Hériter d'une maison au Mexique, avec ou sans testament

Lorsque le propriétaire d'un logement décède, la famille se trouve face à deux voies très différentes selon qu'il existe ou non un testament valide. Hériter d'une maison avec testament est généralement une procédure notariale relativement rapide ; hériter d'une maison sans testament implique une procédure judiciaire (successions « intestamentaria » ou « sucesión legítima ») qui peut prendre plus de temps, coûter plus cher et générer des frictions entre héritiers. Dans ce guide, nous expliquons pas à pas et en termes clairs comment fonctionne chaque voie au Mexique, quels documents sont demandés, combien de temps cela peut durer et quelles erreurs éviter.

Hériter avec testament ou sans testament

La différence essentielle tient à la personne qui décide de la répartition du bien. Si le défunt a laissé un testament public ouvert en vigueur, ce document indique avec précision qui sont les héritiers et dans quelle proportion ils reçoivent les biens, y compris la maison. Le notaire qui a authentifié le testament (ou n'importe quel autre notaire, en s'appuyant sur le Registro Nacional de Avisos de Testamento) peut, dans la plupart des cas, mener la succession par voie extrajudiciaire, à condition que les héritiers soient d'accord et majeurs.

Lorsqu'il n'existe pas de testament — ou que celui qui existait a été révoqué, est nul ou ne couvre pas tous les biens — c'est la loi qui détermine les héritiers, selon un ordre de priorité (conjoint et enfants d'abord, puis ascendants, collatéraux jusqu'à un certain degré et, en dernier ressort, l'État). Cette procédure s'appelle succession intestamentaire ou « ab intestato », et elle requiert normalement un procès devant un juge aux affaires familiales ou, dans certains États, elle peut aussi être menée devant notaire si tous les héritiers sont identifiés, capables et unanimement d'accord.

La procédure lorsqu'il existe un testament

Les étapes générales, qui peuvent varier selon l'État, sont habituellement les suivantes :

1. Obtenir l'acte de décès et demander au Registro Nacional de Avisos de Testamento (ou à son équivalent au niveau de l'État) la recherche d'un testament au nom du défunt.
2. Localiser l'expédition du testament auprès du notaire qui l'a authentifié, ou en demander une copie certifiée.
3. Engager la procédure successorale devant notaire : les héritiers désignés acceptent la succession et, le cas échéant, un albacea (exécuteur testamentaire) est nommé.
4. Le notaire dresse un inventaire des biens, dont la maison, avec évaluation et vérification de l'absence de charges ou d'arriérés de predial (taxe foncière) ou d'eau.
5. Les impôts et droits correspondants sont réglés (la Ley del ISR exonère d'impôt les biens reçus par héritage ou legs, quel que soit le degré de parenté avec le défunt, mais il y a des frais notariaux, des droits d'enregistrement et, dans certains États, un impôt local sur l'acquisition d'immeubles avec des règles particulières pour les successions).
6. L'acte d'attribution successorale est authentifié et inscrit au Registro Público de la Propiedad au nom des nouveaux titulaires.

Cette voie est, en général, plus courte car elle ne nécessite pas l'intervention d'un juge, sauf en cas de litige sur la validité du testament ou si un héritier s'estime lésé dans ses droits (par exemple, pour des pensions alimentaires impayées).

La procédure en l'absence de testament (intestamentario)

Sans testament, il faut d'abord déterminer légalement qui sont les héritiers, et c'est précisément ce que règle la procédure intestamentaire. Les étapes typiques sont les suivantes :

