Patrimonio de familia: cómo protege tu casa por estado

El patrimonio de familia es una protección legal que vuelve tu casa inembargable, inalienable y libre de gravámenes mientras tu familia viva en ella. Se pide ante un juez, se inscribe en el Registro Público de la Propiedad y, desde ese momento, ningún acreedor puede rematar el inmueble por deudas posteriores. Pero la protección de patrimonio de familia no es igual en todo México: cada estado fija en su código civil cuánto puede valer la casa, quién queda como dueño y cómo se extingue. Con los códigos vigentes en 2026, el tope va de unos $428,000 con el Código Civil Federal a $1,173,100 en el Estado de México, mientras que en Jalisco el texto actual ya no pide comprobar un valor máximo. Abajo está la comparación artículo por artículo, el trámite y lo que esta figura no cubre.

Qué es el patrimonio de familia y qué protege

La base está en la Constitución. El artículo 27, fracción XVII, ordena que "las leyes locales organizarán el patrimonio de familia" sobre la base de que será inalienable y no estará sujeto a embargo ni a gravamen ninguno. Por eso no existe una sola regla nacional: cada congreso estatal la desarrolla en su código civil, y el Código Civil Federal aplica solo en materia federal y como referencia.

En términos prácticos, una vez constituido e inscrito, el patrimonio de familia produce tres efectos:

• Inembargable: un acreedor no puede embargar ni rematar la casa por deudas del dueño. El Código Fiscal de la Federación lo repite para el SAT: el artículo 157, fracción IX, exceptúa de embargo "el patrimonio de familia en los términos que establezcan las leyes, desde su inscripción en el Registro Público de la Propiedad".
• Inalienable: el dueño no puede venderla ni donarla mientras el régimen exista; primero hay que extinguirlo ante el juez.
• Sin gravámenes: no se puede hipotecar ni dar en garantía (con la excepción de Jalisco que veremos abajo).

El objeto típico es la casa habitación de la familia. Según el estado, también puede incluir una parcela cultivable, el mobiliario doméstico o el negocio familiar. Cada familia solo puede tener un patrimonio: si se constituye un segundo mientras el primero sigue vigente, el segundo no produce efecto legal (art. 729 del Código Civil Federal y equivalentes estatales).

Cómo varía por estado: tabla comparativa

Revisamos el texto vigente de cuatro códigos: el Código Civil Federal (última reforma DOF 14-11-2025), el Código Civil para el Distrito Federal que rige en la Ciudad de México, el Código Civil del Estado de México y el Código Civil de Jalisco. Las diferencias son mayores de lo que parece:

Las cifras en pesos usan la UMA diaria de $117.31 vigente desde el 1 de febrero de 2026, publicada por el INEGI. En el código federal, el artículo 730 todavía habla de "salario mínimo", pero desde la reforma constitucional de desindexación de 2016 las referencias al salario mínimo como unidad de medida se entienden hechas a la UMA. En la Ciudad de México el monto en pesos depende del valor de la Unidad de Cuenta de la CDMX del año en que constituyas el patrimonio; pide el dato al juzgado o a tu notario antes de presentar la solicitud.

Textos consultados: Código Civil Federal, Código Civil para el Distrito Federal (Poder Judicial de la CDMX), Código Civil del Estado de México (reforma del 9 de noviembre de 2026) y el Código Civil del Estado de Jalisco publicado por su Congreso (actualización de julio de 2025).

Cómo se constituye paso a paso

El trámite es judicial en los cuatro códigos revisados y no requiere juicio contra nadie: es un procedimiento de jurisdicción voluntaria. Con las variantes de cada estado, los pasos son estos:

1. Reúne la prueba de propiedad. La escritura inscrita a tu nombre (o de tu cónyuge, con su consentimiento, en Jalisco). Si compraste con contrato privado, primero tienes que escriturar.
2. Saca el certificado de libertad de gravamen. Todos los códigos exigen que el inmueble no tenga gravámenes salvo servidumbres. Una casa con hipoteca vigente no puede afectarse hasta liquidarla; revisa cómo pedir el certificado de libertad de gravamen.
3. Acredita a la familia. Actas de matrimonio, de nacimiento o prueba del concubinato, con los nombres de quienes serán beneficiarios. En la CDMX esos nombres definen la copropiedad.
4. Comprueba el valor. En el código federal, la CDMX y el Estado de México el valor de la casa no puede superar el tope; normalmente se acredita con avalúo o con el valor catastral.
5. Presenta la solicitud por escrito ante el juez que corresponda: de lo Familiar en la CDMX, de la ubicación del inmueble en el Estado de México, de Primera Instancia de tu domicilio en Jalisco.
6. Inscribe la resolución en el Registro Público de la Propiedad. En Jalisco también se notifica a la oficina de recaudación fiscal (art. 785).

Quién puede pedirlo

Lo pide normalmente el dueño. Pero los códigos también dejan que lo exijan otros: en el código federal y la CDMX, el cónyuge, los acreedores alimentarios, sus tutores o el Ministerio Público pueden pedir judicialmente que se constituya "sin necesidad de invocar causa alguna" (art. 734). En el Estado de México y Jalisco pueden pedirlo los acreedores alimentistas cuando hay peligro de que quien da alimentos pierda sus bienes por mala administración (arts. 4.386 y 790).

