Donación de casa a un hijo: costos e impuestos

Donar una casa a un hijo en vida es una decisión común entre padres que buscan adelantar la sucesión de su patrimonio, evitar conflictos futuros entre herederos o simplemente ayudar a un hijo a establecerse. Sin embargo, el proceso implica trámites notariales, impuestos y consideraciones legales que conviene entender antes de firmar. En este artículo explicamos, de forma clara y orientativa, cómo funciona la donación de casa a un hijo, qué impuestos aplica el ISR, cuándo hay exención y qué alternativas existen.

1. Qué es una donación de casa y cómo se formaliza

La donación es un acto jurídico mediante el cual el propietario (donante) transmite, de forma gratuita y en vida, la propiedad de un inmueble a otra persona (donatario), en este caso un hijo. A diferencia de una herencia, que se transmite al fallecimiento del titular, la donación surte efectos de inmediato: el hijo se convierte en propietario legal desde el momento en que se firma y se inscribe la escritura.

Para que la donación de una casa sea válida y oponible ante terceros, debe formalizarse ante notario público mediante escritura pública, y posteriormente inscribirse en el Registro Público de la Propiedad del municipio o entidad donde se ubica el inmueble. No basta con un acuerdo verbal o un documento privado: si el bien es un inmueble, la ley exige escritura notarial.

2. Impuestos: ISR sobre la donación

En México, las donaciones de bienes inmuebles pueden generar Impuesto Sobre la Renta (ISR) para quien recibe el bien (el donatario), ya que fiscalmente se considera un ingreso. La Ley del ISR contempla, sin embargo, exenciones importantes cuando la donación ocurre entre familiares en línea directa, como es el caso de padres a hijos.

Además del ISR, algunos estados y municipios cobran el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) —también llamado impuesto de traslado de dominio— incluso en operaciones donde no hay pago de dinero de por medio, como sucede en una donación. Este impuesto varía considerablemente de un estado a otro y suele calcularse sobre el valor catastral o comercial del inmueble, el que resulte mayor.

3. Casos exentos del pago de ISR

La Ley del ISR exenta del pago de este impuesto a las donaciones realizadas entre cónyuges o entre ascendientes y descendientes en línea recta, sin importar el monto, siempre que se cumplan los requisitos formales (escritura pública, declaración informativa ante el SAT cuando el valor supera ciertos umbrales, entre otros). Esto cubre de manera directa el caso de un padre o madre que dona una casa a su hijo o hija.

Aun cuando la donación esté exenta de ISR, el donatario (el hijo) puede tener la obligación de presentar una declaración informativa ante el SAT si el valor del inmueble rebasa cierto número de salarios mínimos anuales, aunque no se pague impuesto por ello. Este es un punto que el notario o un contador debe confirmar caso por caso, ya que los montos de referencia se actualizan periódicamente.

Hay una condición adicional que muchas familias pasan por alto: la propia Ley del ISR contempla una regla anti-abuso para evitar que la exención se use como un mecanismo para transferir bienes sin pagar impuestos entre personas fuera de la línea recta. Si el hijo que recibe la casa la vende o la vuelve a donar a otro ascendiente dentro de los cinco años siguientes a la donación original, puede perder el beneficio de la exención y quedar obligado a pagar el ISR correspondiente por esa operación posterior. Por eso, si existe la posibilidad de que el hijo venda o transfiera el inmueble en el corto plazo, conviene revisar este punto con un contador antes de asumir que la exención cubre cualquier movimiento futuro de la propiedad.

• La exención aplica a donaciones entre padres e hijos, abuelos y nietos, y entre cónyuges.
• No aplica automáticamente a donaciones entre hermanos, tíos, sobrinos o personas sin parentesco directo.
• Es indispensable formalizar la donación ante notario para que la exención sea reconocida.
• Podría existir obligación de informar la operación al SAT aunque no haya impuesto a pagar.
• Si el hijo revende o redona el inmueble a otro ascendiente dentro de un plazo aproximado de cinco años, la exención original puede quedar sin efecto para esa nueva operación.

4. Costos notariales y otros gastos

Aunque la donación esté exenta de ISR, el trámite no es gratuito. Los gastos habituales de una donación de casa incluyen honorarios del notario (que suelen calcularse como un porcentaje del valor del inmueble, con tarifas variables entre notarías), el ISAI local cuando aplica, los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, y en algunos casos el costo de un avalúo o certificado de libertad de gravamen para acreditar que el inmueble está libre de deudas o hipotecas.

