Déduire les intérêts de votre prêt immobilier de l'ISR

Rembourser un prêt immobilier est l'un des plus gros engagements financiers de votre vie, mais il peut aussi offrir un avantage fiscal que beaucoup de contribuables laissent passer : la déduction des intérêts réels dans votre déclaration annuelle d'ISR (l'impôt sur le revenu mexicain). Si vous avez acheté votre résidence principale avec un financement, il est probable qu'une partie de ces intérêts puisse être retranchée de votre base imposable et vous aider à récupérer de l'impôt. Dans ce guide, mis à jour pour 2025-2026, nous vous expliquons clairement qui peut en bénéficier, quelles conditions exige la loi et comment le calcul est effectué, en rappelant toujours qu'il convient de vérifier les règles du SAT (l'administration fiscale mexicaine) en vigueur et de vous faire accompagner par un comptable pour votre cas particulier.

Qu'est-ce que la déduction des intérêts hypothécaires ?

La loi de l'impôt sur le revenu (Ley del Impuesto Sobre la Renta) prévoit, parmi les déductions personnelles, la possibilité de retrancher de votre revenu imposable les intérêts réels courus et effectivement payés au titre de prêts immobiliers destinés à votre résidence principale (la « casa habitación »). Autrement dit, le fisc reconnaît que financer votre logement a un coût et vous permet d'en déduire une partie lorsque vous présentez votre déclaration annuelle.

Il est important de comprendre que tout ce que vous versez à la banque n'est pas déductible. Vos mensualités comprennent le capital, les intérêts, les assurances et les commissions ; seule la part correspondant aux intérêts réels peut être considérée comme une déduction personnelle, et dans certaines limites.

Ce que sont les intérêts « réels »

C'est le point qui prête le plus à confusion chez les contribuables. La loi ne permet pas de déduire les intérêts nominaux (le total qui apparaît sur vos relevés), mais les intérêts réels, c'est-à-dire ceux corrigés de l'effet de l'inflation de l'année.

La logique est la suivante : une partie de ce que vous payez en intérêts sert simplement à compenser la perte de valeur de l'argent due à l'inflation, et cette part n'est pas considérée comme un coût « réel ». C'est pourquoi la composante inflationniste est retranchée de l'intérêt nominal, et le résultat est l'intérêt réel déductible. Lorsque l'inflation est élevée, l'intérêt réel peut diminuer fortement ; dans certains cas, il pourrait même être proche de zéro.

Conditions pour déduire les intérêts hypothécaires

Pour que les intérêts de votre prêt soient déductibles, plusieurs conditions doivent généralement être réunies. Voici les plus importantes, même s'il convient toujours de les confirmer avec les règles du SAT en vigueur :

• Le prêt doit être destiné à l'acquisition, la construction ou l'amélioration de votre résidence principale.
• Il doit être accordé par une institution faisant partie du système financier ou par une autre entité autorisée à cet effet.
• Le solde restant dû du prêt, au début de l'exercice, ne doit pas dépasser le plafond fixé en UDIS (unités d'investissement).
• Les intérêts doivent avoir été effectivement payés durant l'année que vous déclarez.
• Vous devez disposer de l'attestation émise par l'établissement, avec les données fiscales correctes.

L'attestation d'intérêts de votre établissement

Le document central de toute cette démarche est l'attestation d'intérêts réels que votre banque, votre Sofom ou l'établissement qui a accordé le prêt doit vous remettre chaque année. Elle indique, déjà calculé, le montant des intérêts réels déductibles de l'exercice.

Vérifiez que l'attestation contient vos données exactes et qu'elle correspond à ce que vous avez réellement payé. Si vous repérez des erreurs dans votre RFC (numéro d'identification fiscale), votre nom ou les montants, demandez la correction à l'établissement avant de déclarer. Sans ce document, il devient compliqué de justifier la déduction lors d'un éventuel contrôle.

Comment l'appliquer dans la déclaration annuelle

La déduction des intérêts hypothécaires s'applique lors du dépôt de votre déclaration annuelle en tant que personne physique, dans la rubrique des déductions personnelles. Dans les grandes lignes, la démarche est la suivante :

1. Rassemblez votre attestation d'intérêts réels de l'exercice que vous allez déclarer.
2. Connectez-vous au portail du SAT avec votre RFC et votre mot de passe ou votre e.firma (signature électronique).
3. Dans de nombreux cas, les informations de l'attestation sont déjà préremplies dans le système ; vérifiez qu'elles correspondent.
4. Confirmez ou saisissez le montant des intérêts réels dans la rubrique des déductions personnelles.
5. Examinez le résultat : il pourrait faire apparaître un solde en votre faveur susceptible d'être remboursé.

N'oubliez pas que les déductions personnelles, prises ensemble, sont soumises à un plafond global annuel fixé par la loi. Par conséquent, si vous avez en plus des frais médicaux, des frais de scolarité ou d'autres déductions, il convient de planifier la manière dont elles se combinent. Un comptable peut vous aider à maximiser l'avantage sans dépasser les plafonds en vigueur.

Combien pouvez-vous récupérer ?

Il n'existe pas de chiffre unique, car l'économie réalisée dépend de plusieurs facteurs : le montant des intérêts réels de l'année, votre niveau de revenus, votre taux effectif d'ISR et les autres déductions que vous appliquez. La déduction ne vous « rembourse » pas l'intégralité des intérêts ; elle réduit votre base imposable, et l'avantage équivaut à cette réduction multipliée par le taux d'ISR qui vous correspond.

Concrètement, une personne dont le taux marginal est plus élevé obtient généralement un avantage proportionnellement plus important. Durant les premières années d'un prêt, lorsque l'essentiel de la mensualité est constitué d'intérêts, le montant déductible tend à être plus élevé ; à mesure que vous avancez et remboursez davantage de capital, il diminue. Pour estimer votre cas avec des chiffres précis, appuyez-vous sur un comptable et utilisez les montants réels de votre attestation.

Si vous avez par ailleurs vendu ou prévoyez de vendre un bien, voyez comment cet avantage interagit avec d'autres impôts dans notre guide sur l'ISR sur la vente d'une maison, car la fiscalité du logement comporte plusieurs aspects.

Questions fréquentes

Puis-je déduire les intérêts d'un prêt INFONAVIT ou Fovissste ?

En général, la déduction est pensée pour les prêts accordés par des institutions du système financier. Le traitement des prêts d'organismes comme l'INFONAVIT peut présenter des particularités ; il convient donc de vérifier les règles du SAT en vigueur et de le confirmer avec un comptable selon votre situation.

Que se passe-t-il si mon prêt est contracté conjointement avec mon conjoint ?

Lorsque deux personnes sont cotitulaires du prêt, chacune peut en général déduire la part proportionnelle des intérêts réels qui lui revient. L'attestation reflète habituellement cette répartition. Vérifiez les détails avant de déclarer.

Dois-je conserver certains documents ?

Oui. Conservez votre attestation d'intérêts et vos justificatifs de paiement pendant la durée prévue par la loi, au cas où l'autorité vous les demanderait lors d'un contrôle.