Régime matrimonial et achat d'un logement au Mexique

Lorsqu'un couple marié décide d'acheter une maison ou un appartement, la même question revient presque toujours à l'étude du notaire (notaría) : « sous quel régime vous êtes-vous mariés ? ». La réponse n'a rien d'anodin, car le régime matrimonial détermine qui est propriétaire du bien, qui doit signer l'acte de vente (escritura), comment se répartissent les dettes associées et ce qu'il advient du logement si le mariage prend fin. Si vous êtes sur le point d'acheter un bien en étant marié, ou si vous l'avez déjà acheté et avez des doutes sur votre situation, ce guide vous explique clairement le fonctionnement de la sociedad conyugal (communauté de biens), de la séparation de biens et les implications pratiques de chacune lors de l'acquisition d'un bien immobilier au Mexique.

Les régimes matrimoniaux au Mexique

Lorsque vous vous mariez civilement au Mexique, la loi vous oblige à choisir un régime patrimonial qui régira la gestion des biens pendant le mariage. Même si les noms exacts et certains détails varient selon les États, il existe en pratique deux grands modèles : la sociedad conyugal (communauté de biens) et la séparation de biens. Certains États autorisent également des régimes mixtes, dans lesquels certains biens sont communs et d'autres restent séparés, selon ce que prévoient les capitulaciones matrimoniales (contrat de mariage).

Ce choix se fait, dans la plupart des cas, au moment du mariage devant le Juez u Oficial del Registro Civil (officier de l'état civil), et il est consigné dans l'acte de mariage. Il est possible de changer de régime après le mariage, mais cela exige une démarche formelle devant notaire et, selon l'État, devant le Registro Civil lui-même. Si vous comptez acheter un logement en étant marié, la première chose à vérifier est le régime que vous avez choisi, car c'est de lui que dépend la rédaction de l'acte de vente.

Sociedad conyugal et achat d'un logement

Sous la sociedad conyugal, les biens acquis pendant le mariage sont considérés, en principe, comme la propriété commune des deux époux, quel que soit celui qui a apporté l'argent pour les acheter. Cela signifie que si vous achetez une maison en étant marié sous ce régime, il est habituel que les deux époux figurent comme propriétaires dans l'acte de vente, ou que l'on y mentionne expressément que le bien appartient à la sociedad conyugal.

Les capitulaciones matrimoniales, c'est-à-dire le document qui détaille les règles propres à la sociedad conyugal, peuvent préciser quels biens entrent dans la communauté et lesquels en sont exclus, par exemple ceux que l'un des époux possédait déjà avant le mariage ou ceux qu'il reçoit par héritage ou donation pendant le mariage. C'est pourquoi il convient de consulter ce document, s'il existe, avant de supposer automatiquement que « tout appartient aux deux, à parts égales ».

En pratique, pour acheter un logement sous sociedad conyugal, il faut généralement :

• L'acte de mariage à jour, mentionnant le régime choisi.
• Les capitulaciones matrimoniales, si elles ont été établies, pour vérifier les règles particulières.
• La pièce d'identité officielle et le RFC (numéro d'identification fiscale) des deux époux.
• La signature des deux époux sur l'acte de vente, sauf si une procuration notariée autorise l'un à agir au nom de l'autre.

Séparation de biens et achat d'un logement

Avec la séparation de biens, chaque époux conserve la propriété individuelle de ce qu'il acquiert, y compris pendant le mariage. Si vous achetez une maison avec vos propres ressources sous ce régime, vous pouvez en principe la faire inscrire uniquement à votre nom, sans que votre conjoint ait à comparaître comme propriétaire ni à signer l'acte de vente en tant qu'acquéreur.

Il existe toutefois des nuances importantes qui surprennent souvent les couples :

• Même si le bien est uniquement à vous, certains notaires et registres publics exigent le consentement du conjoint lorsque le logement constitue le domicile conjugal ou familial, surtout si l'on souhaite le vendre ou le grever par la suite.
• Si les deux époux apportent de l'argent pour l'achat et le souhaitent, ils peuvent décider volontairement d'établir l'acte en copropriété, même si le régime est celui de la séparation de biens. Cela ne dépend plus du régime matrimonial, mais d'un accord entre eux sur la répartition de la propriété.
• Les biens acquis sous séparation de biens ne sont pas partagés automatiquement en cas de divorce, sauf s'il est prouvé que l'autre époux a fourni un apport financier ou s'il existe un accord différent.

N'oubliez pas que ces règles générales peuvent varier d'un État à l'autre et selon les capitulaciones matrimoniales propres à chaque couple. Aucun tableau ne remplace l'examen précis de votre acte de mariage par un notaire.

Comparatif : sociedad conyugal vs séparation de biens

Aucun des deux régimes n'est « meilleur » dans l'absolu ; chacun présente des avantages et des risques selon la situation du couple. Pour ceux qui envisagent d'acheter leur premier logement ensemble, il convient de réfléchir aux points suivants avant de décider comment établir l'acte de vente.