1. Confirmation de l'absence de testament. On demande au registre compétent l'attestation de non-existence de testament.
2. Déclaration d'ouverture de la succession intestamentaire. Un membre de la famille ayant un intérêt légitime la dépose devant un tribunal aux affaires familiales ou, si tous les héritiers présumés sont capables et d'accord, devant un notaire public (cette voie notariale n'est pas disponible dans tous les États ni dans tous les cas).
3. Identification des héritiers. Le lien de parenté est prouvé par des actes de naissance, de mariage et, le cas échéant, des attestations de dépendance économique ; des avis (edictos) sont publiés afin de permettre à d'autres héritiers potentiels de se manifester.
4. Désignation d'un albacea. Il administre les biens pendant la procédure et rend compte de sa gestion.
5. Inventaire et évaluation des biens, dont la maison, comme dans la procédure testamentaire.
6. Jugement ou décision qui déclare les héritiers et fixe les parts conformément à la loi (par exemple, entre conjoint et enfants, sous réserve des règles propres à chaque code civil d'État).
7. Attribution et établissement de l'acte (escrituración) de la maison au profit des héritiers, avec inscription au Registro Público de la Propiedad.

Documents généralement demandés

• Acte de décès original et copies certifiées.
• Pièces d'identité officielles du défunt et des héritiers présumés.
• Actes de naissance, de mariage ou, le cas échéant, attestation de concubinage des héritiers.
• Attestation de non-existence (ou d'existence) d'un testament.
• Acte authentique (escritura pública) de la maison et certificat de libertad de gravamen à jour (pour comprendre ce document, consultez le guide sur le certificado de libertad de gravamen).
• Justificatifs de paiement de l'impuesto predial et des services à jour.
• Évaluation du bien, généralement exigée par le notaire ou le tribunal.
• RFC et CURP des héritiers, pour les démarches fiscales et d'enregistrement.

Coûts et délais indicatifs

Les montants exacts dépendent de l'État, de la valeur cadastrale ou commerciale de la maison et du caractère notarial ou judiciaire de la procédure. À titre indicatif, tenez compte des postes suivants, toujours à confirmer localement :

Avant d'engager un budget, demandez un devis formel à l'étude notariale ou au cabinet d'avocats ; et si vous prévoyez ensuite de vendre ou d'acheter un autre bien avec le patrimoine hérité, consultez aussi la calculatrice des frais d'escrituración pour avoir une idée des coûts liés à un futur transfert.

Erreurs courantes lorsqu'on hérite d'une maison

Questions fréquentes

Peut-on hériter d'une maison sans testament au Mexique ?

Oui. En l'absence de testament, la maison se transmet par une procédure appelée succession intestamentaire ou « ab intestato », dans laquelle la loi détermine les héritiers selon un ordre de priorité (généralement conjoint et enfants en premier). Cette démarche peut être menée devant un tribunal aux affaires familiales ou, dans plusieurs États, devant un notaire public si tous les héritiers sont identifiés et d'accord.

Combien de temps faut-il pour hériter d'une maison sans testament ?

À titre indicatif, une procédure notariale avec accord entre héritiers peut prendre de quelques semaines à quelques mois ; une procédure intestamentaire devant un tribunal aux affaires familiales, surtout en cas de litige ou d'héritiers difficiles à localiser, peut s'étendre sur plusieurs mois, voire plus d'un an. Les délais exacts varient beaucoup selon l'État et la complexité du dossier.

Que se passe-t-il si plusieurs frères et sœurs héritent de la même maison ?

La maison tombe en copropriété entre tous les héritiers, selon la part qui revient à chacun. Pour la vendre, la louer ou l'hypothéquer, l'accord de tous les copropriétaires est généralement requis, sauf si le bien est divisé ou si l'un rachète la part des autres. En l'absence d'accord, il est possible dans certains cas de demander la vente judiciaire du bien.

Paie-t-on des impôts lorsqu'on hérite d'une maison ?

L'Impuesto Sobre la Renta (ISR) est exonéré pour les biens reçus par héritage ou legs, et cette exonération s'applique à tout héritier ou légataire, quel que soit son lien de parenté avec le défunt, et pas seulement aux enfants ou au conjoint. En revanche, des frais notariaux, des droits d'enregistrement et, dans certains États, un impôt local sur l'acquisition d'immeubles avec des règles particulières ou des exonérations partielles pour les successions sont généralement dus. Il est conseillé de confirmer les taux en vigueur auprès d'un notaire de l'État où se situe le bien.