Impuestos que paga un extranjero al vender su propiedad en México

Vender una propiedad en México siendo extranjero implica navegar un régimen fiscal distinto al de tu país de origen. El impuesto sobre la ganancia obtenida en la venta de un inmueble puede representar una porción significativa del precio de venta si no se planea con anticipación. En esta guía explicamos, en términos claros, cómo funciona el Impuesto Sobre la Renta (ISR) para vendedores extranjeros, qué deducciones existen, cuándo aplica una posible exención y qué papel juega el notario público en la retención.

Cómo funciona el ISR sobre la ganancia patrimonial

Cuando una persona física extranjera vende un inmueble en México, la operación está sujeta al Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la ganancia obtenida, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el costo comprobado de adquisición (ajustado por inflación y mejoras). A diferencia de los residentes fiscales mexicanos, que pueden optar por calcular el impuesto sobre una tabla progresiva anual, los vendedores no residentes fiscales en México suelen enfrentar dos mecánicas posibles que el notario evalúa al momento de la escrituración:

• Retención sobre el total de la operación: un porcentaje aplicado sobre el valor total de la venta, sin considerar deducciones, cuando no se acredita residencia fiscal en México ni se cuenta con representante legal para efectos fiscales. Como referencia orientativa, este mecanismo suele rondar aproximadamente el 25% sobre el monto total de la venta, aunque el porcentaje exacto depende de la ley vigente al momento de la operación.
• Cálculo sobre la ganancia neta: aplicando una tasa progresiva sobre la utilidad real (precio de venta menos costo de adquisición y deducciones autorizadas) que, en términos orientativos, puede llegar hasta alrededor del 35% sobre esa ganancia neta, opción que generalmente resulta más favorable en pesos totales pero que exige comprobar el costo original con documentación fiscal en regla.

Estas cifras son solo un punto de referencia para planear, no un cálculo definitivo: la tasa exacta y el mecanismo aplicable dependen de si el vendedor es residente o no residente fiscal en México, del tiempo de tenencia del inmueble y de la documentación disponible. Es un punto donde las reglas cambian con cierta frecuencia, así que confirma siempre el porcentaje vigente con tu notario o contador antes de fijar el precio de venta.

Deducciones que reducen la base gravable

Para que el cálculo se haga sobre la ganancia neta —y no sobre el valor total de la venta— es indispensable contar con documentación fiscal válida. Entre los conceptos que normalmente pueden deducirse están:

1. El costo comprobado de adquisición, actualizado conforme a los factores de inflación acumulados desde la compra.
2. Las mejoras, ampliaciones o remodelaciones sustanciales, siempre que exista factura (CFDI) a nombre del propietario.
3. Los gastos notariales, de escrituración e impuestos locales pagados en la compra original.
4. Las comisiones pagadas a agentes inmobiliarios, tanto en la compra como en la venta, con comprobante fiscal.
5. Gastos judiciales o notariales necesarios directamente relacionados con la operación de venta.

Si compraste hace años sin conservar facturas, o si las mejoras se pagaron en efectivo sin comprobante, es probable que no puedas acreditarlas ante el notario, lo que eleva la base gravable. Por eso conviene revisar el expediente documental del inmueble con anticipación, idealmente meses antes de listar la propiedad para venta.

La exención por venta de casa habitación: por qué casi nunca aplica a extranjeros

La legislación mexicana contempla una exención de ISR para la venta de la casa habitación del contribuyente, sujeta a límites de monto y a la condición de que sea residencia efectiva del vendedor. Sin embargo, esta exención está diseñada para residentes fiscales en México con RFC activo, comprobantes de domicilio a su nombre en el inmueble vendido y, en muchos casos, constancia de residencia fiscal emitida por el SAT.

La mayoría de los extranjeros que venden una propiedad en México —especialmente si la usan como casa de descanso o inversión y mantienen su residencia fiscal en su país de origen— no califican para esta exención. Es un error común asumir que "es mi única casa" automáticamente exenta la operación; el criterio determinante es la residencia fiscal comprobable en México, no solo el uso personal del inmueble.

