Vendre une maison en copropriété : si un propriétaire refuse

Vendre une maison qui appartient à deux personnes ou plus -héritage entre frères et sœurs, mariage sous le régime de la sociedad conyugal, achat conjoint entre associés ou membres d'une même famille- n'a rien à voir avec la vente d'un bien détenu par un seul propriétaire. La copropriété signifie qu'aucune personne ne peut disposer seule de l'ensemble du bien, ce qui soulève des questions fréquentes : tous doivent-ils signer l'acte (escritura) ? Que se passe-t-il si l'un d'eux refuse ? Peut-on vendre uniquement sa part ? Cet article explique, de façon pratique et sans jargon inutile, les règles de base pour vendre une maison en copropriété au Mexique et les consentements exigés par le notaire.

Qu'est-ce que la copropriété et comment la prouver

Il y a copropriété lorsque deux personnes ou plus sont propriétaires d'un même bien immobilier, chacune détenant un pourcentage ou « quote-part » (parte alícuota) de l'ensemble du bien -et non d'une zone physique précise de la maison-. Les cas les plus courants au Mexique sont :

• Un héritage entre plusieurs héritiers qui reçoivent le bien sans le diviser physiquement.
• Un achat conjoint entre frères et sœurs, amis ou associés qui ont apporté des fonds pour acquérir la propriété.
• Un mariage sous le régime de la sociedad conyugal, où le bien acquis pendant le mariage appartient en général aux deux époux.
• Une donation conjointe au profit de plusieurs personnes.

Pour prouver la copropriété, on consulte l'acte public (escritura pública) inscrit au Registro Público de la Propiedad (RPP) de l'entité concernée, ou le certificat de libertad de gravamen (certificat d'absence de charges) à jour, où doivent figurer les noms de tous les copropriétaires et leur pourcentage. Si l'origine est un héritage, il faut aussi l'acte d'adjudication héréditaire ou la décision judiciaire ou notariale qui répartit le bien.

Qui doit signer l'acte de vente

La règle générale dans la plupart des codes civils des États est claire : pour vendre l'ensemble du bien, le consentement de tous les copropriétaires est requis, exprimé par leur signature de l'acte public devant notaire. Aucun copropriétaire, même majoritaire, ne peut vendre seul la totalité du bien sans l'autorisation des autres.

Lorsqu'un copropriétaire ne peut pas se présenter en personne pour signer, la solution habituelle est une procuration notariée spéciale pour la vente d'immeubles, qui doit décrire précisément le bien et habiliter expressément le mandataire à recevoir le paiement et à signer l'acte.

Que se passe-t-il si un copropriétaire ne veut pas vendre

C'est le conflit le plus fréquent dans les copropriétés familiales. Si un copropriétaire refuse de vendre et qu'aucun accord n'est possible, il existe -en termes généraux, toujours selon la législation de l'État applicable- les voies suivantes :

1. Négociation directe : proposer de racheter la part du copropriétaire réticent, ou chercher un tiers qui achètera cette part.
2. Action en partage et vente judiciaire : tout copropriétaire peut demander à un juge le partage de la chose commune ; si le bien n'est pas facilement divisible (ce qui est souvent le cas d'une maison), le juge peut ordonner sa vente aux enchères publiques et répartir le produit selon le pourcentage de chacun.
3. Médiation ou accord extrajudiciaire : avant d'en arriver au procès, de nombreux dossiers se règlent grâce à un médiateur qui aide à fixer un prix de sortie équitable et des délais de paiement.

Puis-je vendre uniquement ma part (proindiviso) ?

Oui. Un copropriétaire peut vendre son pourcentage du bien sans le consentement des autres, car cette quote-part lui appartient à titre individuel. Toutefois, deux points clés surprennent souvent les vendeurs novices :

• Droit de préemption (derecho del tanto) : dans la plupart des codes civils, les autres copropriétaires bénéficient d'une priorité pour acheter cette part aux mêmes conditions qu'un tiers. Avant de vendre à un étranger à l'indivision, il faut normalement les en informer formellement et leur laisser un délai (qui varie selon les États) pour exercer ce droit.
• Faible demande sur le marché : acheter « un pourcentage » d'une maison (sans pouvoir l'occuper ni en disposer librement) est peu attractif pour les acheteurs ordinaires ; le prix obtenu est donc souvent nettement inférieur à la valeur proportionnelle de la maison entière.

C'est pourquoi, en pratique, il est presque toujours préférable de négocier la vente du bien entier entre tous les copropriétaires plutôt que d'essayer de placer une simple fraction sur le marché ouvert.

Documents et étapes chez le notaire

Pour que l'opération se déroule sans accroc, le notaire demande généralement, en plus des documents standard d'une vente, les éléments suivants en cas de copropriété :

• Pièce d'identité officielle en cours de validité de chaque copropriétaire.
• Acte de mariage (si l'origine est la sociedad conyugal) ou acte de décès et documents de la succession (si l'origine est un héritage).
• Certificat de libertad de gravamen à jour, confirmant les pourcentages en vigueur de chaque propriétaire.
• Procurations notariées de ceux qui ne peuvent pas signer en personne, avec des pouvoirs exprès pour vendre.
• Accord écrit (même sous seing privé) sur la manière dont le prix de vente sera réparti entre les copropriétaires, afin d'éviter des litiges ultérieurs.

Si vous souhaitez aussi savoir combien vaut réellement le bien avant de fixer ce prix minimum entre copropriétaires, il peut être utile de consulter une estimation de valeur et de la comparer au prix du m2 dans le quartier avant d'en discuter avec les autres propriétaires.

Questions fréquentes

Peut-on vendre une maison en copropriété si l'un des propriétaires a disparu ou est injoignable ?

Dans ces cas, une procédure judiciaire (déclaration d'absence ou représentation légale) est généralement nécessaire avant de pouvoir vendre, car le notaire ne peut pas se passer du consentement d'un copropriétaire sans une décision qui le permette. Il est conseillé de consulter un avocat dès le départ, car la procédure peut durer plusieurs mois.

Comment l'argent de la vente est-il réparti entre les copropriétaires ?

En règle générale, il est réparti selon le pourcentage de propriété que chacun a inscrit dans l'acte, sauf accord différent signé par tous. Il est recommandé de consigner cette répartition par écrit avant de conclure la vente afin d'éviter des conflits au moment de recevoir le paiement.

Que se passe-t-il si l'un des copropriétaires refuse de signer sans raison apparente ?

En l'absence d'accord, tout copropriétaire peut engager une action judiciaire en partage de la chose commune, qui peut aboutir à une vente ordonnée par un juge, généralement aux enchères. C'est un processus plus long et plus coûteux que la négociation, c'est pourquoi on l'utilise en général en dernier recours.

Puis-je vendre mon pourcentage sans prévenir les autres copropriétaires ?

Dans la plupart des États existe le droit de préemption (derecho del tanto), qui oblige à notifier formellement les autres copropriétaires et à leur donner la possibilité d'acheter cette part aux mêmes conditions avant de la vendre à un tiers. Ne pas respecter ce droit peut exposer la vente à une contestation en justice.