Acheter un logement en couple sans être mariés : se protéger

De plus en plus de couples au Mexique décident d'acheter une maison ensemble sans passer par le mariage civil, soit parce qu'ils préfèrent ne pas se marier, soit parce qu'ils vivent en union libre depuis des années, soit tout simplement parce qu'ils veulent partager leur patrimoine sans la lourdeur administrative d'un mariage. Le problème, c'est que, contrairement aux couples mariés sous le régime de la sociedad conyugal (communauté de biens), ceux qui achètent un logement en couple sans être mariés ne bénéficient d'aucun régime légal automatique pour répartir les biens en cas de séparation, de décès ou de désaccord. Cela ne veut pas dire que ce soit une mauvaise idée : cela veut dire qu'il faut bien la préparer dès le départ, et non après l'apparition d'un conflit.

La copropriété : la base légale pour acheter sans être mariés

Lorsque deux personnes non mariées achètent un bien ensemble, la figure juridique qui s'applique dans la plupart des États du Mexique est la copropiedad (copropriété), régie par les codes civils des États. En termes simples, les deux figurent dans l'acte (escritura) en tant que propriétaires, chacun avec une quote-part définie du bien, sans qu'il existe de communauté de biens ni de régime patrimonial automatique qui les protège en tant que couple.

C'est différent du concubinato, qui, dans certains États, confère certains droits patrimoniaux après une période de vie commune continue (généralement entre deux et cinq ans selon l'entité), mais qui couvre rarement avec précision des situations comme celle de savoir qui a apporté le plus pour l'apport initial (enganche) ou qui a payé le plus de mensualités du crédit. C'est pourquoi s'en remettre uniquement au concubinato pour protéger son investissement est risqué : il est recommandé de formaliser la copropriété dès l'acte notarié et de la compléter par un contrat privé entre les deux.

Comment définir les quotes-parts de propriété

L'erreur la plus courante dans ces achats est de supposer une répartition 50/50 « parce qu'on est en couple », sans tenir compte de ce que chacun a apporté. Si l'un des deux a versé davantage pour l'apport initial, dispose de revenus justifiables plus élevés pour le crédit, ou assumera une plus grande part des mensualités, le plus juste (et ce qui évite les conflits par la suite) est de refléter cette proportion dans l'acte.

Ces pourcentages ne sont ni des chiffres exacts du marché ni une formule légale fixe : ils sont indicatifs et doivent être calculés au cas par cas avec l'aide du notaire, en tenant compte du montant réel de l'apport initial, de qui assumera le crédit hypothécaire et de la manière dont seront répartis les frais d'entretien, le predial (taxe foncière) et les améliorations futures.

Le contrat de copropriété : ce qu'il doit contenir

Outre ce que dit l'acte public, de nombreux couples choisissent de signer un contrat privé de copropriété (ou convention entre concubins) qui détaille des accords qui ne tiennent pas toujours dans un document notarié. Ce contrat, idéalement relu par un avocat, peut inclure :

• Le montant exact apporté par chaque personne pour l'apport initial, avec justificatifs de virement ou de dépôt.
• La manière dont seront réparties, mois après mois, les mensualités du crédit hypothécaire.
• Ce qu'il advient des frais d'entretien, du predial, des assurances et des améliorations du bien.
• Un mécanisme clair pour vendre le bien si la relation prend fin : qui dispose d'un droit de préférence pour racheter la part de l'autre, et comment le prix sera fixé (par exemple, par une expertise indépendante).
• Ce qui se passe si l'un des deux cesse de payer sa part du crédit ou des dépenses.
• Des clauses sur ce qui se passe si l'un des deux souhaite vendre sa quote-part à un tiers.

Ce document ne remplace pas l'acte notarié, mais il sert de garantie juridique supplémentaire en cas de litige, et peut faire la différence entre une séparation ordonnée et un contentieux long et coûteux.

