Cómo se hereda una casa con y sin testamento

Cuando fallece el propietario de una vivienda, la familia enfrenta dos caminos muy distintos según haya o no un testamento válido. Heredar una casa con testamento suele ser un proceso notarial relativamente ágil; heredar una casa sin testamento implica un juicio (intestamentario o "sucesión legítima") que puede tomar más tiempo, más dinero y generar fricciones entre herederos. En esta guía explicamos, paso a paso y con lenguaje claro, cómo funciona cada ruta en México, qué documentos se piden, cuánto puede tardar y qué errores evitar.

Heredar con testamento vs. sin testamento

La diferencia central está en quién decide cómo se reparte la propiedad. Si el fallecido dejó un testamento público abierto vigente, ese documento indica con precisión quiénes son los herederos y en qué proporción reciben los bienes, incluyendo la casa. El notario que protocolizó el testamento (o cualquier notario, apoyándose en el Registro Nacional de Avisos de Testamento) puede tramitar la sucesión de forma extrajudicial en la mayoría de los casos, siempre que los herederos estén de acuerdo y sean mayores de edad.

Cuando no existe testamento —o el que existía fue revocado, es nulo o no cubre todos los bienes— la ley determina quiénes heredan, siguiendo un orden de prelación (cónyuge e hijos primero, luego ascendientes, colaterales hasta cierto grado, y en última instancia el Estado). A este proceso se le llama sucesión intestamentaria o "ab intestato", y normalmente requiere un juicio ante un juez familiar o, en algunos estados, puede tramitarse también ante notario si todos los herederos están identificados, son capaces y hay acuerdo unánime.

Proceso cuando sí hay testamento

Los pasos generales, que pueden variar por estado, suelen ser:

1. Obtener el acta de defunción y solicitar al Registro Nacional de Avisos de Testamento (o equivalente estatal) la búsqueda de testamento a nombre del fallecido.
2. Localizar el testimonio del testamento con el notario que lo protocolizó, o solicitar copia certificada.
3. Iniciar el trámite sucesorio ante notario: los herederos designados aceptan la herencia y, en su caso, se nombra albacea.
4. El notario elabora un inventario de bienes, incluida la casa, con avalúo y verificación de que no existan gravámenes ni adeudos prediales o de agua pendientes.
5. Se cubren impuestos y derechos correspondientes (la Ley del ISR exenta del pago de este impuesto los bienes recibidos por herencia o legado, sin importar el grado de parentesco con el fallecido, pero hay derechos notariales, de registro y, en algunos estados, impuesto local sobre adquisición de inmuebles con reglas especiales para sucesiones).
6. Se protocoliza la escritura de adjudicación hereditaria y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad a nombre de los nuevos titulares.

Este camino es, en general, más corto porque no requiere la intervención de un juez, salvo que exista una disputa sobre la validez del testamento o algún heredero se sienta afectado en sus derechos (por ejemplo, alimentos pendientes).

Proceso cuando no hay testamento (intestamentario)

Sin testamento, primero hay que determinar legalmente quiénes son los herederos, y esto es justamente lo que resuelve el juicio o trámite intestamentario. Las etapas típicas son:

1. Confirmación de ausencia de testamento. Se solicita al registro correspondiente la constancia de no existencia de testamento.
2. Denuncia de la sucesión intestamentaria. Un familiar con interés legítimo la presenta ante un juzgado familiar o, si todos los presuntos herederos son capaces y están de acuerdo, ante notario público (esta vía notarial no está disponible en todos los estados ni en todos los supuestos).
3. Identificación de herederos. Se acredita el parentesco con actas de nacimiento, matrimonio, y en su caso constancias de dependencia económica; se publican edictos para dar oportunidad a otros posibles herederos de comparecer.
4. Designación de albacea. Administra los bienes durante el proceso y rinde cuentas.
5. Inventario y avalúo de los bienes, incluida la casa, similar al proceso testamentario.
6. Sentencia o resolución que declara a los herederos y determina las proporciones conforme a la ley (por ejemplo, entre cónyuge e hijos, salvo reglas específicas de cada código civil estatal).
7. Adjudicación y escrituración de la casa a favor de los herederos, con inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

Documentos que normalmente se solicitan

• Acta de defunción original y copias certificadas.
• Identificaciones oficiales del fallecido y de los presuntos herederos.
• Actas de nacimiento, matrimonio o, en su caso, constancia de concubinato de los herederos.
• Constancia de no existencia (o de existencia) de testamento.
• Escritura pública de la casa y certificado de libertad de gravamen actualizado (útil consultar la guía de certificado de libertad de gravamen para entender este documento).
• Comprobantes de pago del impuesto predial y de servicios al corriente.
• Avalúo del inmueble, generalmente requerido por el notario o el juzgado.
• RFC y CURP de los herederos, para trámites fiscales y de registro.

Costos y tiempos orientativos

Los montos exactos dependen del estado, del valor catastral o comercial de la casa, y de si el trámite es notarial o judicial. Como referencia orientativa, considera estos rubros, siempre sujetos a confirmación local:

Antes de comprometer presupuesto, pide una cotización formal a la notaría o al despacho legal; y si planeas más adelante vender o comprar otra propiedad con el patrimonio heredado, revisa también la calculadora de gastos de escrituración para tener una idea de costos asociados a una futura transmisión.

Errores comunes al heredar una casa

Preguntas frecuentes

¿Se puede heredar una casa sin testamento en México?

Sí. Cuando no hay testamento, la casa se hereda mediante un proceso llamado sucesión intestamentaria o "ab intestato", en el que la ley determina quiénes son los herederos según un orden de prelación (generalmente cónyuge e hijos primero). Este trámite puede realizarse ante un juzgado familiar o, en varios estados, ante notario público si todos los herederos están identificados y de acuerdo.

¿Cuánto tiempo tarda heredar una casa sin testamento?

De forma orientativa, un trámite notarial con acuerdo entre herederos puede tomar unas semanas a pocos meses; un juicio intestamentario ante juzgado familiar, especialmente si hay controversia o herederos difíciles de localizar, puede extenderse varios meses o más de un año. Los tiempos exactos varían mucho según el estado y la complejidad del caso.

¿Qué pasa si varios hermanos heredan la misma casa?

La casa queda en copropiedad entre todos los herederos según el porcentaje que les corresponda. Para venderla, rentarla o hipotecarla generalmente se requiere el acuerdo de todos los copropietarios, salvo que se divida la propiedad o uno compre la parte de los demás. Si no hay acuerdo, es posible solicitar la venta judicial del bien en algunos casos.

¿Se pagan impuestos al heredar una casa?

El Impuesto Sobre la Renta está exento para los bienes recibidos por herencia o legado, y esta exención aplica a cualquier heredero o legatario, sin importar su parentesco con el fallecido, no solo a hijos o cónyuge. Sí suelen generarse derechos notariales, de registro y, en algunos estados, un impuesto local sobre adquisición de inmuebles con reglas especiales o exenciones parciales para sucesiones. Conviene confirmar las tasas vigentes con un notario en el estado donde se ubica la propiedad.