ISAI por estado 2026: tabla comparativa de tasas

El ISAI por estado va de una tasa fija del 3 % a tarifas progresivas que superan el 5 % efectivo, y casi siempre lo fija el municipio, no el estado. Con las leyes vigentes en 2026, una casa de $2,000,000 paga unos $36,000 en Puebla capital, $54,839 en Guadalajara, $60,000 en Monterrey, Cancún o Saltillo, $62,000 en Mérida y $98,185 en la Ciudad de México. Abajo está la tabla comparativa con el artículo de ley de cada cifra, la fórmula para calcular tu caso y los puntos que cambian el monto (base gravable, descuentos de vivienda y el municipio exacto donde compras).

Tabla comparativa del ISAI por estado 2026

El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) lo paga quien compra, y cada congreso estatal lo regula de forma distinta: algunos fijan una tasa única para todos los municipios en una ley de hacienda municipal; otros dejan que cada ayuntamiento ponga su tarifa en su Ley de Ingresos anual. Por eso hablar del "ISAI de un estado" es casi siempre hablar del ISAI de su capital o de su ciudad principal.

La tabla reúne solo cifras que revisamos en el texto de la ley vigente para 2026. Muchas tablas en internet repiten porcentajes sin fuente y se contradicen entre sí (el Estado de México aparece como 2 %, 3.8 %, 4.5 % o 5.5 % según el sitio); preferimos dejar fuera un estado antes que publicar una tasa que no pudimos comprobar.

Fuentes oficiales consultadas: Congreso de Nuevo León, Orden Jurídico Poblano, Ayuntamiento de Mérida y Congreso de Quintana Roo. La tabla de Guadalajara viene del Breviario de Leyes de Ingresos 2026 del Colegio de Notarios de Jalisco, que transcribe el artículo 28 de la ley municipal.

Cuánto pagas por una casa de $1, $2 y $4 millones

Los porcentajes solos engañan, porque en las tarifas progresivas el impuesto efectivo sube con el valor. Calculamos el ISAI con las tablas de la sección anterior, suponiendo que la base gravable es igual al precio de compra:

Tres lecturas rápidas:

• La Ciudad de México es la más cara de la tabla en todos los rangos de precio. Comprar un departamento de $4 millones en la CDMX cuesta casi $100,000 más de ISAI que una casa del mismo precio en Monterrey.
• Las tasas fijas son predecibles. En Nuevo León, Cancún o Saltillo basta multiplicar por 0.03; no hay saltos de rango.
• Puebla premia la vivienda media y castiga el salto de rango. Como la tabla asigna una sola tasa según el rango del valor, una casa de $3,000,000 paga $54,000 y una de $3,100,000 paga $93,000. Si negocias un precio cerca del límite, haz la cuenta.

El ISAI es solo una parte del costo de escriturar. Súmale honorarios del notario, derechos del Registro Público, avalúo y certificados; lo desglosamos en cuánto cuesta escriturar por estado y en gastos notariales al comprar casa.

Cómo funcionan las tarifas progresivas

La Ciudad de México, Guadalajara y Mérida usan la misma mecánica: la ley divide los valores en rangos, y cada rango tiene una cuota fija y un factor (o tasa marginal) sobre el excedente del límite inferior. La fórmula, tal como la escribe la ley de Guadalajara, es:

Ciudad de México: los rangos que tocan a la vivienda

Estos son los rangos del artículo 113 vigentes desde el 1 de enero de 2026. La ley de ingresos de la ciudad actualizó las cuotas con un factor de 3.91 % respecto a 2025:

En 2026 la Suprema Corte resolvió en jurisprudencia (P./J. 196/2026) que la tarifa del artículo 113 vigente en 2024 violaba el principio de proporcionalidad. Ese criterio no anula la tarifa para todos ni genera devoluciones automáticas: quien pagó con la tarifa 2024 necesita un abogado fiscal para valorar si aún tiene vía de defensa. La tarifa de 2026 es otra y se aplica tal cual al escriturar.

Mérida: pocos rangos, saltos grandes

La tarifa de Mérida tiene solo cuatro rangos: 2.5 % hasta $800,000; $20,000 más 3.5 % sobre el excedente hasta $3,000,000; $97,000 más 4.5 % hasta $42,000,000, y $1,852,000 más 5 % en adelante. A partir de unos $1,600,000 el ISAI de Mérida (Yucatán) ya supera al 3 % de Monterrey o Cancún, algo que pocos compradores foráneos esperan.