El atajo de Jalisco al comprar

El artículo 786 del código de Jalisco permite que la casa quede como patrimonio de familia desde la compra, sin declaración judicial, cuando la vende una institución pública o de vivienda masiva, o cuando se compra con financiamiento preferencial, siempre que así se pacte en el contrato. En ese caso sí se permite la garantía real a favor del vendedor o de quien dio el crédito mientras haya saldo pendiente. Si compras con un organismo de vivienda en Jalisco, pregunta al notario si tu escritura incluye esa cláusula.

Lo que el patrimonio de familia no protege

Es una protección fuerte, pero tiene límites que conviene conocer antes de contar con ella:

• No sirve para escapar de deudas que ya tienes. Todos los códigos prohíben constituirlo "en fraude de los derechos de los acreedores" (art. 739 federal y de la CDMX, 4.387 del Estado de México). Si lo pides cuando ya te están cobrando, el acreedor puede impugnarlo.
• No cubre una hipoteca previa. Como el inmueble debe estar libre de gravámenes al constituirlo, la hipoteca del banco o del Infonavit va primero. Si dejas de pagar un crédito hipotecario, el proceso sigue su curso; lo explicamos en qué pasa si dejas de pagar Infonavit.
• Obliga a vivir en la casa. La familia debe habitarla. Rentarla requiere autorización y solo hasta por un año (art. 740 federal y de la CDMX, 4.388 del Estado de México); dejarla vacía un año sin causa justificada extingue el régimen.
• Tiene tope de valor. En el código federal el máximo es bajo para los precios actuales. Si la casa vale más, no se puede constituir sobre ella, y si el valor crece después más de 100 % sobre el tope, procede reducirlo (art. 744 federal, 4.393 del Estado de México).
• No te deja vender ni hipotecar con libertad. Mientras exista, cualquier venta, donación o crédito con garantía exige primero extinguirlo ante el juez.

Si tu duda es qué gravámenes pueden pesar sobre una casa y cómo se cancelan, revisa qué es un gravamen en un inmueble.

Cómo se extingue, se vende o se hereda

Las causas de extinción son parecidas en los cuatro códigos, con diferencias importantes:

Para vender la casa lo normal es pedir la extinción por "notoria utilidad" (por ejemplo, cambiar a una vivienda mejor) y luego cancelar la inscripción. Si la casa se expropia o se pierde por un siniestro asegurado, la indemnización se deposita en un banco para formar un nuevo patrimonio y es inembargable durante un año (art. 743 federal, 4.391 del Estado de México, 793 de Jalisco).

Al extinguirse, en el código federal, el Estado de México y Jalisco los bienes vuelven al pleno dominio de quien lo constituyó o pasan a sus herederos (art. 746 federal, 4.395 del Estado de México). Jalisco añade una regla útil: al constituirlo se deben nombrar los sucesores en la propiedad, y basta el acta de defunción para la transmisión (art. 787). Aun así, el patrimonio de familia no sustituye a un testamento; lo vemos en testamento y casa habitación.

En caso de divorcio, Jalisco dice expresamente que el patrimonio no se extingue por la disolución del matrimonio (art. 788). Para el resto de lo que pasa con la casa al separarse, revisa divorcio y la casa: qué pasa.

¿Te conviene? Comparación con otras figuras

El patrimonio de familia tiene sentido sobre todo si trabajas por tu cuenta, tienes un negocio con riesgo de deudas o hay hijos menores que dependen de ti, y tu casa está dentro del tope de tu estado. A cambio pierdes flexibilidad para vender o pedir crédito. Otras figuras protegen o transmiten la casa de forma distinta:

Si estás pensando en pasar la casa a tus hijos en vida, compara costos e impuestos en donación de casa a un hijo y cómo funciona el usufructo. Y si todavía vas a comprar, estima lo que costará escriturar (el paso previo obligado) con la calculadora de gastos de escrituración.

Preguntas frecuentes

¿El patrimonio de familia protege mi casa de cualquier embargo?

De embargos por deudas posteriores a su inscripción en el Registro Público, sí, incluidos los del SAT (art. 157-IX del Código Fiscal de la Federación). No protege contra deudas anteriores si se constituyó en fraude de acreedores, ni contra una hipoteca que ya existía.

¿Cuál es el valor máximo del patrimonio de familia en 2026?

Depende del estado. Con la UMA de $117.31, el Código Civil Federal da unos $428,181 y el Estado de México $1,173,100. En la CDMX son 32,850 Unidades de Cuenta de la Ciudad. El código vigente de Jalisco ya no pide comprobar un valor máximo.

¿Puedo vender una casa que está en patrimonio de familia?

No mientras el régimen exista, porque los bienes son inalienables. Primero hay que pedir al juez la extinción, por ejemplo por notoria utilidad para la familia, y cancelar la inscripción en el Registro Público. En el Estado de México también se extingue si así lo deciden los interesados.

¿Puedo constituir patrimonio de familia sobre una casa con hipoteca?

En general no: los códigos exigen que el inmueble no tenga gravámenes salvo servidumbres. La excepción es Jalisco, donde al comprar con financiamiento preferencial o a una institución de vivienda puede pactarse en el contrato, y se admite la garantía a favor de quien dio el crédito.

¿Dónde se tramita el patrimonio de familia?

Ante un juez: de lo Familiar en la Ciudad de México, el de la ubicación del inmueble en el Estado de México y el de Primera Instancia del domicilio en Jalisco. Después la resolución se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.