Divorcio y la casa: qué pasa con la propiedad

Cuando un matrimonio termina, una de las preguntas más urgentes —y más cargadas emocionalmente— es qué va a pasar con la casa. No hay una respuesta única: depende del régimen matrimonial bajo el que se casaron, de si la propiedad tiene un crédito hipotecario vigente, de si hay hijos menores viviendo ahí y de qué tan dispuestas estén ambas partes a llegar a un acuerdo. Este artículo explica, en términos prácticos, las rutas más comunes que sigue un inmueble durante y después de un divorcio en México, y qué puntos conviene revisar antes de tomar una decisión.

1. Lo primero: identificar el régimen matrimonial

La pregunta de "qué pasa con la casa" en un divorcio casi siempre se responde empezando por otra pregunta: ¿bajo qué régimen se casaron? En la mayoría de los estados mexicanos existen dos figuras principales, aunque los nombres exactos y variantes cambian de código a código:

• Sociedad conyugal: en términos generales, los bienes adquiridos durante el matrimonio (incluyendo, con frecuencia, una casa comprada mientras la pareja estaba casada) se consideran parte de un patrimonio común que debe liquidarse y dividirse al momento del divorcio, salvo que las capitulaciones matrimoniales establezcan otra cosa.
• Separación de bienes: cada cónyuge conserva la propiedad de lo que adquirió a su nombre, aunque haya sido durante el matrimonio. Si la casa está escriturada a nombre de uno solo, en principio le pertenece a esa persona, aunque puede haber matices si el otro cónyuge contribuyó económicamente de forma comprobable.

El régimen se define en las capitulaciones matrimoniales firmadas al momento de casarse (o, si no se especificó nada, aplica el régimen supletorio que marque el código civil de esa entidad). Este documento —junto con el acta de matrimonio y la escritura de la propiedad— es el punto de partida obligado antes de discutir cualquier reparto.

2. Qué pasa si la casa tiene un crédito hipotecario vigente

Un divorcio no cancela automáticamente un crédito hipotecario ni cambia quién es responsable de pagarlo ante el banco o la institución acreedora (Infonavit, Fovissste, banca comercial, etc.). El contrato de crédito sigue vigente en los términos originales hasta que se modifique formalmente. Esto genera un punto de fricción frecuente: el acuerdo de divorcio puede decir que uno de los cónyuges se queda con la casa, pero si el crédito sigue a nombre de ambos, ambos siguen siendo responsables solidarios frente al acreedor.

Las salidas más comunes en este escenario son:

Antes de firmar un convenio de divorcio, es recomendable pedir por escrito al acreedor las condiciones para cada una de estas rutas, porque los tiempos y requisitos varían mucho entre Infonavit, Fovissste y la banca comercial. Un caso particular es el de los créditos conyugales de Infonavit (o esquemas similares con Fovissste), donde el crédito combina el monto de Infonavit con un financiamiento adicional de un banco a nombre de ambos cónyuges: separar o transferir este tipo de crédito suele requerir gestiones ante las dos instituciones al mismo tiempo, no solo ante el banco, así que conviene preguntar por separado a Infonavit y al banco involucrado cuál es el procedimiento vigente para dar de baja a uno de los titulares o sustituir al deudor.

3. Las tres rutas principales para la propiedad

Una vez claro el régimen matrimonial y la situación del crédito (si existe), la pareja suele elegir entre tres caminos:

1. Vender y repartir el producto. Es la opción más frecuente cuando ninguno de los dos puede o quiere quedarse solo con la propiedad. El dinero de la venta, una vez descontado el saldo hipotecario y los gastos de la operación, se divide según lo que marque el régimen matrimonial o el convenio de divorcio. En este escenario también conviene revisar el tema del ISR (impuesto sobre la renta) por la venta: si la casa fue casa habitación de la pareja, suele existir una exención sobre la ganancia hasta cierto monto, pero cuando el ingreso se reparte entre dos personas (por ejemplo, cada quien recibe su parte según el régimen matrimonial) el tratamiento fiscal de la exención y de la ganancia gravable para cada cónyuge puede variar según cómo quede documentada la operación ante el notario. Es un punto que conviene resolver con el notario y, de ser necesario, con un contador antes de firmar la escritura de venta, para que cada parte sepa qué le corresponde pagar o no de impuesto.
2. Uno de los cónyuges compra la parte del otro. Se hace una valuación de la propiedad (idealmente con un avalúo profesional), se calcula el 50% —o el porcentaje que corresponda según el régimen— y quien se queda con la casa compensa económicamente al otro, ya sea de contado, en pagos, o cediendo otros bienes de valor equivalente.
3. Copropiedad temporal. Ambos conservan su parte de la propiedad después del divorcio, normalmente porque hay hijos menores que necesitan estabilidad habitacional, o porque no es buen momento para vender. Esta opción requiere un acuerdo muy claro y por escrito sobre gastos de mantenimiento, impuesto predial, seguros y una fecha o condición para vender en el futuro.

