Data centers au Mexique : où sont-ils construits ?

L'essor des services cloud et de l'intelligence artificielle a fait des data centers l'un des actifs immobiliers les plus recherchés au Mexique. En matière d'implantation des data centers au Mexique, les promoteurs privilégient les zones offrant un accès fiable à l'électricité, une bonne connectivité en fibre optique, un faible risque sismique ou d'inondation, ainsi que des terrains d'une superficie suffisante pour une extension future. Cela a concentré la majorité des projets dans quelques régions du pays, laissant de côté des zones qui paraîtraient attrayantes au premier abord par leur situation géographique, mais qui manquent de l'infrastructure énergétique nécessaire.

Les zones qui attirent le plus d'investissements en data centers

La zone métropolitaine de Ciudad de México et des municipalités proches comme Querétaro ont capté une bonne partie des investissements, grâce à leur proximité avec les clients corporatifs et à l'infrastructure de télécommunications déjà en place. Des villes du nord du pays comme Monterrey et Tijuana se distinguent également, favorisées par la proximité avec les États-Unis et la disponibilité d'énergie industrielle, ainsi que par des accords d'interconnexion avec les fournisseurs de cloud mondiaux. Chaque région joue sur des atouts différents : certaines misent sur la connectivité internationale, d'autres sur le coût du terrain ou sur la garantie d'un approvisionnement électrique à long terme. Le Bajío commence lui aussi à attirer des projets de taille moyenne grâce à sa proximité avec les corridors industriels et à des terrains encore disponibles à des prix compétitifs par rapport à la capitale.

Ce que recherche un promoteur dans le choix du terrain

Avant d'investir dans une parcelle, les opérateurs de data centers évaluent une liste de conditions très précises, plus exigeante que celle d'un entrepôt industriel classique. La capacité électrique disponible au poste de transformation voisin est généralement le premier filtre, suivie de l'existence de routes de fibre optique redondantes de différents fournisseurs. On analyse aussi le risque géotechnique du terrain, la disponibilité en eau pour les systèmes de refroidissement et la possibilité d'agrandir l'installation par phases sans avoir à déménager.

Le terrain, un actif stratégique

Pour les propriétaires de grands terrains industriels, la possibilité d'attirer un projet de data center représente l'un des loyers au mètre carré les plus élevés du secteur immobilier industriel, supérieur même à celui d'un entrepôt logistique haut de gamme. Toutefois, le processus de négociation et d'étude de faisabilité technique prend généralement plus de temps qu'une opération industrielle classique, car le promoteur doit valider auprès de la compagnie d'électricité la capacité réellement disponible avant de s'engager. Disposer d'études préalables de faisabilité électrique sur la parcelle peut accélérer considérablement le processus face à d'autres terrains en concurrence pour le même projet.

Questions fréquentes

Pourquoi les data centers se concentrent-ils dans quelques villes ?

Parce qu'ils exigent une infrastructure très spécifique : une énergie fiable, une fibre optique redondante et un faible risque de catastrophes naturelles, des conditions que seules quelques régions du pays offrent de manière constante.

N'importe quel terrain peut-il devenir un data center ?

Ce n'est pas courant. Il faut évaluer au préalable l'approvisionnement électrique disponible dans la zone, la connectivité des télécommunications et l'accès à l'eau pour le refroidissement avant de considérer le projet comme viable.

Combien de temps faut-il pour concrétiser un projet de data center sur un terrain ?

Cela peut prendre plus de temps qu'un projet industriel classique, car il nécessite des études de faisabilité électrique, des permis et des négociations avec les fournisseurs d'énergie et de télécommunications avant le début de la construction.