Constancia de no adeudo de predial et d'eau : le guide

Vous avez choisi votre maison et vous êtes sur le point de signer : c'est alors qu'apparaît une exigence qui surprend beaucoup d'acheteurs. Le notaire demande une constancia de no adeudo de predial y agua (attestation de non-endettement pour la taxe foncière et l'eau). Sans ce document, la transaction ne peut, dans la plupart des cas, pas être formalisée par acte notarié. Dans ce guide, nous vous expliquons ce qu'est cette attestation, pourquoi le notaire l'exige, comment l'obtenir auprès de la municipalité et de l'organisme chargé de l'eau, et ce qui se passe lorsque le bien traîne des dettes.

Qu'est-ce que la constancia de no adeudo ?

La constancia de no adeudo (aussi appelée certificado de no adeudo ou constancia de estar al corriente) est un document officiel qui confirme qu'un bien n'a aucune dette en cours pour un service donné. Dans le cadre d'une vente, on en distingue principalement deux : celle de l'impuesto predial (la taxe foncière), délivrée par la trésorerie de la municipalité ou de l'alcaldía, et celle du service de l'eau, délivrée par l'organisme opérateur compétent.

Ces deux attestations se rapportent au bien lui-même, et non à la personne. Autrement dit, les dettes « suivent » l'immeuble : si le vendeur a laissé des factures impayées, ces dettes resteraient attachées à la maison que vous vous apprêtez à acheter. C'est pourquoi il vaut mieux les vérifier à l'avance, et non le jour de la signature.

Pourquoi le notaire l'exige pour établir l'acte de vente

Le notaire public (notario público) a la responsabilité d'attester que l'opération porte sur un bien libre de charges susceptibles d'affecter le nouveau propriétaire. Dans le cadre de cette mission, il demande en pratique que l'immeuble soit à jour de ses impôts et de ses services de base avant d'autoriser l'acte.

Plusieurs raisons expliquent cette exigence :

• Protection de l'acheteur : elle évite que vous héritiez de dettes que vous n'avez pas générées.
• Calcul des impôts : le predial à jour sert de référence pour les démarches fiscales liées à la transaction.
• Condition du crédit : les banques et l'INFONAVIT exigent généralement que le bien soit à jour avant de débloquer les fonds.
• Sécurité juridique : elle réduit le risque de réclamations ultérieures pour des dettes cachées.

En bref, si le bien n'est pas à jour, vous aurez du mal à conclure l'achat. Cette étape fait donc partie de la vérification générale qu'il convient d'effectuer avant de signer le moindre acompte, un sujet que nous développons dans notre guide sur comment vérifier qu'un bien n'a pas de dettes.

Comment obtenir l'attestation de predial

Le predial se règle auprès de la municipalité ou de l'alcaldía où se situe le bien ; l'attestation de non-endettement se demande donc à la trésorerie ou à la direction des recettes locale. Même si la procédure varie selon les localités, le déroulement général ressemble généralement à ceci :

1. Repérez la clave catastral (référence cadastrale) de l'immeuble : elle figure sur l'avis de predial ou dans l'acte de propriété.
2. Vérifiez l'état du compte du predial au guichet municipal ou sur le portail en ligne, si votre municipalité en propose un.
3. Réglez tout bimestre (période de deux mois) en souffrance et conservez les justificatifs.
4. Demandez l'attestation ou le certificat de non-endettement une fois le compte à zéro.
5. Récupérez le document ou téléchargez-le, selon le mode en vigueur dans votre localité.

Si vous voulez comprendre comment cet impôt est déterminé et pourquoi plusieurs périodes peuvent parfois s'accumuler, consultez notre guide sur ce qu'est le predial et comment il se calcule.