Le régime matrimonial et le crédit immobilier

Si vous financez l'achat par un crédit immobilier, le régime matrimonial influe aussi sur la procédure, de façon variable selon l'établissement. De nombreuses banques et l'Infonavit permettent de demander le crédit à titre individuel, avec un seul époux comme titulaire, ou conjointement, en additionnant les revenus des deux pour obtenir un montant plus élevé. Si votre conjoint est lui aussi affilié (derechohabiente), il vaut la peine de voir comment fonctionne le crédit conjugal de l'Infonavit comme alternative pour combiner les deux crédits.

En règle générale, sous sociedad conyugal, il est plus courant que la banque exige que les deux époux figurent comme emprunteurs, ou au moins comme garants solidaires, alors que sous séparation de biens il est plus facile qu'un seul soit titulaire du crédit et de la propriété. Chaque établissement a néanmoins ses propres politiques ; il convient donc de demander directement à la banque ou à l'Infonavit comment ils traitent ces cas avant d'entamer les démarches de votre crédit immobilier pas à pas.

Que devient la maison en cas de divorce

L'une des raisons pour lesquelles il est utile de bien comprendre votre régime matrimonial avant d'acheter est ce qui se passe si le mariage prend fin. Sous sociedad conyugal, il est habituel que le logement acquis pendant le mariage soit considéré comme faisant partie du patrimoine commun et doive être partagé entre les deux époux conformément aux capitulaciones, soit en le vendant et en divisant l'argent, soit en transférant la part de l'un à l'autre.

Sous séparation de biens, le logement revient en principe à celui qui l'a acheté et fait inscrire à son nom. Ce n'est toutefois pas absolu : si l'autre époux peut prouver qu'il a contribué financièrement à l'achat, au remboursement du crédit ou à des améliorations importantes du bien, il pourrait réclamer une compensation, sans pour autant obtenir nécessairement la copropriété du bien. Ces cas se règlent généralement en examinant les justificatifs de paiement, les virements et les apports documentés.

Dans les deux régimes, si le couple a des enfants et que le logement est le foyer familial, il est courant qu'un juge attribue l'usage temporaire de la maison à l'époux qui a la garde, même si la propriété légale revient à l'autre. Cela est indépendant du nom figurant sur l'acte de vente et répond plutôt à l'intérêt supérieur des mineurs.

Et si nous ne sommes pas mariés : concubinage ou union libre

Tout ce qui précède s'applique aux couples mariés civilement, mais une part importante des personnes qui achètent un logement ensemble ne sont pas mariées : elles vivent en concubinage (concubinato) ou en union libre. Dans ce cas, il n'existe pas de régime matrimonial à définir devant le Registro Civil, et le partage du logement n'obéit pas aux règles de la sociedad conyugal ni de la séparation de biens, mais à ce que prévoient l'acte de vente et, dans certains États, la législation sur le concubinage.

Si vous achetez ensemble sans être mariés, le plus recommandé est que l'acte de vente reflète clairement la part apportée par chacun, que ce soit à parts égales ou selon le pourcentage correspondant à ce que chacun a versé pour l'apport initial et les mensualités. Contrairement au mariage, il n'existe ici aucune présomption légale automatique selon laquelle le bien appartient aux deux du seul fait de vivre ensemble ; il convient de le documenter dès l'achat.

Certains États reconnaissent au concubinage des droits et obligations semblables à ceux du mariage après une certaine durée de vie commune ou en présence d'enfants communs, ce qui peut avoir des effets sur le patrimoine accumulé en couple. Comme ces règles varient considérablement d'une entité à l'autre, si vous achetez un logement en union libre, il est conseillé de consulter un notaire ou un avocat spécialisé en droit de la famille de votre État avant de signer, et d'envisager de formaliser par acte notarié un accord de copropriété précisant ce qu'il adviendra de la maison si la relation prend fin.

Questions fréquentes

Puis-je acheter une maison uniquement à mon nom si je suis marié ?

Cela dépend de votre régime matrimonial. Sous séparation de biens, vous pouvez en principe faire établir l'acte à votre seul nom. Sous sociedad conyugal, il est habituel que le bien soit considéré comme faisant partie du patrimoine commun du couple, de sorte que la comparution ou le consentement des deux époux est généralement requis. Confirmez-le auprès du notaire qui instrumentera votre opération.

Comment savoir sous quel régime matrimonial je me suis marié ?

Le régime est consigné dans votre acte de mariage. Si vous ne vous en souvenez pas ou n'avez pas l'acte sous la main, vous pouvez en demander une copie à jour au Registro Civil où vous vous êtes marié. Ce document est indispensable pour toute vente de logement si vous êtes marié.

Puis-je changer de régime matrimonial après le mariage pour acheter une maison ?

Oui, dans la plupart des États il est possible de modifier le régime matrimonial par une démarche devant notaire, même si les conditions et les délais varient selon l'entité. Si vous envisagez de le faire avant un achat important, mieux vaut planifier la démarche à l'avance, car sa formalisation peut prendre plusieurs semaines.

Que devient la maison si nous divorçons et avons acheté sous sociedad conyugal ?

En général, le logement acquis pendant le mariage sous sociedad conyugal est considéré comme faisant partie du patrimoine commun et doit être partagé entre les deux époux, soit en le vendant et en divisant le produit de la vente, soit en transférant la part de l'un à l'autre. Les détails exacts dépendent des capitulaciones matrimoniales et d'une éventuelle convention de divorce.