Sobre qué valor se cobra: la base gravable

La tasa importa tanto como el valor al que se aplica. Ninguna de las leyes revisadas toma solo el precio que firmas: todas cobran sobre el valor más alto entre varios.

• Nuevo León: el mayor entre el valor de operación y el valor catastral (art. 28 bis).
• Guadalajara: el mayor entre el avalúo aprobado por Catastro y el precio pactado en la escritura (art. 28 de la Ley de Ingresos).
• Mérida: el mayor entre el precio, el valor de la cédula catastral y el avalúo comercial (art. 58).
• Cancún: el mayor de los valores que lista el artículo 26, entre ellos el precio actualizado con el INPC y el avalúo.
• Estado de México: el mayor entre el valor catastral y el valor de operación del contrato.

En la práctica, quien paga más es el que declara un precio por debajo del avalúo: el impuesto se calcula sobre el avalúo de todas formas, y la diferencia entre precio declarado y precio real complica el ISR del vendedor cuando venda después. Para entender por qué el avalúo bancario y el catastral dan cifras distintas, revisa avalúo catastral vs. comercial.

Descuentos y tasas especiales para vivienda

Casi todas las leyes reducen el ISAI a la vivienda de menor valor o a quien compra su primera casa. Los requisitos son estrictos y casi siempre piden que no tengas otro inmueble en el estado o municipio:

Cómo confirmar la tasa de tu municipio

Si tu ciudad no está en la tabla, o quieres confirmar la de tu operación, sigue este orden:

1. Busca la Ley de Ingresos del municipio para 2026. Los municipios la publican en su portal de transparencia o en el periódico oficial del estado; el capítulo se llama "Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles", "Traslado de Dominio" o "Transmisiones Patrimoniales" según el estado.
2. Si la Ley de Ingresos remite a otra ley (por ejemplo, "conforme a la Ley de Hacienda Municipal"), la tasa está en esa ley de hacienda. Así funciona Nuevo León, donde la tasa del 3 % vive en la ley estatal para todos los municipios.
3. Revisa cómo se calcula la base gravable y si existe una tasa preferente para vivienda.
4. Pide al notario la proforma de gastos antes de firmar el contrato de compraventa. Debe desglosar el ISAI con su cálculo; si el monto no cuadra con la ley, pregunta por qué.

Para un estimado rápido de todos los gastos, usa nuestra calculadora de gastos de escrituración; da un rango que luego afinas con la proforma del notario. Si estás comparando ciudades para comprar, revisa también precios por zona en Guadalajara, Puebla o Cancún: un ISAI más bajo puede compensarse, o no, con el precio del metro cuadrado.

Preguntas frecuentes

¿Qué estado tiene el ISAI más alto en 2026?

De los que verificamos en la ley, la Ciudad de México: su tarifa progresiva da un ISAI efectivo de 4.35 % en una casa de $1 millón y de 5.43 % en una de $4 millones. Mérida supera el 3.5 % efectivo en casas de más de $4 millones.

¿Qué estado tiene el ISAI más bajo?

Entre las ciudades revisadas, Puebla capital: 0 % hasta $500,000 y 1.8 % hasta $3,000,000. Algunos municipios de Quintana Roo, como Felipe Carrillo Puerto, cobran una tasa fija de 2 %.

¿El ISAI es igual en todo un estado?

Solo en estados como Nuevo León, donde una ley estatal fija el 3 % para todos los municipios. En la mayoría cada municipio fija su tasa en su Ley de Ingresos, así que Guadalajara y Zapopan, o Cancún y Felipe Carrillo Puerto, cobran distinto.

¿Quién paga el ISAI, el comprador o el vendedor?

El comprador. Las leyes lo imponen a quien adquiere el inmueble, y el notario lo retiene y lo entera al municipio el día de la firma. El vendedor paga otro impuesto, el ISR por la ganancia de la venta.

¿Sobre qué valor se calcula el ISAI?

Sobre el valor más alto entre el precio de compra, el valor catastral y el avalúo, según lo que diga la ley de cada lugar. Declarar un precio bajo no reduce el impuesto si el avalúo es mayor.