Régimen matrimonial y la compra de vivienda

Cuando una pareja casada decide comprar una casa o un departamento, surge casi siempre la misma pregunta en la notaría: "¿bajo qué régimen se casaron?". La respuesta no es un trámite menor, porque el régimen matrimonial determina quién es dueño del inmueble, quién debe firmar la escritura, cómo se reparten las deudas asociadas y qué ocurre con la vivienda si el matrimonio termina. Si estás por comprar casa siendo casado, o ya la compraste y tienes dudas sobre tu situación, esta guía te explica de forma clara cómo funciona la sociedad conyugal, la separación de bienes y las implicaciones prácticas de cada una al adquirir un inmueble en México.

Los regímenes matrimoniales en México

Al casarte por lo civil en México, la ley te obliga a elegir un régimen patrimonial que regirá cómo se administran los bienes durante el matrimonio. Aunque los nombres exactos y algunos detalles varían por estado, en la práctica existen dos grandes modelos: la sociedad conyugal y la separación de bienes. Algunos estados permiten también regímenes mixtos, donde ciertos bienes son comunes y otros permanecen separados según lo que las capitulaciones matrimoniales establezcan.

Esta elección se hace, en la mayoría de los casos, en el momento de la boda ante el Juez u Oficial del Registro Civil, y queda asentada en el acta de matrimonio. Es posible cambiar de régimen después de casados, pero requiere un trámite formal ante notario y, dependiendo del estado, ante el propio Registro Civil. Si vas a comprar una vivienda estando casado, lo primero que debes verificar es cuál régimen elegiste, porque de eso depende cómo se redactará la escritura.

Sociedad conyugal y compra de vivienda

Bajo la sociedad conyugal, los bienes adquiridos durante el matrimonio se consideran, en principio, propiedad común de ambos cónyuges, sin importar quién aportó el dinero para comprarlos. Esto significa que si compras una casa estando casado bajo este régimen, lo habitual es que en la escritura ambos cónyuges figuren como propietarios, o que se haga constar expresamente que el bien pertenece a la sociedad conyugal.

Las capitulaciones matrimoniales, es decir, el documento donde se detallan las reglas específicas de la sociedad conyugal, pueden precisar qué bienes entran a la sociedad y cuáles quedan excluidos, por ejemplo, los que uno de los cónyuges ya tenía antes de casarse o los que recibe por herencia o donación durante el matrimonio. Por eso conviene revisar ese documento, si existe, antes de asumir automáticamente que "todo es de los dos a la mitad".

En la práctica, para comprar vivienda bajo sociedad conyugal generalmente se requiere:

• El acta de matrimonio actualizada, donde conste el régimen elegido.
• Las capitulaciones matrimoniales, si se otorgaron, para verificar reglas particulares.
• La identificación oficial y el RFC de ambos cónyuges.
• La firma de ambos en la escritura, salvo que exista un poder notarial que autorice a uno a actuar en representación del otro.

Separación de bienes y compra de vivienda

Con la separación de bienes, cada cónyuge conserva la propiedad individual de lo que adquiere, incluso durante el matrimonio. Si tú compras una casa con tus propios recursos y estás bajo este régimen, en principio puedes escriturarla únicamente a tu nombre, sin que tu cónyuge tenga que comparecer como propietario ni firmar la escritura de compraventa como parte adquirente.

Sin embargo, hay matices importantes que suelen sorprender a las parejas:

• Aunque la propiedad sea solo tuya, algunos notarios y registros públicos piden el consentimiento del cónyuge cuando la vivienda es el domicilio conyugal o familiar, sobre todo si más adelante se quiere vender o gravar.
• Si ambos cónyuges aportan dinero para la compra y así lo desean, pueden decidir voluntariamente escriturar en copropiedad, aunque el régimen sea de separación de bienes. Esto ya no depende del régimen matrimonial, sino de un acuerdo entre ambos sobre cómo repartir la propiedad.
• Los bienes adquiridos bajo separación de bienes no se reparten automáticamente en caso de divorcio, salvo que se demuestre una aportación económica del otro cónyuge o que exista un pacto distinto.

Recuerda que estas reglas generales pueden variar de un estado a otro y según lo que digan las capitulaciones matrimoniales específicas de cada pareja. Ninguna tabla sustituye la revisión puntual de tu acta de matrimonio con un notario.

Comparativa: sociedad conyugal vs. separación de bienes

Ninguno de los dos regímenes es "mejor" en términos absolutos; cada uno tiene ventajas y riesgos dependiendo de la situación de la pareja. Para quienes están evaluando comprar su primera vivienda juntos, conviene pensar en estos puntos antes de decidir cómo escriturar.