Crédit immobilier en couple sans être mariés

La bonne nouvelle, c'est que la plupart des banques permettent de demander un crédit immobilier en couple même sans être mariés, via des schémas de crédit conjoint (mancomunado) ou avec des co-emprunteurs, à condition que les deux remplissent les critères de revenus, d'historique de crédit et d'âge. Dans ces cas, les deux personnes sont tenues solidairement au remboursement, quel que soit leur état civil. Le cas de l'INFONAVIT est différent : son produit de Crédito Conyugal est conçu pour les couples mariés ou qui justifient d'un concubinato ou d'une sociedad de convivencia légalement reconnue ; un couple sans ce lien formel n'est donc généralement pas éligible à cette modalité conjugale, même si chaque personne pourrait, dans certains cas, utiliser son propre crédit INFONAVIT ou FOVISSSTE séparément et le combiner avec des fonds propres ou un crédit bancaire complémentaire. Il convient de confirmer directement auprès de l'institution quels schémas s'appliquent à votre situation avant de supposer que vous êtes éligible.

Avant de faire votre demande, il vaut la peine d'examiner et de bien comparer les options disponibles, car les conditions, les taux et les exigences concernant les co-emprunteurs varient d'un établissement à l'autre. Vous pouvez vous appuyer sur notre comparatif des crédits immobiliers et sur le guide du crédit immobilier pas à pas pour comprendre l'ensemble du processus avant de signer.

Que se passe-t-il si le couple se sépare

Sans mariage, il n'existe pas de procédure automatique de « divorce » pour répartir le bien. Ce qui s'applique, c'est la dissolution de la copropriété, qui peut en général se régler de trois façons :

1. L'un rachète la part de l'autre : une expertise indépendante du bien est réalisée et celui qui garde la maison verse à l'autre personne la valeur correspondant à sa quote-part.
2. Le bien est vendu et l'argent réparti : selon les quotes-parts établies dans l'acte, après déduction du solde restant du crédit hypothécaire le cas échéant.
3. La copropriété est maintenue temporairement : le temps de décider quoi faire, même si cela est rarement tenable à long terme une fois la relation terminée.

S'il n'y a pas d'accord entre les parties, la voie légale est une action en partage de la copropriété, qui peut prendre du temps et engendrer des frais juridiques considérables. C'est ici qu'un bon contrat privé, signé dès le départ, fait toute la différence : il réduit la probabilité de finir devant les tribunaux.

Décès et succession sans mariage

C'est l'un des points les plus négligés. Si l'un des deux décède sans avoir laissé de testament, sa quote-part du bien revient à ses héritiers légaux selon les règles de la succession ab intestat (généralement enfants, parents ou frères et sœurs, selon les cas), et pas nécessairement au partenaire survivant, sauf s'il existe un concubinato légalement reconnu dans cet État et qu'il est justifié devant un juge.

Cela peut conduire le partenaire survivant à se retrouver copropriétaire du bien avec des membres de la famille du défunt, une situation qui génère souvent des tensions et des complications pour vendre, louer ou même continuer à vivre dans la maison. Le moyen le plus direct de l'éviter est que chacun rédige un testament précisant explicitement ce qu'il adviendra de sa quote-part du bien en cas de décès.

Questions fréquentes

Est-il légal d'acheter une maison en couple sans être mariés au Mexique ?

Oui, c'est tout à fait légal. Les deux personnes peuvent figurer dans l'acte public comme copropriétaires, chacune avec la quote-part de propriété correspondant à ses apports, sans qu'il soit nécessaire d'être marié ni de relever d'un régime conjugal.

Quelle quote-part de propriété me revient si j'ai apporté davantage pour l'apport initial ?

Il n'existe pas de règle fixe : la quote-part doit refléter ce que chaque personne a réellement apporté, tant pour l'apport initial que pour les mensualités du crédit. Il est recommandé de documenter chaque apport avec des justificatifs et de refléter la proportion réelle dans l'acte ou dans un contrat privé complémentaire.

Pouvons-nous demander ensemble un crédit immobilier sans être mariés ?

Avec une banque, oui : la plupart des banques permettent des crédits conjoints ou avec co-emprunteurs quel que soit l'état civil, à condition que les deux personnes remplissent les critères de revenus et d'historique de crédit exigés par chaque établissement. Avec l'INFONAVIT, c'est différent, car son Crédito Conyugal exige que le couple soit marié ou justifie d'un concubinato légalement reconnu ; sans ce lien, il est habituel que chacun utilise son propre crédit INFONAVIT ou FOVISSSTE séparément.

Que devient la maison si l'un des deux décède sans testament ?

Sa quote-part du bien reviendra à ses héritiers légaux selon les règles de la succession ab intestat, qui n'incluent pas nécessairement le partenaire survivant, sauf si un concubinato reconnu dans cet État est justifié. C'est pourquoi il est important que chacun rédige un testament.