El rol del notario en la retención del impuesto

En México, el notario público que formaliza la escritura de compraventa actúa como retenedor del ISR ante el SAT. Esto significa que el impuesto no se paga después por el vendedor de forma independiente: el notario calcula el monto correspondiente, lo retiene del importe de la venta y lo entera directamente a la autoridad fiscal en el momento de la firma. Para el vendedor extranjero, esto tiene implicaciones prácticas importantes:

• El dinero que recibes en la operación ya viene descontado del impuesto retenido; no es un pago que hagas por separado más adelante.
• El notario solicitará documentación (identificación, comprobantes de adquisición, en su caso RFC) para determinar qué mecánica de cálculo aplica.
• Si la documentación es insuficiente, es común que el notario prefiera la vía que le genere menos riesgo fiscal como retenedor, lo cual en la práctica suele traducirse en un monto retenido mayor para el vendedor.
• Conviene contactar al notario con semanas de anticipación, no el día de la firma, para reunir los documentos y, en su caso, evaluar si conviene tramitar un RFC o buscar asesoría fiscal previa.

Antes de firmar, también vale la pena revisar que el inmueble esté libre de gravámenes, ya que cualquier adeudo puede complicar el cierre. Puedes apoyarte en nuestra guía sobre el certificado de libertad de gravamen y en la calculadora de gastos de escrituración para estimar los costos totales de la operación, no solo el impuesto sobre la ganancia.

Venta desde un fideicomiso en zona restringida

Si tu propiedad está dentro de la franja de 50 km de la costa o 100 km de las fronteras (la llamada zona restringida), es probable que la tengas registrada bajo un fideicomiso bancario, mecanismo obligatorio para que extranjeros puedan ser beneficiarios de bienes raíces en esas zonas. Vender desde un fideicomiso añade pasos adicionales:

1. El banco fiduciario debe autorizar y formalizar la cesión de derechos fideicomisarios o la venta directa del inmueble.
2. Existen honorarios bancarios de cancelación o cesión que se suman a los gastos notariales habituales.
3. El cálculo del ISR sigue las mismas reglas generales explicadas arriba, pero el notario coordina el trámite junto con el fiduciario, lo que puede extender los tiempos de cierre.

Si no estás familiarizado con este mecanismo, te recomendamos revisar nuestra guía completa sobre el fideicomiso para extranjeros en zona restringida, donde se explica cómo se constituye, qué costos implica y cómo funciona al momento de vender.

Doble tributación y tratados fiscales

México mantiene tratados para evitar la doble tributación con varios países, incluyendo Estados Unidos y Canadá, entre otros. En términos generales, estos tratados buscan que el impuesto pagado en México pueda acreditarse contra la obligación fiscal en tu país de residencia, evitando pagar dos veces sobre la misma ganancia. Sin embargo:

• La forma de acreditar el impuesto pagado en México varía según la legislación de cada país.
• Es posible que debas declarar la venta también ante la autoridad fiscal de tu país de residencia, incluso si ya pagaste ISR en México.
• Un contador con experiencia en operaciones transfronterizas puede ayudarte a estructurar la venta de forma que se aprovechen los créditos fiscales disponibles.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto impuesto paga un extranjero al vender una propiedad en México?

No existe una tasa única: depende de si el cálculo se hace sobre la ganancia neta (precio de venta menos costo de adquisición y deducciones) o sobre el valor total de la operación, lo cual a su vez depende de la documentación fiscal disponible y de si el vendedor acredita o no residencia fiscal en México. Como referencia general, la retención sobre el total de la venta suele rondar el 25%, mientras que el cálculo sobre la ganancia neta puede llegar hasta cerca del 35% de esa utilidad; son cifras orientativas, no un cálculo exacto. El notario público es quien determina, caso por caso, qué mecánica aplica y calcula el monto exacto a retener.

¿Puedo aplicar la exención de casa habitación si soy extranjero?

En la mayoría de los casos no, porque esa exención está diseñada para residentes fiscales en México con RFC y comprobantes de domicilio en el inmueble vendido. Si vives fuera de México la mayor parte del año y no tienes residencia fiscal mexicana, es poco probable que califiques, aunque conviene confirmarlo con un contador porque cada caso puede tener particularidades.

¿Quién retiene y paga el impuesto: yo o el notario?

El notario público actúa como retenedor. Calcula el impuesto correspondiente, lo descuenta del monto de la venta en el momento de la escrituración y lo entera directamente al SAT. El vendedor recibe el remanente ya neto de esa retención, por lo que no hay un trámite fiscal separado que hacer después, salvo la posible declaración en el país de residencia del vendedor.

¿Qué documentos necesito reunir para pagar menos impuesto?

Principalmente la escritura de compra original, los comprobantes de pago de impuestos y gastos notariales de esa compra, facturas de remodelaciones o mejoras sustanciales, y comprobantes de comisiones inmobiliarias pagadas. Sin estos documentos, el notario suele calcular el impuesto sobre el valor total de la venta en lugar de la ganancia neta, lo que generalmente implica pagar más.