Comprar propiedad en México siendo colombiano: giro, DIAN y residencia

Sí, un colombiano puede comprar propiedad en México con su pasaporte, sin residencia y sin socio mexicano: en el interior del país escritura a su nombre ante notario, y en la costa o cerca de las fronteras compra a través de un fideicomiso bancario. Lo que hace distinto el caso colombiano está del lado de Colombia: cómo canalizar el giro por el mercado cambiario para que quede registrado ante el Banco de la República, qué reportar a la DIAN (renta, Formulario 160 de activos en el exterior y, si aplica, impuesto al patrimonio) y cómo opera el convenio Colombia–México para evitar la doble imposición, aplicable desde 2014. Para el panorama general de cualquier comprador de la región, revisa la guía para compradores sudamericanos; aquí nos quedamos con lo específico para colombianos. Es información general: confirma tu caso con un notario en México y un contador en Colombia.

Qué puede comprar un colombiano en México

El artículo 27 de la Constitución mexicana y la Ley de Inversión Extranjera no hacen distinciones por nacionalidad: un colombiano compra con las mismas reglas que un argentino, un español o un estadounidense. Lo que decide el procedimiento es la ubicación del inmueble:

• Fuera de la zona restringida (Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Querétaro, Mérida y la mayor parte del interior): compras directamente a tu nombre en escritura pública. Ante el notario firmas la renuncia a invocar la protección de tu gobierno sobre ese bien (la cláusula Calvo) y se da aviso a la Secretaría de Relaciones Exteriores.
• Dentro de la zona restringida (50 km desde la playa y 100 km desde las fronteras: Cancún, Playa del Carmen, Tulum, Puerto Vallarta, Los Cabos, Tijuana): compras mediante un fideicomiso bancario de hasta 50 años, renovable. Lo explicamos en fideicomiso para extranjeros en zona restringida, y su costo de mantenimiento en costo anual del fideicomiso bancario.

El perfil del comprador colombiano suele caer en uno de dos grupos. El primero ya vive y trabaja en México, sobre todo en la Ciudad de México, Nuevo León o Jalisco, y compra vivienda propia con residencia y RFC. El segundo vive en Colombia y busca un departamento para rentar o pasar temporadas, casi siempre en la Riviera Maya; mira la oferta en Quintana Roo. Legalmente la diferencia entre ambos es el fideicomiso; fiscalmente, la diferencia es enorme, porque depende de dónde seas residente fiscal.

El paso a paso de la compra en México (oferta, apartado, avalúo, firma y registro) es el mismo para cualquier extranjero y ya lo desarrollamos en la guía para compradores estadounidenses. Si te interesa comparar con otro país de la región con su propio régimen cambiario, mira la de compradores argentinos.

Entrar a México para ver y firmar: sin visa, pero con filtro

Los colombianos no necesitan visa para entrar a México como visitantes: viajan con pasaporte vigente y el Instituto Nacional de Migración (INM) les autoriza una estancia como visitante sin permiso para realizar actividades remuneradas, de hasta 180 días. Ver propiedades, negociar y firmar una escritura son actividades permitidas con ese estatus. Comprar no te da, por sí solo, ningún permiso migratorio.

Lo que sí es particular del caso colombiano es la revisión en el aeropuerto. En los últimos años se han reportado muchas inadmisiones de viajeros colombianos en aeropuertos mexicanos, sobre todo en Cancún y la Ciudad de México, y el oficial del INM decide en la segunda revisión cuántos días autoriza o si te regresa en el siguiente vuelo. Si viajas a ver inmuebles o a firmar, lleva impreso:

• Boleto de regreso y reserva de hospedaje.
• Extractos bancarios recientes o tarjetas que acrediten solvencia para la estancia.
• Si vas a firmar, la cita con la notaría o una carta del notario o del desarrollador que explique el motivo del viaje.
• Revisa antes de volar los requisitos vigentes en el portal del INM y del consulado de México en Bogotá: cambian con poca anticipación.

Lo que cambia frente a comprar en Colombia

Colombia y México comparten el notariado latino: el notario da fe, redacta la escritura y la envía al registro. Muchas figuras te van a sonar conocidas, como la promesa de compraventa o el certificado de libertad. Pero los costos, quién los paga y la forma de pago cambian.

El dato que más sorprende a los compradores colombianos es el tamaño de los gastos de cierre: entre 5% y 8% del precio, casi todo a cargo del comprador. Calcula tu caso con la calculadora de gastos de escrituración y compara tasas en cuánto cuesta escriturar por estado. Antes de pagar el apartado, pide al notario el certificado de libertad de gravamen: es el equivalente al certificado de tradición y libertad que ya conoces.