Como referencia orientativa, el costo total de una donación (notario, registro y trámites conexos) suele representar un porcentaje del valor comercial del inmueble, aunque la cifra exacta depende del estado, del notario elegido y de si existen créditos o gravámenes pendientes sobre la propiedad. Pedir dos o tres cotizaciones notariales antes de iniciar el proceso es una práctica recomendable.

Si quieres tener una idea aproximada de los gastos de escrituración en tu estado, puedes revisar nuestra calculadora de gastos de escrituración, aunque conviene recordar que una donación tiene una estructura de costos distinta a una compraventa.

5. Donar en vida vs. heredar vs. vender

Muchas familias se preguntan si conviene donar la casa en vida, dejarla en herencia o simplemente venderla al hijo a un precio simbólico. Cada opción tiene implicaciones distintas.

Donar en vida permite al padre o madre ver cómo su hijo disfruta del inmueble, evita procesos sucesorios largos y costosos, y aprovecha la exención de ISR entre línea directa. Sin embargo, una vez formalizada, la donación es en principio irrevocable salvo causas muy específicas previstas por la ley (como ingratitud del donatario), por lo que conviene estar seguro de la decisión.

Heredar mantiene al padre como propietario hasta su fallecimiento, lo que le da mayor control sobre el patrimonio en vida, pero implica que los herederos deberán tramitar un juicio sucesorio (testamentario o intestamentario), con costos y tiempos que pueden ser considerables, especialmente si hay varios herederos o desacuerdos familiares.

Vender a precio simbólico no suele ser recomendable: las autoridades fiscales pueden objetar el valor declarado si está muy por debajo del valor comercial o catastral, y esta vía no necesariamente ofrece ventajas fiscales frente a la donación directa entre padres e hijos.

6. Pasos para donar una casa a un hijo

1. Reúne los documentos del inmueble: escritura original, boleta predial, certificado de libertad de gravamen y, en su caso, identificaciones de donante y donatario.
2. Acude con un notario público de tu confianza y solicita una cotización detallada de honorarios e impuestos aplicables.
3. El notario verifica la situación legal del inmueble y calcula el ISAI local, si corresponde en tu estado.
4. Se redacta y firma la escritura pública de donación ante notario, con la comparecencia de donante y donatario (o su representante legal).
5. El notario tramita el pago de derechos y la inscripción de la escritura en el Registro Público de la Propiedad.
6. Una vez inscrita, el hijo queda formalmente registrado como propietario del inmueble.

Si además de donar buscas entender el panorama general de trámites y documentos al transferir una propiedad, te puede ser útil revisar nuestro checklist de documentos para comprar casa, ya que varios de esos documentos también se solicitan en una donación. También conviene confirmar que el inmueble cuenta con certificado de libertad de gravamen vigente antes de iniciar el trámite.

Preguntas frecuentes

¿Se paga ISR al donar una casa a un hijo?

Por regla general, las donaciones entre padres e hijos (línea recta) están exentas del pago de ISR conforme a la Ley del ISR. Aun así, puede existir la obligación de presentar una declaración informativa ante el SAT si el valor del inmueble supera ciertos umbrales, aunque no se pague impuesto. Confirma el caso específico con un notario o contador.

¿Qué otros gastos tiene una donación además del ISR?

Aunque el ISR esté exento, normalmente hay que cubrir honorarios notariales, el ISAI o impuesto de traslado de dominio local (que varía por estado), derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad y, en algunos casos, el costo de un avalúo o certificado de libertad de gravamen.

¿Puede el padre arrepentirse y revocar la donación después de firmada?

En principio, una donación formalizada mediante escritura pública es irrevocable, salvo causas muy específicas previstas por la ley, como ingratitud grave del donatario o el nacimiento de hijos del donante después de la donación en ciertos supuestos. No es un trámite que se pueda deshacer libremente, por lo que conviene estar seguro antes de firmar.

¿Es mejor donar la casa en vida o dejarla en herencia?

Depende de la situación familiar. Donar en vida aprovecha la exención de ISR entre línea directa y evita procesos sucesorios largos, pero es en principio irrevocable. Heredar mantiene el control del patrimonio hasta el fallecimiento del propietario, pero implica un proceso sucesorio que puede tomar tiempo y generar costos, sobre todo si hay varios herederos. Un notario o abogado familiar puede ayudarte a evaluar cuál conviene más en tu caso.