Comprar casa en pareja sin estar casados: cómo protegerse

Cada vez más parejas en México deciden comprar una casa juntas sin pasar por el civil, ya sea porque prefieren no casarse, porque están en unión libre desde hace años, o porque simplemente quieren compartir el patrimonio sin la carga administrativa de un matrimonio. El problema es que, a diferencia de las parejas casadas bajo sociedad conyugal, quienes compran casa en pareja sin casarse no cuentan con un régimen legal automático que reparta bienes en caso de separación, fallecimiento o desacuerdo. Eso no significa que sea una mala idea: significa que hay que planearlo con cuidado desde el primer momento, no después de que surja un conflicto.

Copropiedad: la base legal para comprar sin casarse

Cuando dos personas no casadas compran un inmueble juntas, la figura jurídica que aplica en la mayoría de los estados de México es la copropiedad, regulada en los códigos civiles estatales. En términos simples, ambos aparecen en la escritura como propietarios, cada uno con un porcentaje definido del inmueble, sin que exista una sociedad conyugal ni un régimen patrimonial automático que los proteja como pareja.

Esto es distinto al concubinato, que en algunos estados otorga ciertos derechos patrimoniales después de un periodo de convivencia continua (generalmente entre dos y cinco años, según la entidad), pero que rara vez cubre con precisión situaciones como quién puso más dinero para el enganche o quién ha pagado más mensualidades del crédito. Por eso, apoyarte solo en el concubinato para proteger tu inversión es arriesgado: lo recomendable es formalizar la copropiedad desde la escritura y complementarla con un contrato privado entre ambos.

Cómo definir los porcentajes de propiedad

El error más común en estas compras es asumir un reparto 50/50 "porque son pareja", sin importar cuánto aportó cada quien. Si uno de los dos puso más dinero para el enganche, tiene mejores ingresos comprobables para el crédito, o asumirá una mayor parte de las mensualidades, lo justo (y lo que evita conflictos después) es reflejar esa proporción en la escritura.

Estos porcentajes no son cifras exactas de mercado ni una fórmula legal fija: son orientativos y deben calcularse caso por caso con la ayuda del notario, considerando el monto real del enganche, quién asumirá el crédito hipotecario y cómo se dividirán los gastos de mantenimiento, predial y mejoras a futuro.

El contrato de copropiedad: qué debe incluir

Además de lo que diga la escritura pública, muchas parejas optan por firmar un contrato privado de copropiedad (o convenio entre concubinos) que detalle acuerdos que no siempre caben en un documento notarial. Este contrato, idealmente revisado por un abogado, puede incluir:

• El monto exacto que aportó cada persona para el enganche, con comprobantes de transferencia o depósito.
• Cómo se dividirán las mensualidades del crédito hipotecario mes a mes.
• Qué pasa con los gastos de mantenimiento, predial, seguros y mejoras al inmueble.
• Un mecanismo claro para vender el inmueble si la relación termina: quién tiene derecho de preferencia para comprar la parte del otro, y cómo se fijará el precio (por ejemplo, con un avalúo independiente).
• Qué sucede si uno de los dos deja de pagar su parte del crédito o de los gastos.
• Cláusulas sobre qué pasa si uno de los dos quiere vender su porcentaje a un tercero.

Este documento no reemplaza la escritura, pero sirve como respaldo legal adicional en caso de disputa, y puede ser la diferencia entre una separación ordenada y un litigio largo y costoso.

Crédito hipotecario en pareja sin estar casados

La buena noticia es que la mayoría de los bancos permiten solicitar un crédito hipotecario en pareja aunque no estén casados, mediante esquemas de crédito mancomunado o con coacreditados, siempre que ambos cumplan los requisitos de ingresos, historial crediticio y edad. En estos casos ambas personas quedan obligadas solidariamente al pago, sin importar el estado civil. El caso de INFONAVIT es distinto: su producto de Crédito Conyugal está diseñado para parejas casadas o que acrediten concubinato o sociedad de convivencia reconocida legalmente, así que una pareja sin ese vínculo formal generalmente no califica para esa modalidad conyugal, aunque cada persona podría, en algunos casos, usar su propio crédito de INFONAVIT o FOVISSSTE por separado y combinarlo con recursos propios o con un crédito bancario adicional. Conviene confirmar directamente con la institución qué esquemas aplican a tu situación antes de asumir que calificas.