Cómo girar el dinero desde Colombia

Para el régimen cambiario colombiano, un residente que compra un inmueble en el exterior hace una inversión financiera y en activos en el exterior. No necesita autorización, pero sí debe canalizar el pago por el mercado cambiario, es decir, a través de un banco u otro intermediario autorizado (IMC), salvo que pague con divisas que ya tenga afuera y que no estaban obligadas a canalizarse. Así lo establece el Decreto 1068 de 2015, modificado por el Decreto 119 de 2017, y lo ha reiterado la Junta Directiva del Banco de la República en sus conceptos.

En la práctica, cuando compras los dólares y los giras, tu banco te pide diligenciar la declaración de cambio por inversiones internacionales. Esa declaración hace las veces de registro de la inversión ante el Banco de la República: no hay un trámite aparte. Si en lugar de eso pagas con dólares que ya tenías en una cuenta en el exterior, el registro se hace por el procedimiento que fija el Banco de la República. Guarda el número de la declaración: lo vas a necesitar el día que vendas y quieras traer el dinero de vuelta a Colombia como retorno de esa inversión.

A qué cuenta llega el dinero en México

El giro sale en dólares por SWIFT, pero en México un no residente casi no puede abrir una cuenta en dólares: la regulación las reserva a personas que viven en la franja fronteriza y a empresas. Las rutas habituales son:

1. Al banco fiduciario o a la cuenta de depósito en garantía que indique el notario. Es lo normal en zona restringida: el banco que constituye el fideicomiso recibe los dólares, los convierte y paga al vendedor en la firma.
2. A una cuenta en pesos mexicanos a tu nombre, si ya eres residente temporal o permanente. Revisa opciones en bancos que facilitan cuentas a extranjeros.
3. A una cuenta propia en un tercer país, como Estados Unidos o Panamá, y de ahí a México. Agrega una comisión, pero te deja elegir el momento de cambiar a pesos.

Tres monedas y dos conversiones

Tu dinero pasa de pesos colombianos a dólares en Colombia y de dólares a pesos mexicanos en México. En cada paso el banco cobra un margen sobre el tipo de cambio de referencia, además de la comisión del giro y, en Colombia, el gravamen a los movimientos financieros (el 4x1000) cuando mueves los pesos desde una cuenta gravada. Compara la tasa que te ofrecen en México contra el tipo de cambio FIX que publica el Banco de México: en una compra de 3 millones de pesos mexicanos, un punto porcentual de diferencia son 30,000 pesos. Más detalle sobre comisiones del envío en impuestos y costos de una transferencia internacional para comprar casa.

Qué reportar a la DIAN

Mientras seas residente fiscal en Colombia (en general, si permaneces más de 183 días en el país en un periodo de 365 días, o si tu familia o la mayor parte de tus bienes e ingresos siguen allá), tributas sobre tus rentas y tu patrimonio de todo el mundo. El inmueble en México entra en tres obligaciones distintas.

Declaración de renta

El inmueble se incluye en tu patrimonio bruto al 31 de diciembre, por su costo fiscal en pesos colombianos. Si lo rentas, el arrendamiento es renta de fuente extranjera y va en la cédula general. Si lo vendes después de haberlo tenido dos años o más, la utilidad es ganancia ocasional, gravada al 15% desde la reforma de la Ley 2277 de 2022. En ambos casos puedes tomar como descuento tributario el impuesto pagado en México (artículo 254 del Estatuto Tributario), con el límite del impuesto colombiano que genera esa misma renta.

Formulario 160: declaración de activos en el exterior

Si al 1 de enero el valor patrimonial de tus activos en el exterior supera 2,000 UVT, debes presentar la declaración anual de activos en el exterior (artículo 607 del Estatuto Tributario), aunque no estés obligado a declarar renta. Con la UVT de 2026 (52,374 pesos colombianos), el umbral es de unos 104.7 millones de pesos colombianos, así que casi cualquier departamento en México te obliga. Es informativa y no genera impuesto, pero presentarla tarde o no presentarla tiene sanción. Los activos que superan 3,580 UVT se detallan uno por uno.

Impuesto al patrimonio

La Ley 2277 de 2022 creó un impuesto al patrimonio permanente para personas naturales con patrimonio líquido igual o superior a 72,000 UVT al 1 de enero, y el Gobierno ha modificado ese umbral en reformas posteriores. Si estás cerca del límite, el inmueble en México cuenta para calcularlo: pídele a tu contador la cifra vigente para el año.

El convenio Colombia–México de doble imposición

Colombia y México firmaron en Bogotá, el 13 de agosto de 2009, un convenio para evitar la doble imposición en los impuestos sobre la renta y el patrimonio. Colombia lo aprobó con la Ley 1568 de 2012 y la Corte Constitucional lo declaró exequible en la sentencia C-221 de 2013; México lo publicó en el Diario Oficial de la Federación el 11 de julio de 2013. Sus disposiciones se aplican desde el 1 de enero de 2014.

Para inmuebles sigue la regla internacional: México, donde está la propiedad, cobra primero; Colombia, como país de residencia, también grava, pero descuenta lo ya pagado en México. El convenio no te exime del ISR mexicano; evita pagar dos veces por la misma renta.