Comment obtenir l'attestation d'eau

Le service de l'eau est géré par un organisme opérateur, qui peut être municipal, d'État ou intercommunal selon la zone. L'attestation de non-endettement pour l'eau se demande directement auprès de cet organisme, et non à la trésorerie. Les étapes générales sont les suivantes :

1. Repérez le numéro de contrat ou de compte du service d'eau de l'immeuble.
2. Consultez le solde dû au bureau de l'organisme ou sur son portail, s'il en a un.
3. Réglez les factures en retard et gardez les justificatifs.
4. Demandez l'attestation de non-endettement ou de « compte à jour ».
5. Vérifiez que le document porte un numéro de folio, un cachet et une date récente.

Gardez à l'esprit que, dans certaines zones, des frais supplémentaires peuvent être associés à l'eau, comme le tout-à-l'égout ou l'assainissement. Demandez si l'attestation les couvre ou s'il vous faut un document distinct.

Que se passe-t-il en cas de dettes ?

Si l'examen des comptes révèle des dettes, cela ne signifie pas que l'achat est compromis : cela signifie qu'il faut les régler avant la signature. Il est courant que les dettes soient soldées dans le cadre de la clôture de l'opération. La vraie question est : qui paie ?

En règle générale, les dettes antérieures à la vente incombent au vendeur, puisqu'elles ont été générées lorsque le bien lui appartenait. Cela se définit toutefois lors de la négociation et doit être consigné par écrit. Voici quelques façons courantes de procéder :

N'oubliez pas que le predial et l'eau ne sont pas les seuls éléments à vérifier : il existe aussi les charges de copropriété (cuotas de mantenimiento) et d'éventuels gravámenes (charges ou sûretés grevant le bien). Avant de vous engager, examinez calmement tous les fronts ; nous vous proposons une liste pratique dans notre guide sur comment vérifier qu'un bien n'a pas de dettes.

Délais et coûts approximatifs

Les délais et les coûts dépendent entièrement de chaque municipalité et de chaque organisme ; nous ne donnons donc ici que des repères généraux pour vous aider à vous organiser. Confirmez les chiffres exacts auprès de l'autorité locale, car ils changent d'une année à l'autre.

• Délai : à de nombreux endroits, l'attestation est remise le jour même ou en quelques jours ouvrés, surtout si le compte est déjà à jour.
• Coût : il s'agit généralement d'une démarche peu coûteuse, bien que certaines municipalités perçoivent un droit pour la délivrance du document.
• Validité : les attestations ont une durée de validité limitée ; il convient donc de les demander à proximité de la date de signature pour qu'elles restent valables.
• Dettes : en cas de dette accumulée, le règlement de ces périodes représente la dépense principale, et non l'attestation elle-même.

Un conseil pratique : coordonnez ces délais avec votre étude notariale et votre conseiller immobilier afin que les attestations, l'évaluation (avalúo) et la disponibilité de l'acte coïncident dans le temps. Si vous êtes encore en train de déterminer la valeur du bien et votre budget de clôture, appuyez-vous sur notre outil pour calculer la valeur d'un bien immobilier.

Questions fréquentes

Qui doit payer les dettes de predial et d'eau ?

En général, les dettes antérieures à la vente incombent au vendeur, puisqu'elles ont été générées lorsque le bien lui appartenait. Cela dit, ce point se convient lors de la négociation et doit figurer par écrit dans le contrat ou devant l'étude notariale.

La constancia de no adeudo a-t-elle une durée de validité ?

Oui, sa validité est généralement limitée et varie selon la municipalité ou l'organisme. Il est donc recommandé de la demander à proximité de la date de signature pour qu'elle soit encore valable le jour de l'acte.

Puis-je signer l'acte si le bien a des dettes ?

En pratique, le notaire exige généralement que le bien soit à jour avant d'autoriser l'acte ; il est donc courant de régler les dettes avant ou pendant la clôture. Confirmez la procédure auprès de votre étude notariale.

Les attestations de predial et d'eau se demandent-elles ensemble ?

Non. Ce sont des documents indépendants, demandés dans des bureaux différents : celle du predial à la trésorerie municipale et celle de l'eau auprès de l'organisme opérateur. Il est conseillé de lancer les deux démarches suffisamment tôt.