El régimen matrimonial y el crédito hipotecario

Si vas a financiar la compra con un crédito hipotecario, el régimen matrimonial también influye en el proceso, aunque de forma distinta según la institución. Muchos bancos e Infonavit permiten solicitar el crédito de forma individual, con un solo cónyuge como titular, o de forma conjunta, sumando ingresos de ambos para calificar por un monto mayor. Si tu pareja también es derechohabiente, vale la pena revisar cómo funciona el crédito conyugal de Infonavit como alternativa para combinar ambos créditos.

En términos generales, bajo sociedad conyugal es más común que el banco pida que ambos cónyuges figuren como acreditados o al menos como obligados solidarios, mientras que bajo separación de bienes es más viable que uno solo sea el titular del crédito y de la propiedad. Aun así, cada institución tiene sus propias políticas, así que conviene preguntar directamente al banco o a Infonavit cómo manejan estos casos antes de iniciar el trámite de tu crédito hipotecario paso a paso.

Qué pasa con la casa en caso de divorcio

Uno de los motivos por los que vale la pena entender bien tu régimen matrimonial desde antes de comprar es lo que ocurre si el matrimonio termina. Bajo sociedad conyugal, lo habitual es que la vivienda adquirida durante el matrimonio se considere parte del patrimonio común y deba repartirse entre ambos cónyuges conforme a lo pactado en las capitulaciones, ya sea vendiéndola y dividiendo el dinero, o transfiriendo la parte de uno al otro.

Bajo separación de bienes, en principio la vivienda queda con quien la compró y la escrituró a su nombre. Sin embargo, esto no es absoluto: si el otro cónyuge puede demostrar que aportó económicamente a la compra, al pago del crédito o a mejoras importantes del inmueble, podría reclamar una compensación, aunque no necesariamente la copropiedad del bien. Estos casos suelen resolverse revisando comprobantes de pago, transferencias y aportaciones documentadas.

En ambos regímenes, si la pareja tiene hijos y la vivienda es el hogar familiar, es común que un juez otorgue el uso temporal de la casa al cónyuge que tiene la custodia, incluso si la propiedad legal corresponde al otro. Esto es independiente de a quién pertenezca el inmueble en la escritura, y responde más bien al interés superior de los menores.

Y si no estamos casados: concubinato o unión libre

Todo lo anterior aplica a parejas casadas por lo civil, pero una parte importante de las personas que compran vivienda juntas no está casada: viven en concubinato o unión libre. En ese caso no existe un régimen matrimonial que definir ante el Registro Civil, y el reparto de la vivienda no se rige por las reglas de sociedad conyugal ni de separación de bienes, sino por lo que digan la escritura y, en algunos estados, la legislación sobre concubinato.

Si compran juntos sin estar casados, lo más recomendable es que la escritura refleje con claridad la proporción que aporta cada quien, ya sea a partes iguales o en el porcentaje que corresponda según lo que cada uno puso para el enganche y las mensualidades. A diferencia del matrimonio, aquí no hay presunción legal automática de que el inmueble es de ambos por el simple hecho de vivir juntos; conviene documentarlo desde la compra.

Algunos estados reconocen el concubinato como generador de derechos y obligaciones similares a los del matrimonio después de cierto tiempo de convivencia o si hay hijos en común, lo que puede tener efectos sobre el patrimonio acumulado en pareja. Dado que estas reglas varían considerablemente de una entidad a otra, si compras vivienda en unión libre conviene consultar con un notario o abogado familiarista de tu estado antes de firmar, y valorar si conviene protocolizar un acuerdo de copropiedad que precise qué pasa con la casa si la relación termina.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una casa solo a mi nombre si estoy casado?

Depende de tu régimen matrimonial. Bajo separación de bienes, en principio sí puedes escriturar solo a tu nombre. Bajo sociedad conyugal, lo habitual es que el inmueble se considere parte del patrimonio común de la pareja, por lo que suele requerirse la comparecencia o el consentimiento de ambos cónyuges. Confírmalo con el notario que llevará tu operación.

¿Cómo sé bajo qué régimen matrimonial me casé?

El régimen queda asentado en tu acta de matrimonio. Si no lo recuerdas o no tienes el acta a la mano, puedes solicitar una copia actualizada en el Registro Civil donde te casaste. Ese documento es indispensable para cualquier compraventa de vivienda si estás casado.

¿Puedo cambiar de régimen matrimonial después de casado para comprar una casa?

Sí, en la mayoría de los estados es posible modificar el régimen matrimonial mediante un trámite ante notario, aunque los requisitos y tiempos varían según la entidad. Si estás pensando en hacerlo antes de una compra importante, conviene planear el trámite con tiempo, ya que puede tardar semanas en quedar formalizado.

¿Qué pasa con la casa si nos divorciamos y compramos bajo sociedad conyugal?

Por lo general, la vivienda adquirida durante el matrimonio bajo sociedad conyugal se considera parte del patrimonio común y debe repartirse entre ambos cónyuges, ya sea vendiéndola y dividiendo el producto o transfiriendo la parte de uno al otro. Los detalles exactos dependen de las capitulaciones matrimoniales y de un posible convenio de divorcio.