Como el ISR mexicano de un no residente suele ser alto, en muchos casos el descuento absorbe todo el impuesto colombiano sobre esa renta. Los detalles de cada retención están en ISR para arrendadores extranjeros y en retención de ISR a extranjeros en la venta de un inmueble. Para que el SAT aplique beneficios del convenio te pedirá un certificado de residencia fiscal, que expide la DIAN.

Residencia, poder desde Colombia y documentos

Residencia temporal por ser propietario

Si quieres vivir en México, una vía de residencia temporal es acreditar la propiedad de un inmueble con valor superior a 40,000 días de salario mínimo: con el salario mínimo general de 2026 (315.04 pesos) son unos 12.6 millones de pesos mexicanos. Para propiedades más pequeñas, la vía habitual es la solvencia económica por ingresos o ahorros. El trámite empieza en el consulado de México en Bogotá y se canjea por la tarjeta en el INM al llegar; los montos los publica cada consulado. Lo repasamos en visa de residencia por inversión inmobiliaria.

Si ya eres residente en México, compras como cualquier residente: con RFC y CURP, cuenta bancaria en pesos y, con historial laboral comprobable, acceso a algunos créditos hipotecarios. Ojo con la residencia fiscal: haberte mudado no te saca de la DIAN por sí solo, y podrías ser residente de los dos países a la vez. El convenio trae reglas de desempate (vivienda permanente, centro de intereses vitales), pero conviene documentar el cambio con un contador.

Firmar sin viajar: poder notarial y apostilla

Colombia y México son parte del Convenio de La Haya sobre la apostilla, así que un documento colombiano apostillado vale en México sin legalización consular. Para dar un poder a alguien de confianza tienes dos caminos:

• Ante el consulado de México en Bogotá, que actúa como notario: el poder sirve en México sin apostilla. Lo explicamos en legalizar tu firma en un consulado mexicano.
• Ante una notaría colombiana y luego apostillado por la Cancillería, que tramita la apostilla en línea. Como ya está en español, no requiere traducción; en México se protocoliza ante notario.

Pide al notario mexicano el texto exacto antes de firmar en Colombia: un poder general mal redactado puede no servir para actos de dominio o para el fideicomiso. Más en poder notarial para comprar propiedad a distancia y apostilla de documentos: cuándo la necesitas.

Documentos que te van a pedir

• Pasaporte colombiano vigente. La cédula de ciudadanía no sirve para identificarte ante un notario mexicano.
• Registro civil de matrimonio apostillado, si estás casado. En Colombia, al casarte nace por defecto la sociedad conyugal, salvo capitulaciones; y la unión marital de hecho puede generar sociedad patrimonial tras dos años. El notario necesita saber cuál es tu régimen para definir a nombre de quién queda el inmueble.
• Tu NIT o número de identificación tributaria colombiano y comprobante de domicilio, para el expediente antilavado.
• La declaración de cambio, el comprobante del giro y tu última declaración de renta.

Antes de girar el primer peso, verifica el valor del inmueble con un avalúo o con la herramienta ¿cuánto vale mi propiedad?, y piensa qué pasará con él si falleces: un testamento mexicano para extranjeros evita abrir una sucesión en Colombia y otra en México.

Preguntas frecuentes

¿Un colombiano necesita visa para comprar propiedad en México?

No. Los colombianos entran a México sin visa como visitantes y pueden comprar con su pasaporte vigente. En la costa y cerca de las fronteras la compra se hace con un fideicomiso bancario; en el resto del país, directamente a su nombre. Comprar no otorga residencia por sí solo.

¿Tengo que registrar ante el Banco de la República la compra de un inmueble en México?

Sí, como inversión financiera y en activos en el exterior. Si giras los dólares por un banco colombiano, la declaración de cambio que diligencias en el giro sirve como registro. Si pagas con divisas que ya tenías afuera, el registro sigue el procedimiento del Banco de la República.

¿Debo declarar el inmueble de México ante la DIAN?

Sí, si eres residente fiscal en Colombia. Va en el patrimonio de tu declaración de renta y, si tus activos en el exterior superan 2,000 UVT al 1 de enero (unos 104.7 millones de pesos colombianos en 2026), también en el Formulario 160. Las rentas y la venta se declaran en Colombia con descuento por el impuesto pagado en México.

¿Hay convenio de doble imposición entre Colombia y México?

Sí. Se firmó en 2009, entró en vigor en 2013 y se aplica desde el 1 de enero de 2014. México grava primero las rentas y la venta del inmueble, y Colombia descuenta ese impuesto del que te corresponde pagar allá, de modo que no pagas dos veces por la misma ganancia.

¿Puedo firmar la escritura desde Colombia?

Sí, mediante un poder otorgado ante el consulado de México en Bogotá o ante una notaría colombiana con apostilla de la Cancillería. Pide al notario mexicano el texto del poder antes de firmarlo para que incluya actos de dominio y, si aplica, el fideicomiso.