ni las actualizaciones anuales.