ISR por Venta de Casa: Cuánto Pagas y Cómo Exentar en México
18 de diciembre de 2025 · María Elena Rodríguez
Cuando vendes una casa con ganancia, el fisco puede cobrarte Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre esa utilidad. La buena noticia es que la venta de tu casa habitación puede quedar exenta si cumples ciertos requisitos. En esta guía te explicamos cómo se calcula el ISR, cuándo aplica la exención, el tope en UDIS y por qué el notario es quien retiene y entera el impuesto.
¿Quién paga el ISR en una venta?
El ISR por enajenación de inmuebles lo paga el vendedor, ya que es quien obtiene la ganancia. No se calcula sobre el precio total de venta, sino sobre la utilidad: la diferencia entre lo que recibiste al vender y lo que te costó adquirir la propiedad (actualizado y con deducciones). El comprador, por su parte, paga el ISAI y los gastos de escrituración.
Idea central
El ISR grava tu ganancia, no el precio de venta. Si vendes sin ganancia real (o incluso con pérdida tras actualizar tu costo), el impuesto a pagar puede ser muy bajo o nulo.
Cómo se calcula la ganancia gravable
El cálculo lo realiza el notario con base en la Ley del ISR. A grandes rasgos, el procedimiento considera:
- Precio de venta menos costo de adquisición actualizado por inflación
- Resta de deducciones autorizadas (mejoras, comisiones, avalúos, ciertos gastos notariales previos)
- La ganancia se divide entre los años de tenencia para aplicar la tarifa, evitando que un solo ejercicio concentre todo
- Se determina el ISR federal y, en su caso, un pago a la entidad federativa
El resultado depende mucho de cuántos años tuviste la propiedad y de qué tan documentadas estén tus mejoras e inversiones. Conservar facturas es clave.
La exención por casa habitación
La ley permite exentar la ganancia por la venta de tu casa habitación si cumples los requisitos. Es el beneficio más relevante para la mayoría de las familias.
Requisitos generales de la exención:
- Que el inmueble sea tu casa habitación (donde vives)
- Acreditar que has habitado el inmueble, con documentos a tu nombre (por ejemplo, comprobantes de domicilio, estados de cuenta o credencial)
- No haber aplicado esta exención en los tres años anteriores
- Que la operación se formalice ante notario
Cuidado
La exención por casa habitación normalmente puede usarse una sola vez cada tres años. Si vendiste otra casa habitación con exención dentro de ese periodo, es probable que no puedas volver a aplicarla. Confírmalo con tu notario o contador antes de firmar.
El tope en UDIS y el excedente
La exención por casa habitación no es ilimitada: aplica hasta un tope expresado en UDIS (Unidades de Inversión). Por encima de ese límite, la ganancia que excede sí paga ISR. El monto en pesos del tope varía porque el valor de la UDIS cambia diariamente con la inflación, por lo que conviene verificar la cifra vigente al momento de vender.
Cómo funciona el tope
- La exención cubre la ganancia hasta cierto número de UDIS
- Si tu ganancia supera ese límite, el excedente es gravable
- El valor en pesos del tope depende del valor diario de la UDIS
- Para propiedades de alto valor, es habitual que una parte cause ISR
No confundas UDIS con UMA: para esta exención el parámetro son las UDIS. Dado que la cifra exacta se actualiza, evita tomar un número fijo de internet; pide el cálculo formal al notario.
Por qué el notario retiene
En las operaciones ante fedatario, el notario calcula, retiene y entera el ISR a nombre del vendedor. Esto significa que del precio de venta se descuenta el impuesto correspondiente y el notario lo paga al SAT, entregándote la constancia. Este mecanismo da certeza y evita que el vendedor tenga que enterar el impuesto por su cuenta en la mayoría de los casos.
Deducciones que reducen el ISR
Guarda comprobantes de:
- Costo de adquisición documentado en la escritura previa
- Mejoras y ampliaciones con factura
- Comisiones de intermediación pagadas
- Avalúos y ciertos gastos notariales de la compra original
Cuanto mejor documentes tu costo y tus inversiones, menor será la ganancia gravable. Si piensas vender tu propiedad, organiza esta documentación con anticipación.
Preguntas frecuentes
¿Siempre se paga ISR al vender una casa?
No necesariamente. Si el inmueble es tu casa habitación y cumples los requisitos, la ganancia puede quedar exenta hasta el tope en UDIS. Fuera de ese supuesto —terrenos, segundas propiedades o el excedente del tope— sí se paga ISR sobre la ganancia.
¿La exención aplica a un terreno o a una casa de inversión?
La exención está pensada para la casa habitación. Terrenos sin construcción y propiedades que no son tu vivienda habitual generalmente no califican, por lo que su ganancia es gravable.
¿Cómo demuestro que es mi casa habitación?
Con documentos a tu nombre y con el domicilio del inmueble: comprobantes de servicios, estados de cuenta bancarios o credencial de elector, entre otros. El notario te indicará qué documentos acepta para acreditarlo.
¿Puedo reducir el ISR con las mejoras que hice?
Sí, siempre que tengas facturas que las respalden. Las mejoras documentadas aumentan tu costo comprobado y, por lo tanto, reducen la ganancia gravable. Sin factura, es difícil deducirlas.
¿Vas a vender? Empieza por conocer el valor
Antes de fijar precio y estimar tu ISR, ten claro cuánto vale tu propiedad hoy. Publica tu inmueble y usa nuestra calculadora para partir de un número realista.
María Elena Rodríguez
Redactora especializada en contenido inmobiliario en Inmobiliaria32, enfocada en guías para compradores, inquilinos y propietarios en México.
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