Antes de solicitarlo, vale la pena revisar y comparar bien las opciones disponibles, ya que las condiciones, tasas y requisitos de coacreditados varían entre instituciones. Puedes apoyarte en nuestra comparativa de créditos hipotecarios y en la guía de crédito hipotecario paso a paso para entender el proceso completo antes de firmar.

Qué pasa si la pareja se separa

Sin un matrimonio de por medio, no existe un proceso automático de "divorcio" que reparta el inmueble. Lo que aplica es la disolución de la copropiedad, que en general puede resolverse de tres formas:

1. Uno le compra su parte al otro: se hace un avalúo independiente del inmueble y quien se queda con la casa paga a la otra persona el valor correspondiente a su porcentaje.
2. Se vende el inmueble y se reparte el dinero: conforme a los porcentajes establecidos en la escritura, descontando el saldo pendiente del crédito hipotecario si aplica.
3. Se mantiene la copropiedad temporalmente: mientras se define qué hacer, aunque esto rara vez es sostenible a largo plazo si la relación terminó.

Si no hay acuerdo entre las partes, la vía legal es un juicio de división de copropiedad, que puede tomar tiempo y generar gastos legales considerables. Aquí es donde un buen contrato privado, firmado desde el inicio, hace la mayor diferencia: reduce la probabilidad de terminar en un litigio.

Fallecimiento y herencia sin matrimonio

Este es uno de los puntos que más se pasa por alto. Si uno de los dos fallece sin haber dejado testamento, su porcentaje del inmueble pasa a sus herederos legales conforme a la sucesión intestamentaria (generalmente hijos, padres o hermanos, dependiendo del caso), y no necesariamente a la pareja sobreviviente, salvo que exista concubinato reconocido legalmente en ese estado y se acredite ante un juez.

Esto puede derivar en que la pareja sobreviviente termine siendo copropietaria del inmueble junto con familiares del fallecido, una situación que suele generar tensión y complicaciones para vender, rentar o incluso seguir viviendo en la casa. La forma más directa de evitarlo es que cada persona haga un testamento donde deje explícito qué pasará con su porcentaje del inmueble en caso de fallecimiento.

Preguntas frecuentes

¿Es legal comprar una casa en pareja sin estar casados en México?

Sí, es completamente legal. Ambas personas pueden aparecer en la escritura pública como copropietarias, cada una con el porcentaje de propiedad que corresponda según sus aportaciones, sin necesidad de matrimonio ni de un régimen conyugal.

¿Qué porcentaje de propiedad me corresponde si aporté más para el enganche?

No existe una regla fija: el porcentaje debe reflejar lo que realmente aportó cada persona, tanto en el enganche como en las mensualidades del crédito. Lo recomendable es documentar cada aportación con comprobantes y reflejar la proporción real en la escritura o en un contrato privado adicional.

¿Podemos solicitar juntos un crédito hipotecario sin estar casados?

Con la banca, sí: la mayoría de los bancos permiten créditos mancomunados o con coacreditados sin importar el estado civil, siempre que ambas personas cumplan los requisitos de ingresos e historial crediticio que pida cada institución. Con INFONAVIT es distinto, ya que su Crédito Conyugal exige que la pareja esté casada o acredite concubinato reconocido legalmente; sin ese vínculo, lo habitual es que cada quien use su propio crédito de INFONAVIT o FOVISSSTE por separado.

¿Qué pasa con la casa si uno de los dos fallece sin testamento?

Su porcentaje del inmueble pasará a sus herederos legales conforme a las reglas de sucesión intestamentaria, que no necesariamente incluyen a la pareja sobreviviente, salvo que se acredite concubinato reconocido en ese estado. Por eso es importante que cada persona haga testamento.