Gastos Notariales al Comprar Casa en México: Tabla por Estado 2026

Cuando calculas cuánto necesitas para comprar una casa, el precio de la propiedad es solo una parte de la ecuación. Los gastos notariales y de escrituración pueden representar entre el 4% y el 8% del valor del inmueble, y sorprenden a muchos compradores primerizos. En esta guía desglosamos cada concepto y te mostramos una tabla comparativa del principal impuesto —el ISAI— por estado, con cifras vigentes hacia 2026.

¿Qué incluyen los gastos notariales?

Lo que coloquialmente llamamos "gastos notariales" es en realidad un paquete de conceptos que el notario cobra y, en buena parte, entera a las autoridades a nombre del comprador. No todo es honorario del notario: la mayor parte suele ser impuesto y derechos de registro.

ISAI: el impuesto que más varía por estado

El ISAI es un impuesto local, por lo que cada estado y municipio fija su propia tasa. En términos generales oscila entre 2% y 5% del valor más alto entre el precio de operación, el valor catastral y el avalúo. Algunas entidades aplican una tasa fija; otras, como la Ciudad de México, usan una tarifa progresiva con cuota fija más un porcentaje sobre el excedente, de modo que las propiedades de mayor valor pagan proporcionalmente más.

Tabla de ISAI aproximado por estado

Las siguientes cifras son aproximadas y orientativas. Las tasas cambian cada ejercicio fiscal mediante las leyes de ingresos estatales y municipales, y varían dentro de un mismo estado según el municipio. Confírmalas siempre con el notario o la tesorería local antes de firmar.

Rangos orientativos con fines ilustrativos. No los uses como base para un presupuesto definitivo; solicita el cálculo formal al notario.

Honorarios del notario

Los honorarios del notario suelen ubicarse en un rango de 1% a 2% del valor de la operación, aunque en muchas entidades siguen un arancel oficial y pueden negociarse ligeramente, sobre todo en operaciones grandes. A los honorarios se les suma el IVA correspondiente. El notario no solo redacta la escritura: revisa la situación jurídica del inmueble, verifica la identidad y capacidad de las partes, calcula y entera los impuestos, y gestiona la inscripción registral.

Inscripción en el Registro Público de la Propiedad

Para que tu propiedad quede oponible frente a terceros, la escritura debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad (RPP) de tu estado. Los derechos de inscripción varían: algunas entidades cobran un porcentaje del valor (frecuentemente por debajo del 1%), otras una cuota fija. Sin esta inscripción, aunque tengas la escritura firmada, tu titularidad no está plenamente protegida. Si quieres entender a fondo este documento, revisa nuestra guía sobre qué es una escritura pública.

Avalúo y certificados

El avalúo es indispensable para calcular impuestos y, si usas crédito, para que el banco o el INFONAVIT autoricen el monto. Su costo depende del valor y ubicación del inmueble. Los certificados —de libertad de gravamen y de no adeudo de predial y agua— confirman que la propiedad está libre de hipotecas, embargos y deudas pendientes. Aprende más sobre tipos y costos en nuestro artículo de avalúo inmobiliario.

Ejemplo de cálculo completo

Supongamos una vivienda con valor de operación de $2,000,000 de pesos. Las cifras siguientes son ilustrativas; los porcentajes reales dependen de tu estado.

Como ves, sobre una casa de dos millones, los gastos adicionales rondan los cien mil pesos. Por eso conviene reservar ese porcentaje desde el inicio y no comprometer todo tu ahorro en el enganche. Para dimensionar el valor de una propiedad antes de negociar, apóyate en nuestra calculadora de valor.

¿Quién paga y cómo reducirlos?

Por regla general, los gastos de escrituración corren por cuenta del comprador, mientras que el vendedor asume el ISR sobre la ganancia (revisa nuestra guía de ISR por venta de casa). Aun así, hay margen para optimizar.

Preguntas frecuentes

¿Los gastos notariales se pueden financiar con el crédito hipotecario?

En algunos casos sí. Ciertos productos hipotecarios y esquemas del INFONAVIT permiten incluir una parte de los gastos de escrituración en el monto financiado. Consulta las condiciones específicas con tu institución, porque no siempre está disponible y puede incrementar tu pago mensual.

¿Puedo elegir al notario?

Generalmente sí, el comprador tiene derecho a elegir notario. Cuando se usa crédito bancario o del INFONAVIT, la institución puede sugerir un panel de notarías autorizadas, pero suele existir margen para elegir dentro de esa lista.

¿Qué pasa si no inscribo la escritura en el Registro Público?

La compraventa sigue siendo válida entre las partes, pero tu propiedad no queda protegida frente a terceros. Sin inscripción, un tercero de buena fe podría inscribir primero un derecho sobre el mismo inmueble. La inscripción es clave para la certeza jurídica.

¿El ISAI es lo mismo que el ISR?

No. El ISAI lo paga el comprador por adquirir el inmueble y es un impuesto local. El ISR lo paga el vendedor sobre la ganancia obtenida y es un impuesto federal. Son conceptos distintos que se pagan en la misma operación pero por partes diferentes.