4. Cuando hay hijos menores viviendo en la casa

La presencia de hijos menores suele influir en la decisión sobre la casa, aunque no la determina automáticamente. En muchos casos, los jueces de lo familiar priorizan la estabilidad de los menores y pueden asignar el uso de la vivienda —no necesariamente la propiedad— al progenitor que tenga la guarda y custodia, mientras los hijos sean menores de edad o hasta que se cumpla alguna condición pactada (por ejemplo, hasta que el menor termine la educación básica o cumpla cierta edad).

Es importante distinguir dos cosas que a veces se confunden:

• Propiedad de la casa: a quién pertenece legalmente el inmueble, según el régimen matrimonial y el reparto acordado o determinado por el juez.
• Derecho de uso o habitación: quién puede vivir ahí durante un periodo, independientemente de si es o no propietario. Es común que se otorgue este derecho al progenitor custodio aunque la propiedad quede repartida entre ambos o incluso a nombre del otro cónyuge.

Este tipo de acuerdos conviene dejarlos por escrito con la mayor precisión posible: quién paga el mantenimiento durante ese periodo, qué pasa si el progenitor custodio se muda o forma una nueva relación, y en qué momento se vende o se liquida definitivamente la propiedad.

5. Pasos prácticos para ordenar el proceso

Independientemente de la ruta que elijan, estos pasos ayudan a evitar conflictos y retrasos:

1. Reúnan la documentación de la propiedad: escritura, boleta predial al corriente, comprobante de que no hay adeudos de agua o mantenimiento, y el estado de cuenta del crédito hipotecario si aplica.
2. Soliciten un certificado de libertad de gravamen para confirmar el estado legal actual del inmueble antes de negociar cualquier reparto o venta.
3. Obtengan un avalúo o al menos una estimación seria de valor de mercado, para que la negociación parta de un número realista y no de percepciones distintas de cada parte.
4. Si la ruta elegida es la venta, calculen con anticipación los gastos asociados usando una calculadora de gastos de escrituración, revisen cómo varían esos costos según el estado con una referencia de cuánto cuesta escriturar por estado, y pregunten al notario cómo se calculará el ISR sobre la ganancia y si aplica o no la exención por casa habitación para la parte que le corresponde a cada cónyuge.
5. Formalicen cualquier acuerdo por escrito dentro del proceso de divorcio (convenio o sentencia), y después actualicen la inscripción en el Registro Público de la Propiedad para que el estado legal del inmueble sea consistente con lo pactado.
6. Si eventualmente van a vender, revisen la sección de casas en venta para tener una referencia de precios comparables en la zona antes de fijar el precio de salida.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa con la casa si nos divorciamos y solo uno de los dos aparece en la escritura?

Depende del régimen matrimonial. Bajo separación de bienes, en principio la propiedad es de quien aparece en la escritura, aunque el otro cónyuge podría reclamar una compensación si demuestra que contribuyó económicamente. Bajo sociedad conyugal, la casa comprada durante el matrimonio suele considerarse parte del patrimonio común aunque solo un nombre figure en la escritura, salvo excepciones como herencia o donación. Conviene revisar el caso con un abogado familiar.

¿El divorcio cancela automáticamente el crédito hipotecario de la casa?

No. El crédito hipotecario sigue vigente en los mismos términos ante el banco o institución acreedora hasta que se tramite formalmente un cambio, como una subrogación de deudor, un refinanciamiento o la liquidación total del saldo mediante la venta de la propiedad. El divorcio, por sí solo, no modifica las obligaciones frente al acreedor.

¿Quién se queda viviendo en la casa si hay hijos menores?

Es común que se otorgue el derecho de uso de la vivienda al progenitor que tiene la guarda y custodia de los hijos menores, aunque esto es distinto de la propiedad legal del inmueble, que se rige por el régimen matrimonial. Este arreglo suele fijarse por un periodo determinado y debe quedar claramente establecido en el convenio o la sentencia de divorcio.

¿Podemos vender la casa antes de que termine el proceso de divorcio?

En general no es recomendable, y en muchos casos no es legalmente posible sin el consentimiento expreso de ambos cónyuges o una autorización judicial, especialmente si la propiedad forma parte del patrimonio conyugal en disputa. Vender antes de formalizar el reparto puede exponer la operación a una nulidad. Lo más seguro es confirmar con un abogado el momento adecuado dentro del proceso.