Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) explicado

Si te preguntas isai que es, se trata del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, un impuesto estatal o municipal que se paga prácticamente en toda compraventa de propiedades en México, sin importar si el vendedor es particular o desarrollador. A diferencia del ISR, que grava la ganancia del vendedor, el ISAI lo paga el comprador y se calcula sobre el valor de la operación o el valor catastral del inmueble, el que resulte más alto. Es uno de los costos que siempre debes considerar dentro del presupuesto total de escrituración, junto con honorarios notariales, derechos de registro y, en algunos casos, el IVA sobre la construcción si se trata de vivienda nueva.

Quién paga el ISAI y cuándo

El comprador es quien cubre el ISAI, generalmente como parte de los trámites que realiza el notario al momento de escriturar. El notario calcula el monto correspondiente, lo retiene del comprador y lo entera a la tesorería estatal o municipal antes de inscribir la propiedad en el Registro Público. Este impuesto aplica tanto en compraventas entre particulares como en la adquisición de vivienda nueva a un desarrollador, y es independiente de si la operación causa o no IVA sobre la construcción. En operaciones financiadas con crédito hipotecario, el banco suele exigir que el ISAI esté considerado dentro del monto total que necesitas cubrir de tu bolsillo, ya que no forma parte del crédito destinado exclusivamente al precio del inmueble.

Por qué el monto varía según el estado

El ISAI es un impuesto local, lo que significa que la tasa y la forma exacta de calcularlo pueden variar según el estado o incluso el municipio donde se ubique el inmueble. Por eso es difícil dar una cifra única aplicable a todo el país:

• Cada estado fija su propia tasa dentro de un rango relativamente similar
• El cálculo suele basarse en el valor de la operación o el valor catastral, lo que sea mayor
• Algunos municipios ofrecen descuentos o exenciones parciales en ciertos programas de vivienda
• El notario es quien tiene la tasa exacta vigente para tu ubicación
• Comprar en un municipio distinto dentro del mismo estado puede implicar variaciones adicionales

Cómo presupuestarlo dentro de tu compra

Como el ISAI puede representar una parte considerable de los gastos de escrituración, conviene solicitarle una cotización estimada al notario desde las primeras pláticas, antes de firmar cualquier oferta de compra en firme. Esto te permite saber con anticipación cuánto dinero adicional necesitarás disponible el día de la firma, más allá del enganche o del pago de contado del inmueble. Muchos compradores primerizos subestiman este rubro y se enfocan solo en el precio de venta, para luego encontrarse con que los gastos notariales, incluido el ISAI, pueden sumar un porcentaje relevante sobre el valor total de la operación.

Preguntas frecuentes

¿El ISAI se puede negociar o evitar?

No se puede evitar en una compraventa formal, ya que es un requisito para inscribir la propiedad, pero algunos estados ofrecen programas con tasas reducidas para vivienda de interés social.

¿El ISAI se paga también al heredar una propiedad?

Las herencias suelen tener un tratamiento distinto al de una compraventa, con posibles exenciones o tasas reducidas; conviene confirmarlo con un notario según el estado donde esté el inmueble.

¿El ISAI se puede incluir dentro del crédito hipotecario?

Depende del banco y del producto contratado; algunos créditos permiten financiar parte de los gastos notariales, mientras que otros exigen que el comprador cubra el ISAI directamente de recursos propios.