Règles Airbnb et location courte durée par ville au Mexique

La location de courte durée via des plateformes comme Airbnb ou Booking n'est plus un territoire sans règles au Mexique. Ces dernières années, plusieurs villes et États ont publié leurs propres cadres normatifs pour encadrer l'hébergement temporaire, et la réglementation d'Airbnb au Mexique ne peut plus être traitée comme un sujet uniforme à l'échelle nationale : ce qui s'applique à Ciudad de México ne s'applique pas nécessairement à Quintana Roo ou à Jalisco. Si vous envisagez de mettre votre bien en location courte durée, ou si vous l'avez déjà mis en ligne, connaître les règles locales est indispensable pour éviter les amendes, la suspension de votre annonce ou des problèmes avec votre copropriété.

Panorama général de la réglementation au Mexique

Le Mexique ne dispose pas d'une loi fédérale unique encadrant la location de courte durée. Le cadre se construit plutôt à partir de trois niveaux qui se combinent généralement :

• Étatique : des lois sur le tourisme ou l'hébergement qui définissent si un bien en location courte durée doit être enregistré comme « hébergement touristique » et quelles exigences s'appliquent.
• Municipal ou d'alcaldía : des normes d'usage des sols, des licences d'exploitation et, dans certains cas, des taxes ou impôts locaux sur l'hébergement.
• De copropriété ou de régime de propriété en copropriété : le règlement intérieur peut interdire ou limiter la location courte durée, indépendamment de ce que dit la loi de l'État.

Ce mélange de niveaux explique pourquoi la réglementation d'Airbnb au Mexique paraît fragmentée : deux appartements situés dans la même ville peuvent avoir des obligations différentes simplement parce qu'ils appartiennent à des copropriétés dont les règlements diffèrent. Avant d'annoncer un bien, il convient de vérifier les trois niveaux, et pas seulement le niveau étatique.

Ciudad de México

Ciudad de México est l'une des juridictions les plus actives en matière de réglementation de l'hébergement temporaire, en partie à cause de la pression que la location courte durée a exercée sur la disponibilité et les prix des logements dans les colonias du centre. En règle générale, les propriétaires qui louent pour de courts séjours doivent tenir compte de :

• L'enregistrement auprès de l'autorité locale du tourisme du bien destiné à l'hébergement temporaire, lorsque l'activité est exercée de manière habituelle.
• La vérification du règlement de copropriété, car plusieurs assemblées ont voté des restrictions ou des interdictions explicites de la location à la nuitée dans les immeubles résidentiels.
• Le respect des dispositions d'usage des sols : certaines zones résidentielles limitent les activités commerciales ou quasi commerciales comme l'hébergement.
• Les obligations fiscales auprès du SAT et, le cas échéant, auprès de l'autorité locale, au titre des revenus générés.

La tendance réglementaire à CDMX va vers davantage de formalisation : enregistrement, limites du nombre de logements par propriétaire dans certaines zones et coordination avec les plateformes pour vérifier la conformité. Si votre bien se trouve dans une colonia où les annonces de location courte durée sont très concentrées (comme les zones centrales ou touristiques), il est plus probable que vous rencontriez des inspections ou des exigences supplémentaires.

Quintana Roo (Cancún, Playa del Carmen, Tulum)

Quintana Roo a une économie fortement tournée vers le tourisme ; la location courte durée y est donc une activité économique reconnue et, en général, mieux intégrée à la réglementation touristique de l'État que dans d'autres entités. Il existe néanmoins des variations importantes entre municipalités :

À Quintana Roo, il est courant qu'un impôt étatique sur l'hébergement soit exigé (parfois appelé « impuesto sobre hospedaje » ou similaire), généralement perçu sous forme de pourcentage du tarif. Cet impôt s'ajoute à l'IVA et à l'ISR fédéraux. Les taux et les modalités de perception évoluent avec le temps ; confirmez donc le pourcentage en vigueur auprès du secrétariat d'État au tourisme ou d'un comptable local avant de fixer vos prix.

Jalisco (Guadalajara, Puerto Vallarta)

Jalisco réunit deux réalités distinctes au sein d'un même État : une capitale dont le marché de la location courte durée est orienté vers les voyages d'affaires et les événements (Guadalajara), et une destination balnéaire bien établie (Puerto Vallarta). Cela se traduit par des approches réglementaires un peu différentes selon la municipalité :

• Guadalajara et son aire métropolitaine : l'activité est réglementée principalement par l'usage des sols et, dans les immeubles collectifs, par le règlement de copropriété. Il est courant que les immeubles neufs incluent dès l'origine, dans leur règlement, des clauses spécifiques sur la location courte durée.
• Puerto Vallarta : étant une destination touristique bien établie, on y trouve généralement une plus grande formalité autour des licences d'hébergement et de la coordination avec la direction municipale du tourisme, comme à Quintana Roo.

Comme dans le reste du pays, la variable qui pèse le plus sur le propriétaire individuel est généralement le règlement de copropriété, et non la loi de l'État. De nombreux cas d'annonces supprimées ou de litiges entre voisins naissent d'un non-respect du règlement intérieur, plus que de sanctions de l'autorité.

Impôts et obligations fiscales

Quelle que soit la ville, les revenus de la location courte durée sont soumis à des obligations fiscales fédérales. De manière générale, un hôte doit tenir compte de :

1. S'inscrire auprès du SAT dans le régime correspondant à l'activité de location (les options et les taux changent ; confirmez-les donc avec un comptable).
2. Émettre des justificatifs fiscaux (CFDI) lorsque cela s'applique.
3. Considérer l'IVA sur le service d'hébergement, lorsqu'il est dû selon le régime fiscal choisi.
4. Vérifier si l'État ou la municipalité perçoit un impôt supplémentaire sur l'hébergement, comme c'est le cas dans plusieurs destinations touristiques.
5. Conserver une trace des revenus et des retenues que déclarent les plateformes, car elles partagent généralement ces informations avec l'administration fiscale.

Bonnes pratiques avant de publier votre annonce

Avant d'activer une annonce de location courte durée, quelle que soit la ville, il est conseillé de suivre un processus de vérification de base :

• Lisez le règlement de copropriété ou de l'association de voisins dans son intégralité, et pas seulement un résumé verbal.
• Renseignez-vous auprès de l'alcaldía ou de la municipalité pour savoir s'il existe un enregistrement obligatoire pour l'hébergement temporaire dans votre zone.
• Vérifiez si votre État perçoit un impôt supplémentaire sur l'hébergement en plus de l'IVA et de l'ISR.
• Confirmez auprès de votre assureur que votre police d'habitation couvre l'activité de location courte durée, car de nombreuses polices standard l'excluent.
• Si vous achetez un bien en pensant à la location courte durée comme stratégie d'investissement, validez la réglementation locale avant de signer, et non après.

Mettez tout par écrit avant de publier : conservez une copie du règlement de copropriété en vigueur, le justificatif d'enregistrement touristique (si votre municipalité l'exige) et la confirmation de votre assureur sur la couverture de la location courte durée. Si quelque chose change -une nouvelle administration, une réforme du règlement ou un ajustement de la réglementation municipale-, revérifiez les trois niveaux avant de renouveler l'annonce, et non après avoir reçu une plainte ou une notification.

Questions fréquentes

Airbnb est-il légal dans tout le Mexique ?

L'activité de location courte durée en elle-même n'est pas interdite au niveau fédéral, mais sa réglementation dépend de chaque État, de chaque municipalité et, surtout, du règlement de la copropriété où se trouve le bien. Il est important de vérifier ces trois niveaux avant de commencer.

Ai-je besoin d'une autorisation spéciale pour louer mon appartement sur Airbnb ?

Dans plusieurs villes, si l'activité est habituelle, un enregistrement auprès de l'autorité locale du tourisme ou le respect des normes d'usage des sols peut être exigé. Les exigences varient beaucoup selon la municipalité ; confirmez-les donc directement auprès de l'autorité compétente avant de publier votre annonce.

Dois-je payer des impôts pour louer sur des plateformes comme Airbnb ?

Oui. Les revenus de la location courte durée sont soumis à des obligations fiscales fédérales comme l'ISR et l'IVA, selon le régime applicable, et dans certains États touristiques il existe en plus un impôt supplémentaire sur l'hébergement. Il est recommandé de se faire conseiller par un comptable pour choisir le bon régime.

Mon immeuble peut-il interdire la location courte durée même si la loi locale l'autorise ?

Oui. Le règlement de copropriété ou de l'association de voisins peut restreindre ou interdire la location courte durée indépendamment de ce que dit la loi étatique ou municipale. C'est l'une des causes les plus courantes de conflits entre propriétaires et voisins.